2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告.ppt
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1、隆塬综合策略中心 江西项目组 2009.08 吉安利达房地产开发有限公司 2009年08月13日 江西|吉安|河东街道427亩|项目定位|研究报告 1weeks 项目整体定位市场调研 12 已完成工作 l宏观环境调研 l住宅市场调研 l商业市场调研 工作成果 l市场调研报告 2weeks 本轮工作 l区域属性定位 l区域功能定位 l地块总体定位 l地块功能定位 l地块概念定位 工作成果 l项目定位报告 项目物业发展建议 3weeks 1months 财务分析预算 3 Phase I 项目主题研究Phase II 4 本轮工作 l物业类型建议 l总体规划建议 l园林规划建议 l户型组合建议 l项
2、目配套建议 工作成果 l物业发展建议书 项目综合分析 项目立地条件分析 项目区域属性界定 项目位于吉安市青原区区政府对面,赣江大道与青原大道交汇处的西北方 向。距离赣江大桥3分钟的车程。 青原区是吉安的交通枢纽,有火车站和长途汽车站设立于此。 【项目所属区域】 本项目 【区域规划】 河东片区:集旅游休闲 、教育科研、商业贸易以 及生态居住为一体的,具 有滨江特色的新型片区; 青 原区 的发 展定 位 青原未来510年的发展定位是“科教兴区 、工业强区、农业稳区、城建旺区、旅游活 区”,通过510年的努力,把青原建成为 “新型工业的聚集区,现代农业的示范区, 生态旅游的观光区,滨江花园的新城区”
3、, “实力、活力、魅力”青原。“滨江花园的 新城区”、“魅力青原”目标的确立。 区 域的 发展 规划 河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展,北 至沙芜,南至老虎坑水库;铁路以东部分向南发 展至横江,向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江 ,向北发展至临江,西至赣江东岸”;“河东片 区集中力量进行滨江组团和大型居住区建设。” 整个河东城区规划城市建设用地总面积到2010年 约15个平方公里,到2020年可达20平方公里以 上。 项目位于 青原区政 府对面, 仅隔着一 青原路, 区位优势 明显 位于规划发展三区三县的东北向地段 吉州区 滨江商业带 项目依托区政府,承新区之人气, 延青原之新貌. 【区域
4、产业】 青原重点项目:”八个一工程”区域发展的关键与重点 特色农业+华能电力+工业园建设+东固红色旅游是青原 区未来发展核心,着力建设梅林、富滩、富田三园区,是 青原区走向工业化得新标识 【区域发展战略】 青原特色:“生态立区、绿色发展成为发展战略,带来新题材 在激烈的竞争 中,房地产开 发商们很清楚 地看到:得天 独厚的区位优 势和区域规划 以及农业+工业 经济的带动, 使青原商机无 限; u 2001年划归城区 u 农业大区 u 交通驱动 u 区域性城镇 u 吉泰工业走廊枢纽 u 生态客厅 u 产业升级、转型(化工园-梅 林工业园) u 高标准、高起点规划 区域属性 区域属性现状: 本区域
5、呈多重属性并存的格局。 大学文山公园 火车站青原步行街 吉安商贸广场 红色旅游 人文古迹 华能电厂 属性? 旅游区? 交通枢纽? 文教区? 行政中心区 ? 居住新区? 区域核心属性 ? 文教区? 理由: 吉安市唯一一所高等学府井冈山大 学就位于青原区,井冈山大学给片 区带来了大量的人流同时也带动了 周边的商业。 局限性: 井冈山大学,处于青原区的北端,由 于井冈山大桥对吉州区和青原区的连 接,大学的消费区域更多的被吉州区 卷走。 寻找区域的核心价值 商业区? 理由: 主要是指吉安商贸广场和青原区步 行街的带动。 局限性: 吉安商贸广场以批发为主,而青原步 行街目前仍处于招商阶段,招商进程 很慢
6、。对片区的商业贡献较小。 旅游区? 文化旅游资源自然景观资源红色旅游资源 文天祥陵园、临江古窑、 富田古祠、阳明书院等 毛泽东故居、黄公略故居、 东固革命根据地博物馆等 青原山、方石岭瀑布、 富水河、大乌山等 居住区? 起步晚、发展快 由于青原区是新城区,房价相对较低,新开发的楼盘存在 较大的升值潜力和利润空间,通过招商引资,主要以浙商 为主的房地产开发资金注入青原,并激活和带动区内资金 进入市场及新城建设带来征地拆迁,安置用房成规模建设 青 原区是2001年新成立的新区,刚成立时,城区建设几乎是 一片空白,为了加快城区建设步伐和城中村的改造,区政 府启动了城区交通工程、基础设施工程、房地产开
