2010年中国房地产城市豪宅豪宅市场分析与产品建议.ppt
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1、豪宅市场分析与产品建议,2010-11-3,有这么一群人 他们占据社会主流资源 他们不是追求 Starbucks、Swarovski 的小资 因为他们已经拥有 Hermes、Tiffany、Callaway、Normana 他们已经厌倦了对于物质的追求 他们真正需要的是一处静谧的生活港湾 就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂,PART1 豪宅项目样本项目选取 PART2 外地市场个案研究 PART3 成都市场个案研究 PART4 产品建议,思 考 路 径,PART 1 豪宅项目样本选取,选取标准 1. 项目销售单价高于同等区域 30%及以上; 2. 项目开发企业具有较强
2、的高端住宅开发能力与经验; 3. 项目以中、大面积产品为主; 4. 项目本体已入市销售,同时已具备一定的市场认知度、认可度。 项目选取城市 1、广州项目(豪宅开发的典范城市) 2、上海项目(豪宅开发的典范城市) 3、杭州项目(豪宅开发的典范城市) 4、重庆项目(成都“邻居”) 5、成都项目,PART 2 外地市场个案研究,项目选取城市 1、广州项目 2、上海项目 3、杭州项目 4、重庆项目 5、成都项目,广州项目,保利康桥保利地产最顶级豪宅产品 汇景新城广州豪宅之王 星河湾广州豪宅最经典作品,星河湾母体 博雅首府广州最贵电梯豪宅,广州保利康桥基础资料,保利康桥是保利地产在广州最高端电梯豪宅项目
3、,项目产品一字排布,充分利用江景。,220,220,245,245,260,260,320,320,保利康桥户型1:220 4房2厅3卫,大主卧 双景观套房,客厅,双卧室阳台及飘窗充分利用景观。客厅开间5.2米,主卧开间5.1米。,带卫生间 工人房,较大、方正入户花园,保利康桥户型2:245 4房2厅3卫,5米开间主卧,带转角飘窗,带卫生间 工人房,客厅、餐厅横向排布,接9.3米阔景阳台,270度景观浴室,内置18超大入户花园,经典户型,保利康桥户型3:260 4房2厅3卫,5.6米开间客厅,厅出阳台,带卫生间 工人房,景观书房,内置19超大入户花园,保利康桥户型4:320 5房2厅4卫,8.
4、2米开间客厅,近10米景观阳台,内置20超大入户花园,近50超大 主卧,保利康桥小结,产品户型: 项目以套四及套五(均含书房)大户型为主; 项目均有内置较大入户花园; 项目产品均设置保姆间; 245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间,非常受欢迎; 主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江),广州博雅首府基础资料,博雅首府为广州最顶端电梯豪宅,首个单价破四万电梯豪宅。,博雅首府户型1: 198 4房2厅2卫,弧形突出 客厅造型,20超大 入户花园,博雅首府户型2: 340 4房2厅3卫,弧形突出客厅造型,8.8米超大开间,功能分区合理,35超大 入户花园,65主卧,带书房衣帽
5、间及卫生间,博雅首府户型2: 385 3房2厅4卫,跃式圆形创意客厅设计,景观效果强,功能分区合理,46奢华 入户花园设计,65超大主人房,经典户型,博雅首府小结,产品户型: 项目以套三为主、空间尺度较大; 项目入户花园(20平米以上)、客厅及主卧均放大处理,做到市场上极致; 项目产品均设置保姆间; 户型无阳台、且次卧空间相对较小。,广州汇景新城龙熹山基础资料,汇景新城是广州豪宅最具代表性作品,其09年和10年连续两年成为广州单盘销售冠军。,汇景新城户型1:185 3房2厅2卫,双入户电梯及大厅,主仆功能分区好,20造型 入户花园,汇景新城户型2:240 4房2厅3卫,双入户,主仆功能分区好,
6、双大阳台,保证功能与客厅、次卧、餐厅及厨房通风采光,双主人套房设计,汇景新城户型3:265 4房2厅3卫,采用中央空调,立面美观,主仆功能 分区较好,双大阳台,保证功能与客厅餐厅及厨房通风采光,卧室采用飘窗,通风采光性能好,经典户型,汇景新城户型4:350 6房2厅3卫(叠拼),客厅挑高6米,转角落地窗,客厅和书房外接阳台,观景效果好,4套房设计,板式结构,通风采光好,65带独立衣帽间、卫生间及书房主卧,汇景新城小结,产品户型: 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房; 项目多采用双入户、设保姆间,保姆间与工作阳台相连接,主仆分区设计优势突出; 项目多采用双主人套房; 项目入户花园和景观
