宁波天宏会计师事务所有限公司郑会建206年4月20日.ppt
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1、房地产开发企业营改增政策讲解,宁波天宏会计师事务所有限公司 郑会建 2016年4月20日,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,1,宁波天宏会计师事务所有限公司,目录 一、政策依据 二、营改增政策的章节与结构分析 三、纳税人的规定 四、征税范围 五、税率和征收率 六、应纳税额的计算 七、纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税地点和纳税期限 八、税收减免 九、征收管理,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,2,宁波天宏会计师事务所有限公司,一、政策依据 1.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号文): 1.1营业税改征增值税试点实施办法 附注:销
2、售服务、无形资产、不动产注释; 1.2营业税改征增值税试点有关事项的规定; 1.3营业税改征增值税试点过渡政策的规定; 1.4跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定。 2.国家税务总局的公告: 到目前为止具体有如下公告:,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,3,宁波天宏会计师事务所有限公司,2.1关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告(2016年第13号); 2.2关于公布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告(2016年第14号); 2.3关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告(2016年第15号); 2.4关于发布纳税人提供不动
3、产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告(2016年第16号); 2.5关于发布纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告(2016年第17号);,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,4,宁波天宏会计师事务所有限公司,2.6关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告(2016年第18号); 2.7关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告(2016年第19号)。 3. 关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知(税总函2016145号)。 4.税务机关制定的营业税改征增值税税收政策指引
4、: 4.1金融业增值税税收政策指引; 4.2房地产业营改增税收指引;,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,5,宁波天宏会计师事务所有限公司,4.3建筑业营改增税收指引; 4.4销售、租赁不动产营改增政策指南; 4.5生活服务业营改增税收政策指南. 二、营改增政策的章节与结构分析 1.营业税改征增值税试点实施办法共分七章五十五条: 第一章:纳税人的规定; 第二章:征税范围的规定; 第三章:税率和征收率的规定; 第四章:应纳税额的计算;,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,6,宁波天宏会计师事务所有限公司,第五章:纳税义务时间和纳税地点的规定; 第六章:税收
5、减免的规定; 第七章:征收管理的规定。 2. 营业税改征增值税试点有关事项的规定分试点纳税人有关政策与原增值税纳税人有关政策 3. 营业税改征增值税试点过渡政策的规定分免征增值税项目、即征即退、扣减增值税规定、金融企业贷款应收利息增值税规定、个人销售住房规定等。 4. 跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,7,宁波天宏会计师事务所有限公司,三、纳税人的规定 1.纳税人的规定 境内销售服务、转让无形资产或者销售不动产(称为应税行为)的单位(企业、行政、事业、军事、社会团体及其他单位)和个人(个体工商户和个人)。 销售服务指销售交通运
6、输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务(销售服务、无形资产、不动产详见附注:销售服务、无形资产、不动产注释,下同)。 2.房地产开发企业自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,8,宁波天宏会计师事务所有限公司,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于自行开发的房地产项目。 3.销售不动产 销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。 建筑物,包括住宅、商业营
7、业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,9,宁波天宏会计师事务所有限公司,解释:原营业税税目销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所
8、占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。 总局公告2011年第47号纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中,凡属于增值税应税货物的,应按照财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知(财税20099号)第二条有关规定,计算缴纳增值税;凡属于不动产的,应按照中华人民共和国营业税暂行条例“销售不动产”税目计算缴纳营业税。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,10,宁波天宏会计师事务所有限公司,4.纳税人的分类 4.1纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 小规模纳税人与一般纳税人的划分,以发生
9、应税行为年应税销售额为标准。 试点有关事项的规定明确:纳税人发生应税行为年应税销售额标准为500万元(含本数)。年应税销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人;年应税销售额未超过500万元的纳税人为小规模纳税人。财政部和国家税务总局可以根据试点情况对年应税销售额标准进行调整。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,11,宁波天宏会计师事务所有限公司,年应税销售额,是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额,含减、免税销售额、发生境外应税行为销售额以及按规定已从销售额中差额扣除的部分。如果该销售额为含税的,应按照适用税率或征收率换算为不含税的销售额。 年应税销
10、售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。 会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算。 除国家税务总局另有规定外,一经登记为一般纳税人后,不得转为小规模纳税人。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,12,宁波天宏会计师事务所有限公司,4.2两个特殊规定 一是年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 二是不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。另外,兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为,且不经常发生应税行为的单
11、位和个体工商户也可选择按照小规模纳税人纳税。 4.3扣缴义务人的规定 境外单位或者个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,以购买方为增值税扣缴义务人。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,13,宁波天宏会计师事务所有限公司,5.会计核算的规定 5.1在增值税会计处理上,试点纳税人可以按照营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定(财会201213号)执行。 5.2关于增值税会计处理的规定(财会199383号) 四、征税范围 1.应税行为 应税行为,是指有偿销售服务、无形资产或者不动产。有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。,2016-4-20,江东区国家税务局营改