7、发工程 、环保工程的拆迁工作,于是迎来了城市建设不可避免的 征地拆迁、安置高峰,开发主要集中在吉安贸易广场周边 。贸易广场地处青原城区的中心地带,是赣中最大的商品 批发集散地,是青原城区最繁华的区域,也是房地产商家 的“必争之地”。东面有豪德花园、贸易广场三期和青原 花苑,南面有天立花园和和济春天,西面有金竹园、翠绿 园、阳光新城,北面有又以贸易广场三期、青原花苑、天 立花园及和济春天气势恢宏,开发的规模均突破10万平方 米。 序号起点终点路线 1广州、深圳吉安赣粤高速 2上海吉安沪昆高速、赣粤高速 3福州吉安福银高速、赣粤高速 4杭州吉安杭瑞高速、赣粤高速 5吉安吉安昌泰高速 路过青原区的高
8、速公路 【交通枢纽?】 青原区的主干道 河东片区主干道为三纵七横,三纵自西向 东分别为滨江大道、青原大道、梅林大道 ,七横自北往南分别为通源大道、水运一 路、大桥东路、金竹路、公略路、赣江大 道、水库路。 铁路 京九线、吉井线 属 性 界 定 p非城市发展重点区域 p综合性条件复杂 p新区建设城市更新典范 p区域定位不明主核不突出 项目综合分析 项目立地条件分析 项目区域属性界定 B地块 B2地块 A1地块 A2地块 A3地块 赣江大道 华能大道 【地块经济指标】 地块用途占地面积(平米) A地块综合用地182424 A1地块商业用地9600 A2地块商住用地86707 A3地块居住用地861
9、17 B地块综合用地69024 B1地块商住用地50460 B2地块居住用地13000 B3地块加油站5564 可供开发的土地共两大块,共251448平米。 各版块的容积率、绿化率、建筑密度等,因 各选择的物业类型不同而有所不同。 【项目四至】 赣江大道 西村民房 青原区政府西村民房 N 地势特点 项目地块为平整土层 ,基本无坡度,西临 主干道-赣江大道; 总的坐向为坐南面北 ,北可远眺赣江,西 可遥看文山公园。 基本无植被、 内部有积水形 成的水塘 坐向坡向自然景观 具有综合物业开发的地势条件,地块内无自然景观,需借景 ,地块为生地,较为平整,容易开发,坡向对建筑的影响不 大。 【地块开发性
10、分析(地势/坡向/景观) 】 【项目内部环境】 项目内部有部分农民房,周边有菜 地和池塘,附近还有一个在建的经 济适用房。对项目形象会造成一定 的影响。 但是整个地块同时也规划了一条路 可以与大道可以很好的链接。 城市干道基本情况 路名赣江大道青原大道华能大道 道路宽度15米18米15米 交通隔离没有没有没有 绿化少量少量少量 交管方式不严格较严格不严格 街道商业功能有少量的油漆、建材销售沿街业态丰富,功能齐全目前没有 车次 起点终点 2火车站线 夏5:40-22:45冬6:00-22:45 10敦厚-火车站 夏5:30-19:30冬6:00-19:00 项目周边交通系统十分发达, 赣江大道可
11、以直接通往吉州区,此外有10路公交车可以经过青原区并 通往吉州区区域。 【项目交通配套】 【项目周边配套】 市政配套: 1、青原区政府广场。 2、文山公园 教育配套: 3、井冈山大学 4、青原区天立实验小学 交通配套: 5、火车站 6、长途汽车站 商业配套: 7、青原区步行街 8、吉安商贸广场 1 2 3 4 5 6 7 本案 8 【 项目区域属性与项目属性的界定】 属性诠释 区位 属性 p位于城市新区,认知度弱 p区域人口主流为农业人口 p位于青原区赣江大道与和气路交汇处, 市民认知度弱,距城市市中心约5-10分钟 车程 p地产开发较热 p宜居性居住区 p未来发展的重要区域之一,有着广阔的
12、发展腹地 p区域无污染型工业 p非城发展重点 p区域属性多样化,无核心,城市重点发 展区域为城南,青原目前处于填空式发展 阶段 项目 属性 p当地城郊相当规模的开发 项目 p总占地约427亩,容积率3左右。 p可达性好、交通路网较完 善 p周边生活配套匮乏、公交 系统未齐全 p紧邻主干道赣江大道、华能大道等 p未来低密度生活小区、目前生活配套欠 缺 p地块无独享景观资源 p地块以农田、村舍为主,北眺赣江,西 望文山公园,但均不属于独享的自然资源 。 核心竞争力 规模 对于三线城市综合性 物业而言, 区域属性的重要程度 远大于项目属性的重 要程度 本阶段报告包括四个部分 项目整体开发计划研究 B
