2010中信城镇化机遇下中小城镇进入性研究-抓住城镇化机遇,开创中信地产新增长模式.ppt
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1、抓住城镇化机遇,开创中信地产新增长模式 中信城镇化机遇下中小城镇进入性研究,世联地产 华北区域战略顾问事业部,二零一零年八月,本次沟通议程,会议内容 时间 负责人,项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间,世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产,城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究,项目已进入终期汇报阶段,0,33,六月,五月,29,30,31,七月,32,八月,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,四月,4/12/10,4/30/10,5/11/10,5/21/1
2、0,6/11/10,7/2/10,8/19/10,工作内容,终稿汇报,汇报后修改,中期汇报,报告调整思路沟通,第二阶段,工作思路,首次沟通,第一阶段,公司评审,经过多次沟通,双方就研究目标达成了共识在城镇化机遇下,寻找符合中信能力的空间机遇和进入时机,城镇化机遇,中信核心竞争力,机会1,机会2,机会3,机会4,机会5,机会6,T(时间),R(空间),示意,中信地产的取地机会和增长模式,内容框架以及技术路线,城镇进入性研究,城镇化机遇下取地模式研究,城镇化机遇下商业模式研究,研究目标,研究范围,机遇空间分类标准,评价标准,定义,驱动,重点城镇研究,六大城市周边细化研究,量的趋势,空间趋势,都市新
3、城,边缘城镇,功能性中心城镇,独立城镇,修正,政府效率,社会稳定性,竞争程度,中信核心能力,机遇,人口流动,修正,机遇型城镇,密切关注型城镇,观望型城镇,城市地图,1,2,3,本次报告将会提到以下概念,概念 阐释,城市化 城镇化 一、二线城市 中小城镇,以经济为驱动力,农业人口走向城市实现非农化的过程 城镇化是一个阶段概念,城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段 目前对于一二线城市划分主要基于地产行业的通用划分标准,其中一线城市:特指北京、上海、广州、深圳四大城市,市场水平明显领先于其它城市,四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准,一般作为一线城市; 二线城市的划分标准: GDP200
4、0亿人民币,人均国内生产总值1.4万元,城区常住人口100万,城市建成区面积100平方公里,全年市场销售面积100万平米,销售均价3000元/平米,达到以上标准,就划分为二线城市,具体包括成都、杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞、宁波以及省会城市 特指除一、二线城市外的其它城市(镇) 在本次研究范围中,是指城市群的地级市、百强县,本次沟通议程,会议内容 时间 负责人,项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间,世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产,城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业
5、模式研究,本章将会明晰以下几点问题,城镇化定义,城镇化带来房地产新机遇,城市化是以经济为驱动力,农业人口走向城市实现非农化的过程 城市化的两大驱动力是人口扩张和空间扩张,城镇化是城市化的进入稳定发展期的特定阶段 以平稳增长和城乡协同发展为特征,量方面趋势:与国际发达经济体相比,中国城市化率较低,存在较大提升空间;对于房地产行业,城镇化将在未来十年,带来新增28亿平方米需求,在未来二十年,将带来68亿平米的住宅需求 空间方面趋势:从国外城市化的案例总结,会发现城市化进入高级阶段,人口和产业将呈现向中间层次城镇集中的现象;我们正处于这一城市化的转型期,从开发商、国家政策角度来看,城市中间化的趋势也