7、阳台相结合; 项目次卧等结构比较均匀。,广州星河湾(星河湾6号)基础资料,星河湾为广州最精致江景电梯豪宅,目前开发到7期,是广州豪宅典范。,星河湾6号户型1:245 4房3厅4卫,分中西双厨房,早晚双餐厅,独门独户电梯厅,每个房间带小阳台,3套房设计,户型方正大气,主仆分区较好。,经典户型,户型4:325 4房3厅4卫,户型4:305 4房3厅4卫,户型4:275 4房3厅4卫,星河湾6号户型2、3、4: 4房3厅4卫,2、3、4户型结构与1户型类似,户型尺寸存在差异。,星河湾6号户型5:475 4房3厅4卫,八角形创意主人房,景观,通风效果佳。,户型与1、2户型类似,尺寸大,星河湾6号小结,
8、产品户型: 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房,户型结构严格一致; 项目均采用独门独户入户; 老人房与主人房区分布在客厅两侧,保证私密性; 项目均设有保姆间,保姆间和工作阳台相连; 项目均采用双套房设计 项目均采用中西厨房、早晚餐厅; 每个房间均设有阳台; 佣人房以生活阳台为节点。,广州豪宅户型总结:项目基础资料,广州豪宅户型总结:项目产品细部数据比较,PART 3 上海典型个案分析,世茂滨江花园,汤臣一品,上海星河湾,仁恒河滨城,世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西南面的位置,它坐东朝西,西靠黄浦江。主体建筑沿江弧形排列,前后错落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈绿色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色
9、体墙体相配合,现代中不失雅典。每栋楼结合一个主题花园,使本小区的绿化高达20万平方米左右.上海最典型的一线江景豪宅。,世茂滨江花园基础资料,英式大草坪,德式绿茵天鹅湖,夏威夷冲浪沙滩,中式园林,奥林匹克花园,法式迷宫花园,黄浦江一线江景,一线排开,面对繁华外滩沿江扩展近1公里,浦江美景一览无余。 主体建筑以弧型排列,前后错落有致,视线互不遮挡,板式结构设计更使户户“前观江景,后拥园景”。 荟萃六大世界主题社区园林。 四大豪华会所。 92平一房、166平两房、260平三房、315平四房。,顶级景观面打造,4室2厅2卫312平米,16平超大 观景阳台,浪费空间,厨房距餐厅太远,动线受阻,优点: 1
10、6平米超大观景阳台,视野开阔; 不足: 客厅离入户门较远,动静分区不明显,降低私密性; 卧室无衣帽间,居住档次明显降低 空间浪费严重,动线不合理; 厨房距餐厅较远动线受阻。,上海星河湾以总用地面积逾50万平方米的宏大规划布局浦西,以幢幢超百米栋距、户户超240平方米的精装大平层设计、270度宽阔观景视野、近2万平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。,上海星河湾基础资料,独立保姆房,专属卫生间,超大圆桌餐厅,彰显贵族气息,独享式电梯入户大堂,私密性极强,3室3厅3卫1工219平米,主人房超大衣帽间设置,优点: 主人专属电梯打造,主人及工人活动空间软隔离; 超大型圆状餐桌,彰显贵族气息; 主卧超大衣帽间,
11、华丽十足; 保姆房独立卫生间; 双主卧卫生间设置; 不足: 公共区域无公共卫生间,电梯功能分区,超大弧形卧室景观面,5室4厅5卫1工528平米,10米超大可扩展客厅开间,超长欧式通廊,优点: 主人专属电梯打造,主人及工人活动空间软隔离; 弧形双主卧,超大景观面; 奢侈型欧式超长通廊设计; 6。3米客厅开间“无限”扩展; 不足: 通廊采光较差。,超大天际浴池,本户型为项目的超大奢侈“极致产品”,项目豪宅最好的诠释,仁恒河滨城坐落于联洋-碧云国际社区中心,天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临水岸的地块特质,结合最新围合及组团规划理念,将自然水景从沿岸一直延伸到社区内,并顺势筑坡,使建筑与景观
