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1、易居(中国) 北京分公司 意华项目部,燕郊市场 房地产动态,市场分析 目前个案优惠方案,目 录,竞争项目区位分析,美林湾,潮白人家,星河皓月,纳丹堡,金玉源,C、高科技工业区,上上城,华泰忆江南,风尚国际公寓,天洋城,B、科研文化 & 金融商贸区,夏威夷北岸,欧逸丽庭,上京壹世界,燕郊楼盘分布图,东方一品城,在售产品一览表,市场分析,燕郊楼盘2008年上半年价格分布区间图,4000-6300元/,4200-6000元 /之间,3800-5200元/ 左右,市场分析,市场分析,08年上半年市场放量,市场分析,竞争项目均价一览,与本案价格相近的 项目分别为: 欧逸丽庭:6500 纳丹堡: 6000
2、 星河皓月:5800 潮白人家:5800,目前市场供应量及价格分析,市场分析,通过对比目前燕郊地区的主要在售项目,可以发现产品的同质化严重, 项目之间除了位置上的不同,产品本身差异不大; 2008年新增项目的基本状况沿袭了原有项目的特点,即产品的差异化 仍然没有体现出来,区域产品同质化的现象在2008年上半年没有明显 的改善; 2008年燕郊地区的市场供应量维持在比较高的水平,新项目或现有项 目的后期产品纷纷于上半年进入市场,在目前观望气氛比较浓重的市场 环境下,7月、8月随着奥运会的影响,将使各个项目推广停滞,随着9月 奥运会的结束,蓄势待发的客户将出现空前的购房热情,市场竞争更加惨烈。,区
3、域内产品总结:,市场分析,燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势; 区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、20062007年非理性 上涨后,在进入08年时,随着整体市场进入调整期,燕郊地区的房价也逐渐 开始向理性的方向回归; 随着一些项目的恐慌性降价(如夏威夷北岸),原有的价格分布格局被打破, 同时被打破的还有区域市场的信心及心理预期,对即将上市的项目会产生极 大的影响。 通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看,我们也不得不承认, 在燕郊地区,如要实现项目的快速去化,价格确实起到了决定的作用。,区域内价格总结:,市场分析,位置:燕郊燕顺路 规模:400万
4、 容积率:3.42 绿化率:35% 目前均价:4300元/平方米 项目特点:双语幼儿园、社区医院、社区大巴、大型超市 汇福大酒店、思菩兰国际会议中心、福成名厨娱乐城总建筑总面积 45000 平方米, 是集餐饮、住宿、会议、康乐为一体的高级娱乐场所。 单体平面布置形式:两梯四户 物业费:1.1元/平方米月,【上上城】,市场分析,一次性付款9.8折,贷款9.9折,送两年物业费。 优惠解读:目前上上城处于尾盘阶段,剩下2000套之前滞销户型,回款任务已完成,给于此折扣应属于不存在压力的自然消化。,市场分析,【上上城】,【风尚国际】,规模:43.5亩 总户数:共2000套 位置:102国道和迎宾路的交
5、叉口西南角 目前均价:5000元/平方米 项目特点:风尚国际公寓项目规划用地面积约43.5亩,总建筑面积约25万平方米,包括一栋层高的商务写字楼、两栋34层的酒店式公寓,以及逾2.4万平方米的大型高档购物中心。项目绿地率高达37%,汽车泊位近1100个。 物业费:1.5元/平方米月,市场分析,目前无任何优惠,市场分析,【风尚国际】,位置:燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模:160万平方米 容积率:3.3 绿化率:30% 目前均价:4300元/平方米 项目特点:建筑以板式高层住宅为主体,体现新古典主义建筑风格园林景观以“四季温哥华”为主题,充 分体现与北京同纬度的北美宜居城市国际化标准,
6、蕴涵浓郁的北美风情,形成花园城市景 观特色。,【天洋城】,市场分析,6.22开盘,准备举行盛大的开盘仪式。 6.10之前认购客户给予9.7折的优惠。 优惠解读:目前该项目在北京移动传媒投入大量广告,为6.22开盘造势,侧面了解通过展会及其他途径蓄水效果比较明显,但被北岸7.5折时分流掉一部分客户。,市场分析,【天洋城】,位置:燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模:50万 容积率:1.97 绿化率:50% 目前均价:公寓5400元/平方米 花园洋房7000-7500元/平方米 项目特点:有近10000欧式风情步行商业街,社区规划约5000的山水生态会馆及三大服务中心。 山水生态会馆以健康休
7、闲为主题,内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、 桌球俱乐部、咖啡图书馆等。 单体平面布置形式:花园洋房一梯两户 景观公寓一梯2-4户 物业费:1.5元/平方米月,【美林湾】,市场分析,一居免5年的物业费或者5000元 二居优惠10000元 三居免2年的物业费 优惠解读:通过了解美林湾目前一居小户型销售率很低,因此下一阶一居段采用比较大的优惠来促进销售是一个合理的手段,同时二居和三居延续了几月的优惠活动。,市场分析,【美林湾】,【欧逸丽庭】,规模:50522.39平方米 周期:两期 位置:燕郊经济技术开发区燕顺路西侧,潮白河东侧 目前均价:6500元/平方米 项目特点:主要由多层法式风