6、非常明显,城市化定义以经济为驱动力,农业人口走向城市实现非农化的过程,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,5%,50%,55%,百分率(%),0.0,0.2,0.3,0.4,城市化率,0.6,0.7,0.8,0.9,0.5,工业化率,0,1.0,价格(元),0.1,数据来源:中国历年统计年鉴,工业化是拉动城市化的核心动力 城市化内涵,人口:农村人口在空间和就业上的转移 产业:非农产业规模扩张和向城镇的聚集 土地:城镇生产建设用地在空间上的扩张 文化:城市文明向农村的扩散,城镇化定义,表现为人口流动和城市空间扩张,城市化的主要方式:人口流动,城市化的主要方式:城市空间
7、扩张,图:中国新城市扩张路径,预计从2005年到2025年,将有81座新城市呈现城市特征,累计人口接近2700万,占该阶段人口增长的7.5% 新建城市有集中于大城市附近的趋势:大多数新建的城市将位于现有城市方圆50公里内,0,0,254,254,1990,47,50,254,572,2005,37,47,27,572,926,2025,流动人口,城市扩张,有机增长,新城市,现有人口,城市人口增长的来源,百万人口,2005年到2025年间,约70%的城市人口增长将来自于流动人口 到2025年,现有的流动人口(1.03亿)及未来新增流动人口(2.43亿)将占城市总人口的40%,47,城镇化定义,本
8、文提到的城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段,30%,35%,40%,45%,5%,50%,百分率(%),价格(元),0,10%,15%,20%,25%,商品房价格,复苏和发展期,高速发展期,稳定发展期,数据来源:中国历年统计年鉴,图:中国城市化发展经历三个阶段,城市化与城镇化在英文里都是Urbanization,本研究为了区别以往的城市化阶段采用城镇化的提法。,城镇化定义,以平稳增长和城乡协同发展为特征,稳步发展,城乡协同发展,城镇化进入稳步发展期阶段 城镇化率增长速度保持在0.8%-0.9%,0.9,0.8,0.8,2015,2020,2025,0.9,城镇化率增速%,2009,城镇
9、化率%,城乡收入比,2.57,3.28,06,78,09,城乡分割阶段,城乡协同发展阶段,城乡二元结构系数已经平均高出3:1以上,为解决二元结构问题,国家战略进入城乡协同发展阶段,相对应城市化路径向新型城市化转变,新型城市化 人流、物流、信息流、货币流在城乡之间双向流动,城市化表现出集聚与扩散并重 以大中小城市与乡村相协调的模式发展 ,传统城市化 要素流在城乡之间的单向流动 城市以摊大饼的模式扩张 ,城镇化定义,体现出两大趋势,趋势: 城镇化增长潜力巨大,趋势: 中间化,人口和产业向处于中间层次的城镇集中,对房地产的影响,具有持续增长的支撑,发展空间向二三线城市转移,出现新的机遇点,城镇化趋势
10、,与其他经济体对比,中国城镇化具有巨大的增长潜力,+97%,中国,美国,世界平均,发达国家,诠 释,资料来源:专家预测;统计数据,上述的城镇化水平是以城镇常住人口为代表来衡量 我国总体上已经进入了城镇化进程中的中期加速阶段。目前我国城镇化率只有45.7%,远远低于发达国家平均85%的水平,也低于世界平均55%的水平,因此,城镇化在我国还有很大的空间,中国城镇化与其他经济体对比,2008,90.0,“量”的趋势,在房地产行业,这种城镇化增长潜力将成为行业发展的主要推动力,28.8,城镇发展,28,城镇化,56.8,房地产 增长预测,46.8,城镇发展,68,城镇化,114.8,房地产 增长预测,
11、2010-2020年新增房地产建筑面积需求预测 (亿平方米),2010-2030年新增房地产建筑面积需求预测 (亿平方米),注:我国现在人均居住面积仅27平方米,一些发达国家是三四十平方米。根据我们国家的目标,到2020年我们的人均住房要达到35平方米,2030年达到40-42平方米,“量”的趋势,城镇化进入高级阶段,会出现人口和产业向处于中间层次城镇集中的现象,中间化,大城市,大城市人口向具有一定规模的城镇扩散,使其成为较强经济实力的中等规模城镇,保证人口和产业不再回流,农村和小城镇的人口和生产要素向更大规模城镇主要是中等规模城镇和大城市的郊区的方向集中转移,人口和产业活动越来越多的向中等规