12、随基地变化起伏有致,浑然天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私密性的结合,使空间收放有度,级次分明。该案购房群体主要为上海人士和境外客户。,仁恒河滨城基础资料,4室2厅3卫1厨270平米,储藏室功能房打造,可覆土区域,空中园林功能区,优点: 客厅钢琴等情景区设置; 工人房独立卫生间设置; 独立设计空中园林功能区; 主卧豪华衣帽间、卫生间设置; 不足: 无独立入户花园,玄观遮挡较为生硬 走廊过宽,以及客厅与餐厅之间出现小面积空间浪费。,4室2厅2卫1厨228.91平米,超大衣帽间,尽显华贵,储藏室独立设置,优点: 客厅钢琴情景设置; 工人房独立动区通过厨房软隔离; 储藏室功能房独立设置; 主
13、卧豪华衣帽间、卫生间设置; 不足: 无独立入户花园,玄观遮挡较为生硬 主卧无阳台、无飘窗,卧室景观差。,汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念,由台湾GDG建筑设计公司设计,采用“前低后高”的建筑布局,整座小区“品”形排布,形式稳固;建筑外形设计为玉琮形状,楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状,大气庄重 。,汤臣一品基础资料,4室2厅2卫1厨434.27平米,超豪华精装电梯入户大厅,超大阔景空中餐厅,工人独立生活区,优点: 主人与工人分厅入户; 工人房独立动区通过厨房软隔离; 超大阔景空中餐厅; 主卧L型景观阳台 主卧豪华衣帽间、卫生间设置;,L型景观阳台,舒适度极高,6室2厅2卫1厨597
14、平米,双景观超大空中餐厅,享无限视野,豪华通廊,主人、工人分门入户,优点: 主人与工人分厅入户; 工人房独立动区通过厨房软隔离; 空中餐厅绝版豪华景观线; 主卧独立门厅、豪华衣帽间、卫生间、工作间四重打造,极度奢华; 欧式超长通廊; 不足: 通廊过长,采光受阻,项目基础资料,项目走量产品细部数据比较,上海典型个案户型小结,设计理念: 将别墅的设计元素充分运用到高端公寓,实现公寓生活别墅化; 充分利用公寓的大平层优势,扩大产品的设计亮点; 最大程度利用项目景观面; 星河湾以及汤臣一品均形成了自成体系的设计原则及装修标准;,上海典型个案户型小结,产品细节: 欧式超长通廊运用较多,南北连厅的超大核心
15、生活空间彰显华贵; 主人私密性打造功底深厚:独享式电梯大厅、主庸分门的双入户门设置、分层次动线设计、以厨房及餐厅作为主庸活动区域软隔离的设计恰到好处; 主卧套间的设计极度奢侈:超大衣帽间、主卫、观景面; 餐厅设计张弛有度:早餐厅以及家庭餐桌的设置尽显温馨,会客式大型圆桌成为尊贵的主流表现形式 客厅情景设置区打造,倍添温馨 超大景观面设置形式较多:方型、L型、弧型观景阳台均有出现,其中L型及长条式一线景观带状设计运用较多,效果甚好。 功能间的设置多样、富于变化:独立储物间、独立工人房、运用最多,还可见活动室、会客厅,空中浴池、空中园林的专属设置也别具特色。,杭州项目,金隅观澜时代 金色海岸 东方
16、润园,地块狭长、沿江一线排开,观景面宽,板式楼为主。 注重面子,“江、样板区、户型设计”都在讲面子,前期定位或与杭州购房习惯有冲突。 左右钱塘江,除了江还是江,金隅观澜时代,金隅观澜时代,建筑面积:198平米,中西餐厅组合,厨房功能更加完善,7米多超阔南向客厅,保姆房独立,单独卫生间、入户门,两房朝南 两个观景阳台,金隅观澜时代小结,产品户型: 超大南向客厅设计; 保姆间单独入户,保证私密性; 198平米户型实现中西厨; 两个景观阳台满足观景需求。,金色海岸,国际顶级品牌,豪华精装修; 国际花园社区大奖; 一线江景,板、点结合,板房为主; 五星级会所,外墙铝扣板。,金色海岸,入户花园,全吊顶设
17、计,大理石地面,超大景观窗,双主卧设计,独立工人房,纯净水系统,垃圾处理机,防雾浴室镜,门窗防尘条,双人按摩浴缸,智能化热水系统,面积范围175500平米,金隅观澜时代小结,产品户型: 大多数户型均有入户花园设计; 独立工人房; 双主卧设计; 270度观景平台。,东方润园,霍尼危尔智能家居; 英式管家式服务; 中国顶级私人会所鸿艺会; 全板房设计,CBD一线江景。,东方润园,三梯两户, 梯梯入户, 设保安、保姆专用电梯,与主人隔离,全套房设计,四房朝南,短进深,大开间,户型面积:220-320,东方润园小结,产品户型: 工人房与主人房独立设计; 全套房设计满足奢侈享受; 四房朝南设计,满足采光