13、1启动区定位及招商建议 项目整体定位及物业发展建议 财务分析 地块价值分析外部景观价值 江景位于地块正西,与地块之间被民房与沿 江带隔断;A2地块较难分享到该景观 广场景观位于A3地块东面,隔路相望 山景位于地块南方,大部分地块均可视 景观资源分布在地块外围,分布不均衡 ,利用效率较低。 视觉景观价值评判: 评判标准:“核心江景价值的优劣”以及“周边 村落的景观压力”; B1及B2地块距江最近,且景观视线面较宽, 不存在村落压迫感,为一类景观地块; A3、地块距离山景与广场较近,但存在村落 压力,为二类景观地块, 其他地块为三类景观地块; 广场 景观 山景 江 景 规划的核心问题是对周边资源的
14、均衡利用以及对江景资源的展示 地块资源条件的最大问题是: 景观资源价值分布不均衡,利用效率太低,导致物业 价值不均衡; 规划要解决的核心问题: 通过水体资源的重新分布,达至均衡; 江景资源景观面的处理,外部资源分级利用; 规划要考虑的限制条件: 规划道路的人为隔断对社区整体形象的影响,需要整 体规划时予以弱化道路的影响; 产品分布及开发次序要考虑到对景观面的利用以及天 际线的处理; 广 场 景 观 山景 江 景 各地块优劣势排序 总建设用地:427亩。 地块排 序 地块编 号地块面积优劣势分析 1A19600平三角形地块,两面临街,处于地块中间。能很好满足项目里面。 2A286707平两条主干
15、道的交汇处,市政府对面,位置很好。 3A386117平地块方正,三面临路,方便规划布局。 4B150460平临赣江大道,交通便捷,项目昭示性好。 5B213000平地块狭长, 6B35564平处于十字路口,位置好。 分期开发原则 市场导向原则 n分期规模与市场消化能力相适应。 n分期规模与企业资金约束相适应,开发成本所需资金必须与企业财力资金 能力结合。 功能物业价值提升 原则 展示性原则 n分期开发宜结合各地块临路状况,选择昭示性良好的地块优先开发。 n选择一定量的体现项目特色的功能物业优先开发。 n集中式商业物业能提升区域整体价值,在企业资金允许的条件下优先开发 。 n商业部分开发时机的选
16、择遵照以下两点原则: 1.契合区域未来发展趋势,达到相当的规模 2.招商与项目开发同步进行,当招商规模可以保证商业中心的顺利运营时 ,即可开始商业中心的开发 依据地块资源、项目开发战略和开发节奏等因 素确定项目地块的开发次序 启动区 n项目北部区域 n交通主干道一侧昭示性强 n通达性好 n企业先取得土地 n可作为商业配套, 在前面几期人气逐 步上升时开发。 n大地块,形状不规则 n区政府对面 n昭示性强 n项目品牌效应易于凸现 n靠近启动区,方便 借势操作。 三期 二 期 四 期 五 期 n体量较大,所需资 金较大。 n地块方正,可塑性 强。 整体规划概念构思原则:通过水系解决资源分布不均的问
17、题,通过水系 形成的组团自然分隔 水系的位置只 是一个示意,在规划 上建议尽可能地引入 多条支流贯穿于园林 ,营造“水城”意境。 广场 景观 山景 江 景 亮点一: 商住两组团纯粹化,既相对分离又有机结合,形成互补 住宅组团 商业、商务组团 本阶段报告包括四个部分 项目整体开发计划研究 B1启动区定位及招商建议 项目整体定位及物业发展建议 财务分析 策略选择 地块整体定位思路 住宅思路 商业思路 案例参考 自我中心化系统分析 SWOT分析 政府、企业 主题商业 会议中心 星级酒 店 辐射周边人 群 生活配套商业(如:超市、干洗 店、美容美发、药店等) 项目住宅大 规模居民 外向型日常消费商业(
18、如:餐饮 、酒吧、咖啡、网络会所等) 本项目业态互补、功能 互动关系图 休闲娱 乐 城市居民 宜商宜住的LOFT(面向中高端 外地驻吉人员、在外赣籍人士等 ) 商业街区 LIHO 从项目造城的“双核”理念出发,我们能够推导出项目综合开发 的思路:住宅、商业、商务、公建配套的业态互补、功能互动, “自我中心化”。 延续项目整体“在城市新区造一个中心,创造另一种可能” 的“主动中心化”思路 走业态互动、功能复合化,通过项目功能化体系的建立, 规避市场风险; 地块整体策略选择 通过产品创新、多业态互动实现区域突破, 形成项目核心竞争力。 定位思考 增强抗风险能力 打造核心竞争力 策略选择 地块整体思
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- 2009 江西 吉安 河东 街道 427 项目 定位 研究 报告
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