12、增政策讲解资料,14,宁波天宏会计师事务所有限公司,2.非经营活动 非经营活动中销售服务、无形资产或者不动产不属于发生应税行为,不征收增值税。 “第十条 销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外: (一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,15,宁波天宏会计师事务所有限公司,2.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政
13、票据; 3.所收款项全额上缴财政。 (二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 (三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 4.不属于在境内销售服务或者无形资产的情形 一是应税行为的销售方为境外单位或者个人; 二是境内单位或者个人在境外购买; 三是所购买的应税行为的必须完全在境外使用或消费。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,16,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.视同销售 将无偿提供服务、转让无形资产或者不动产与有偿提供服务、转让无形资产或者不动产同等对待,全部纳入应税服务的范畴,体现了税收制
14、度的公平性。 五、税率和征收率 1.增值税税率 1.1纳税人发生应税行为,除本条第(1.2)项、第(1.3)项、第(1.4)项规定外,税率为6。 1.2提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,17,宁波天宏会计师事务所有限公司,1.3提供有形动产租赁服务,税率为17%。 1.4境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 2.增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有规定的除外。 除部分不动产销售和租赁行为的征收率为5%以外,小规模纳税人发生
15、的应税行为以及一般纳税人发生特定应税行为,增值税征收率为3%。 3.有关政策的规定,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,18,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.1纳税人转让不动产增值税征收管理,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,19,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.2纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,20,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.4房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,21,宁波天宏会计师事务所有限公司,
16、注释: 1.当期允许扣除的土地价款按当期销售的建筑面积确定; 2.小规模纳税人销售房地产,其4月30日前收取并申报营业税的预收款,未开具发票的,只允许开具增值税普通发票。 3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 4.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,22,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.5有关政策: 3.5.1纳税人转让不动产,预缴税款的,应向其不动产所在地主管税务机关预缴税款。 3.5.2纳税人提供不动产经营租赁
17、服务预缴税款的,应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。 3.5.3房地产开发企业预缴税款的,向其主管国税机关预缴税款。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,23,宁波天宏会计师事务所有限公司,3.6销售使用过的固定资产。 一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产,按照现行旧货相关增值税政策执行。 使用过的固定资产,是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 解释:一
18、般纳税人可选择依照3%征收率减按2%缴纳增值税并且不得开具增值税专用发票,或者依照3%征收率缴纳增值税,可开具增值税专用发票。 3.7扣缴增值税适用税率。 境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的,按照适用税率扣缴增值税。 不适用简易征收及征收率,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,24,宁波天宏会计师事务所有限公司,六、应纳税额的计算 1.一般纳税人的计税方法 1.1一般计税方法 1.1.1应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。 1.1.2销项税额=销售额11% 1.1.3销售额含税销售额(1+11%)
19、,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,25,宁波天宏会计师事务所有限公司,1.1.4房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%) 1.1.5当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建
20、筑面积。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,26,宁波天宏会计师事务所有限公司,房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 1.1.6在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 1.1.7一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,
21、27,宁波天宏会计师事务所有限公司,2.简易计税方法 应纳税额=销售额5% 销售额含税销售额(15% 2.1一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目,是指: (一)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目; (二)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,28,宁波天宏会计师事务所有限公司,2
22、.2一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。 2.3第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款,可以从以后的应纳税额中扣减。 若已申请代开或已自行开具增值税专用发票的,按照开具红字专用发票的方法处理。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,29,宁波天宏会计师事务所有限公司,3境外单位或者个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额: 应扣缴税额=购
23、买方支付的价款(1+税率)税率 范围仅限定于销售服务、无形资产或者不动产,即:试点实施办法规定的应税行为范围。对于提供加工、修理修配劳务应按增值税暂行条例履行扣缴义务。 4.进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,30,宁波天宏会计师事务所有限公司,一是,必须是增值税一般纳税人,才涉及进项税额的抵扣问题; 二是,产生进项税额的行为是纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务; 三是,购买方支付或者负担的增值税额。 4.1可以抵扣的进项税额 4.1.1增值税专用
24、发票上注明的增值税税额 增值税专用发票具体包括以下两种: (1)增值税专用发票。 (2)税控机动车销售统一发票。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,31,宁波天宏会计师事务所有限公司,4.1.2海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税税额 试点纳税人取得海关进口增值税专用缴款书,按照国家税务总局海关总署关于实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法有关问题的公告(国家税务总局、海关总署2013年第31号公告)执行“先比对,后抵扣”政策。,2016-4-20,江东区国家税务局营改增政策讲解资料,32,宁波天宏会计师事务所有限公司,4.1.3农产品进项税额抵扣 一般纳
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