12、模的城镇或处于中间层次上的城镇集中。从整个城镇体系结构以及城镇与腹地的关系来看,这些城镇就是区域性的中心城镇。,农村和小城镇,具有一定规模的城镇,“空间”的趋势,国际案例也映证了这一趋势,美国城镇化,日本城镇化,韩国城镇化,“空间”的趋势,通过各国经验表明,城市化率到达50%-70%阶段,将出现大都市区、城市连绵带的概念,人口流动趋势以向城市周边积聚为主,目前中国城镇化率为46.59%,正处于处于城镇化快速发展阶段,发展重心开始由大城市转向中小城镇转移,中国正处于向这一发展阶段的转型期,随着中国城镇化进程的加快,预计2050年中国的城市化率会达到70%,每年将有大约1200万农转非人口 大城市
13、空间有限,城市化重心必将转向中等规模城镇 这意味着我们在未来40多年中,一批中等规模的城镇将成为吸纳流动人口的主要阵地,为其其发展带来机遇,29%,46%,43%,%,年,“空间”的趋势,在此趋势下,城市群核心城市周边的城镇和区域性中心城镇将会成为发展重点,上海,合肥,昆山,湖州 无锡 苏州,芜湖,宁波,杭州,南京,徐州,常州,嘉兴,绍兴,以长三角城市群为例,一二线城市,地级市,百强县,百强县或其他县城,高速交通道路,“空间”的趋势,从而引发人口流向的变化,中心城市,新城,周边城镇,中等 城市,中心城区的人口外溢,其周边交通方便的城镇成为其主要承接地区,对二三线城市而言,一方面一线中心城市产业
14、和人口向二三线城市转移,另一方面大规模的小城镇人口流入其所属三四线城市,小城 镇,小城 镇,小城 镇,中等城市,小城 镇,小城 镇,农村地区,农村地区,农村地区,大规模的农村人口涌入小城镇、中等城市和大城市的周边城镇,“空间”的趋势,这也将带来房地产市场的重大变革,诠 释,二、三线城市,一线城市,2007,2000,2006,房地产目标城市投资量(%),资料来源:中国国家统计局;世联分析,统计的城市区域: 一线城市:北京、上海、广州、深圳 二线城市:成都、重庆、大连、东莞、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安、石家庄、太原、郑州 三线城市:长春、长沙、常州、佛山、福
15、州、贵阳、哈尔滨、合肥、嘉兴、济南、金华、昆明、兰州、南昌、南宁、南通、绍兴、乌鲁木齐、温州、徐州、烟台、珠海,中国主流房地产的开发也已经呈现由一线城市向二、三线城市转移的趋势,“空间”的趋势,国家政策将进一步引导房地产开发向二三线城市和中小城镇转移,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场形势日益严峻,2009年其纯商品住宅的房价收入比均超过14,存在明显的房价泡沫。针对一线城市市场过热的情况,国家已连续出台了相关的调控措施,抑制其房价上涨速度,深圳,2007房价收入比,广州,2001房价收入比,上海,北京,而我国总体的房价收入比水平基本合理,一些三四线城镇或小城镇的房价收入比普遍较低,基本上没
16、有房价泡沫。国家政策也表现出引导房地产向部分二三线城市和中小城市转移的倾向,国家层面 国务院:出台关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见,指出加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城落户条件的政策,研究制订农村集体建设用地管理条例,逐步建立城乡统一的建设用地市场 住房建设部:农民工定居城镇的住房政策欲出台 地方层面 福建出台综改试点小城镇房地产投资享照顾政策,试点镇房地产开发项目资本金占项目总投资的比例可降为20% 山东全面放开县域户口,促进农村人口流动 湖北黄石全国唯一被建设部列为公共租赁住房制度的试点城市 重庆、成都都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案 ,13,一线城市房地产开发政策调
17、控趋紧,政策导向向二三线城市和中小城镇倾斜,“空间”的趋势,未来房地产开发将顺应这一趋势,呈现中间化的特征,35个二三城市房地产开发投资占全国比重(%),一线城市房地产开发投资占全国比重(%),03年以来,一线城市和35个重点二三城市的房地产开发投资额占全国比重均呈下降趋势,相对应三四线等中小城镇则日渐占据主导,在40个大中城市内部相比,从土地出让面积来看07年以来,一线城市和二、三线城市住宅土地出让面积的差距也出现了不断扩大趋势,%,一线城市与35个二三线城市土地招拍挂出让面积变动趋势图,中小城镇的房地产开发投资额日益占据主导,一线城市与二三线城市的土地出让面积差距扩大,“空间”的趋势,本次