8、格的建筑组成,建筑风格运用上吸取法兰西情调的浪漫、优雅等特点,通过色彩、造型、空间的变化,打造既延续悠久法兰西文脉,又颇具国际化气息的高尚建筑。其规划格局整齐划一,追求在有限的空间里做到景观视觉的多样化和功能化,每个宅间的景观设计都不相同。雕塑院、画家园、尼斯广场、哥伦布地理园等园林设计,使您能触摸到纯正法式浪漫与休闲的文化细节之美。 销售动态:一期项目户型南北通透,面积83180平方米不等,户型多样,给您充分的选择空间。一楼赠送私家花园,顶楼赠送花园露台。 物业费:1.2元/平方米月,市场分析,开发商封盘,市场分析,【欧逸丽庭】,位置:燕顺路北三公里 规模:37万平米 容积率:3.5 绿化率
9、:40% 目前均价:4500元/平方米 项目特点:由南北通透的板楼和时尚的折板建筑构成,建筑类型为高层电梯公寓。内有18938平方的开放式 街区,及别具一格的湾岛风情景致。楼与楼之间的湾岛风情广场把建筑自然分隔,建筑之间动静相宜,互为呼应。 物业费:1.38元/平方米月,【北岸】,市场分析,市场分析,【纳丹堡】,总建面:905635平米 容积率:2.75 绿化率:45% 位置:燕郊燕顺路与神威北路交汇处东北角 目前均价:6000元/平方米 项目特点:以板式高层住宅为主体,采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式,形成独特的地中海建筑风格。社区设有汇福国际健康中心、大型商业、休闲娱乐会所、汇福双语学校
10、等大型规划公共配套设施。 物业费:1.36元/平方米月,市场分析,开盘前期老带新客户优惠。,市场分析,【纳丹堡】,位置:西邻潮白河,北邻北一路,南至神威北路 规模:5万 容积率:1.99 绿化率:40% 目前均价:4800元/平方米 项目特点:在充分体现居住舒适性的基础上,在户型设计上也精益求精,主要户型均为70-90平米的小两居为 主,采用最大化享受采光、采景的设计,增加舒适度,每户视野均深远开阔,营造出理想的居住空间。所有户 型均具备大面宽、小进深、高使用率的特点。 物业费:0.6元/平方米月,【金玉源】,市场分析,总房款直降3.5-8万 优惠解读:项目比较小,品质较差,可灵活掌握销售策略
11、。,市场分析,【金玉源】,位置:东燕郊开发区燕顺路西潮白河畔 规模:92万 容积率:1.17 绿化率:45% 目前均价:5800/平方米 项目特点:星河皓月位于北京市正东燕郊经济技术开发区潮白河畔,毗邻华堂高尔夫球场和诺夫特燕苑 国际度假村,濒临燕顺路,紧邻即将要开通的朝阳北路。 物业费:1.3-1.5元/平方米月,【星河皓月】,市场分析,1#.3#.7#一次性9.5折,按揭9.6折月底开盘 优惠解读:项目持续时间较长,市场环境的恶劣变化已经超出了开发商的预期,开发商目前采取比较稳健的销售方式,追求快速出货。,市场分析,【星河皓月】,位置:东燕郊技术开发区燕高路东侧 规模:20万 容积率:2.
12、7 绿化率:39% 目前均价:4300元/平方米 项目特点:“华泰 忆江南”项目虽定位为普通住宅,但是在建筑规划上,保证充分、科学、美学的前提下 合理利用土地规划布局,从建筑规划、建筑布局、建筑组团、景观组团、人行流线、交通流线与商业配 套布局全方面精心研究,确保为业主创造多样性的生活与居住情趣的产品。建筑产品也以科技、环保、节 能为原则,在燕郊首家采用中水系统。 物业费:0.8元/平方米月,【华泰忆江南】,市场分析,无任何优惠活动,市场分析,【华泰忆江南】,【潮白人家】,规模:100万 总户数:一期9栋9-26层板楼,共2100套 位置:102国道北侧400米 目前均价:6000元/平方米
13、项目特点:百万平米新古典主义建筑,1026层板式空中洋房,起居室主卧设置落地观景阳台,次卧室外飘窗有效增大室内空间。户型面积在50140平方米。90平米以下占70%。首层送花园,顶层送露台或阳光房。园区栽种成树植被,屋顶植被覆盖实现百分之百绿化率。200亩皇家风范园林,万千成熟植被,使社区内遍眼翡翠。豪华会所、双语教育、国际管家式服务,全面配套彰显大盘气度,提供国际化的生活品质保障,无限便利唯您尊享。 物业费:1.2元/平方米月,市场分析,订房当天交首付直降5万 优惠解读:受北岸7.5折影响较大,牺牲项目形象采取底价的政策,追求快速出货。,市场分析,【潮白人家】,位置:燕郊经济技术开发区102国道与汉王路交汇处西北角 规模:11.6万 容积率:8.84 绿化率:30% 目前均价:4200元/平方米 项目特点:东方一品独设7.8米豪华挑高入户大堂,精心营造的灵动空间,大堂内尽显通透亮丽 精装修设计,视野敞亮,空间宽阔,在视觉和感官上给人一种无限的舒适和自由延展性。每一寸空间 都精心布置,每一个角落都精雕细琢,高品质的入户大堂将东方一品城的尊贵生活尽显无遗。 物业费:1.5元/平方米月,【东方一品城】,市场分析,按揭9.9折,50%以上9.8折,一次性9.7折 优惠解读:项目不成规模,总价较低,邻铁路,硬伤较明显,自然销售。,市场分析,【东方一品城】,
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