星河湾案例研究.ppt
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1、2010.11,尺度本月专题研究报道 “星河湾”案例研究分享,尺度视角,第1页,“星河湾”式的胜利,A+,在房产市场急转直下的2008年,北京星河湾月均销售收入达1.32亿,而项目自2007年底推出以来,至2008年末,累计销售达80%。2008年北京星河湾成交均价哒32000元/平米,环比增幅14.4%,累计提价3860元/平米。在弱市中,北京星河湾依然用稳健的销售赢得喝彩。 从广州星河湾到北京、上海星河湾,造大盘、造高档盘,频频媒体亮相,热销再热销,这似乎就是星河湾似得胜利,而星河湾的胜利绝非如此简单就可复制。 星河湾关键成功要素在于 精益求精的产品路线 景观重塑土地价值 精确客户筛选,跨
2、界定向营销 本期案例分享,将首先分享星河湾产品对产品品质的追求 下期读书汇中,将重点介绍星河湾的整体营销模式。,第2页,“星河湾”的品质追求,A+,星河湾对品质的追求,最早是从集团董事长黄文仔对品质的要求开始的。黄文仔对欧洲建筑颇为仰视,认为如此精美的建筑应该建在资源有限的土地上。因此当他拿到大的地块之后,就不愿意浪费,而是精心的打造。 这表现在团队上,就是仅仅一个北京星河湾,就有七八个营销总监、策划总监。人力资源也是宏宇集团所追求的品质之一。 与其他开发商有相同目的的合作伙伴,星河湾却能做出更精致的品质。黄文仔手下的一支团队,曾经在100种涂料中选出最合适的,窗框顶上一点点的黄色的丝线,都要
3、爬到17层去油漆。 星河湾在无数材料中精挑细选,才获取一个最好的平衡点。品质是内在的,品牌则是在所有环节里体现的,不是一个概念,不怕有重复性,每个产品都具有城市的特点。 业主们将星河湾作为最终的住宅选择,就是实现了产品的价值最大化。据透露,5年来,星河湾做了50亿,其他更小规模的楼盘在同一时间,同样做了50亿,但不少业主已经换房,人去楼空,这不失为资源的浪费表现。 随着星河湾的品牌颠覆能力逐步展现,星河湾模式将越走越稳健。,第3页,“星河湾”开发商背景,A+,广东宏宇集团成立于1994年,2001年成功推出星河湾地产品牌,在行业中树立了好房子的标准,接受各地的参观考察团体数百个,获得国内外荣誉
4、奖项四十多个,成为中国品质地产的探索者。 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路,目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。,广东 星河湾 (2001年),北京 星河湾 (2005年),第4页,“星河湾”品质研究分享,A+,- 整体规划 - 园林景观 - 建筑风格 - 户型设计 - 装修品质 - 细节之美 ,目录,第5页,解读星河湾整体规划,B+,广东星河湾整体规划,星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开,增大了屋内通风采光的墙面;而沿江一线转折弯延的组团布局,更增加了江景单元。,广州星河湾采用的是“星座式”布局,这样的组团设计有利于空气流通;
5、建筑群体有韵律的错落形成视线通廊,也避免了户与户之间的对视; 而从数字上讲,以广州星河湾三期为例,其建筑密度仅为22.5%。,第6页,B+,北京星河湾整体规划,人性化的规划,北京星河湾保留了广州星河湾的灵动、韵律、节奏,采用大围合布局 。,以高层板式为主的建筑顺应地形、变化有序,北高南低、西低中高,使多数住户南北朝向,打破常见的南北向兵营式排列,保持了建筑的错落之美。,解读星河湾整体规划,第7页,C+,星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面,相互围合的理念 实现了四大突破: 高差:在园区创造了36处高差,地形变化非常丰富; 树:园林部门车行15万公里, 引进了约百个品种、6700棵大树,秋冬两季1/
6、3落叶,1/3彩叶,1/3保持绿色; 水:北京星河湾有四大水系,并成功打造了内外两个大小循环,星河湾自建水厂,令园区环境用水保持清澈,解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾; 黄腊石:北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石,这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。石是北京星河湾的精华之作,通过水、石、绿化的融合创作出“源于自然,胜于自然”的意境。选用广东的河石,营造出岭南园林风格的精华,园林景观北京星河湾,解读星河湾园林景观,第8页,C+,因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市空间。星河湾为了营造回家的感觉,在社区环境设计中注重社区各处都要有园林景观,使建筑与园林充分融合,如在一期园林中就有46个园林水景
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