18、沟通议程,会议内容 时间 负责人,项目进展 世联研究内容 附件城镇筛选过程 讨论时间,世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产,城镇化定义及发展趋势研判 城镇机遇分类及解析 城镇筛选结果 城镇化机遇下取地模式及商业模式研究,内容大纲,研究内容,城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城(居住类/产业类) 边缘城镇(休闲度假类/居住类) 功能性中心城镇(内生型/外向型) 独立城镇,依据城市空间拓展、人口流动将城镇划分为四类,名称,功能属性,都市新城,1,边缘城镇,2,功能性中心城镇,3,独立城镇,4,是核心城市的最主要的直接辐射带动区域,承担核心城市主城区的产业发展、居住以及休闲度假等
19、功能,非大城市直接辐射区,受产业转移驱动,城市稳步上升的三线城市或者百强县,功能完备,非大城市直接辐射区,以自身惯性发展的区域,示例,昆山 德清,苏州工业园,扬州 泰州,海盐 启东,空间特征,核心 城市,近郊,远郊,接壤,跳跃,边缘城镇,功能性 中心城镇,都市新城,独立城镇,都市新城,边缘城镇,边缘城镇,功能性 中心城镇,功能性 中心城镇,独立城镇,城镇分类体系,都市新城是位于指一二线城市市域内部近郊,通勤时间在半小时左右的新开发城区,城市主城区,都市 新城,诠 释,驱动力: 完善的生活配套 便利的交通条件 较佳的资源环境 主要人口来源: 产业人口 一居外溢人口,小城镇,小城镇,小城镇,城市市
20、域,城镇分类体系,边缘城镇是指非紧邻城区,依托道路/轨道交通连接,通勤时间在1小时左右,承接城市人口外溢的区域,城市 中心区,边缘 城镇,驱动力: 较佳的资源环境 适宜的交通距离 所依附的核心城市外扩动力 主要人口来源: 休闲度假人口 一居外溢人口,诠 释,道路/轨道交通连接,城镇分类体系,功能性中心城镇是指承接城市群产业转移,稳步上升的三线城市或者百强县,以本地居民和吸引周边城镇人口为主,功能性中心城镇,小城镇,小城镇,小城镇,驱动力: 完善的城市基础配套 承接产业转移的驱动 主要人口来源: 本地城市居民 周边城镇人口,诠 释,城市群 核心城市,产业转移,城镇分类体系,独立城镇非大城市直接辐
21、射区,以自身惯性发展的区域,市场以本地居民需求为主,驱动力: 完善的城市基础配套 主要人口来源: 本地城市居民,诠 释,城市群 核心城市,功能性中心 城镇,功能性中心 城镇,功能性中心 城镇,城镇分类体系,根据各类城镇的特征属性归纳其分类标准,城镇类型,都市新城,边缘城镇,功能性中心城镇,独立城镇,空间标准,分类,城市群核心城市城区不接壤,距离50公里范围内的区域,一、二线城市市域内部,近郊区域的城市新区,城市群核心城市周边三、四线城市及百强县,城市群边缘区域城市或百强县,居住类边缘城镇 休闲度假类边缘城镇,居住新城 产业新城,内生型功能性中心城镇 外向型功能性中心城镇,居住类独立城镇,城镇分
22、类体系,内容大纲,研究内容,城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城(居住类/产业类) 边缘城镇(休闲度假类/居住类) 功能性中心城镇(内生型/外向型) 独立城镇,可划分为生活/产业两类地产开发机遇,产业新城,释 义,主要指标,落地机会,便捷、低价的交通 政策利好(政府搬迁、政府投入、轨道交通),生活新城,承接主城区人口疏散,以完备的城市配套、良好的居住环境吸引主城区人口,并在后期导入商务、政务功能,使其成为功能完备新城,分 类,前期:大规模取地,大盘造城 中期:商业地产开发 后期:城市综合体开发,产业动力是新区主要驱动力,同时依托完备的生活配套承担城市人口的疏散功能,靠近主城区 便捷、低
23、价的交通 与主城区的价差 产业影响力,前期:大规模取地,大盘造城 中期:商业地产开发 后期:产业配套住宅开发,都市新城,驱动指标一:便利的公共交通系统,通勤时间在半小时范围内,无锡太湖新城依托便捷的交通系统, 实现城市区域的互动,上海的松江新城通过公路及轻轨与 上海城区紧密相连,完善的公路交通,实现“30分钟贯穿整个市区:五湖大道、蠡湖隧道、蠡湖大桥的建成通车 城市快速干线,使城区互动更为紧密 轨道交通的建设,将更快疏散城市人口,公路 交通,快速干线G1,地铁一号线,新城内主干道“方松公路”将沪杭、沪青平高速及沪宁高速连接在一起 通过轻轨R9线,松江到上海市中心只要30分钟,为新城快速发展提供
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