18、、景观需求。,项目基础资料,重庆项目,龙湖春森彼岸 瑞安重庆天地 招商江湾城,龙湖春森彼岸基础资料,项目商业、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性,围合式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向,为保证住宅业主的私密性,商业与住宅分别形成独立组团,但又贯穿其中; 住宅部分:整体呈分布式布局,呈阶梯形,靠江边为洋房,高层在其中,超高层为其项目最后; 商业部分:商业复合体组合方案:临江面为5层商业体,中央商业景观大道贯穿整个项目。,园林设计:江景绝版资源,示范环境包装 龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户的认同,也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势,细节是
19、魔鬼。,销售外景,销售部内景,样板间展示,项目主力面积段为80-130平米,销售良好;130-200平米以上户型销售相对较缓,面积和价格较高,因此不会制约项目的整体销售(套内面积),项目产品面积区间100-580平米,其中主力面积段为100-150平米; 走量产品=主力产品,100-150平米为其热销户型; 130平米左右房源定位为“明星产品”,可供应量较少,不承担主力走量的任务。,产品分析,畅销产品:丰富的产品线和总价段中,该产品为滨江豪宅中的资源型产品,产品价值更偏性价比,而户户赠送观江大露台,设立独立的保姆间和储藏室,优点: 项目产品均采用入户花园设计; 户型尺寸宽敞舒适,客厅餐厅开间达
20、4.2-4.5米,主卧开间3.8-4.0米; 户型附加值较大,均具有赠送或半赠送面积,且此类空间可作为独立功能房使 用; 户型均设有大尺度阳台,满足高端客户的生活品质要求。 建议:为保证高端客户需求,应主卧设计观景阳台,且应注意以下几点 设计初期按照非封闭空间设计,便于面积赠送,但设计者需考交房后虑统一封闭效 果,以免影响外立面; 主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连,以免造成动静分区的混淆,同时可保证 外立面的层次感。,户型位置,售罄,主卧:大露台提供良好观江景观面,独立衣橱:高层住宅中实现别墅需求,保姆间:独立入户、独立卫生间,保证业主生活空间的私密性,龙湖春森彼岸小结,规划:商住独立布局
21、,同时无论商业或住宅,均以市场“极致”为目标; 园林:摈弃市场传统认知的园林风格,山水景观和坡地通过细节表现其亮点; 建筑:现代简约风格规避“Art-Deco”带来的空间压抑感,重回简约气质; 产品:并不一味追求“大” ,抗风险较强; 户型:在有限的空间实现“功能房”的布置; 舒适: 有效利用大露台及观景效果,提升项目品质; 客户:认可龙湖的高端客户群,包括政府机关高层管理人员、中产阶级及社会精英人才等,瑞安重庆天地基础资料,项目,渝中半岛,江北商圈,大平居住区,项目商业、住宅分组团布局,及保证了项目本身的品质,也保证了业主的私密性。围合式排布,尽可能满足了所有业主的景观朝向。,为保证住宅业主
22、的私密性,商业与住宅分别形成独立组团,保证了整个项目的品质。 住宅部分:整体呈围合式布局,临江的为板式小高层、后面为点式高层。 商业部分:超大型地标型建筑物(嘉陵帆影)、重庆天地大型商业综合体。,项目产品设计,畅销产品:一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台+主卧全落地窗提升景观效果。,次卧带转 角飘窗,主卧带转 角飘窗,观景大阳台,干湿分区,优点: 项目产品每件房均享受最大尺度的景观。 户型尺寸宽敞舒适,板式结构设计,前后采光通风。 户型均干湿分区,满足高端客户的生活品质要求。 户型主卧全落地窗或转角飘窗,最大视野享受全域景 观外立面的层次感。,重庆天地整体户型设计走豪宅路线,主力产品以三房
23、和四房为主,首推产品户型面积走主流市场路线,户型面积并不突出。,项目产品面积区间100-170平米,其中主力面积段为123-153; 走量产品=主力产品,100-123平米为其热销户型;,内部园林,样板间,小区实景,瑞安重庆新天地小结,规划:千亩大盘,重庆地标性建筑物“嘉陵帆影”位于项目内,大型商业体(重庆天地) 园林:中央景观、千米人工湖、自然江山景观; 建筑:新古典主义建筑风格,重见昔日繁华。 产品:板式结构及点式结构,最大利用了江景景观型、主卧全落地窗或转角飘窗。 户型:舒适4房,品质格调享受。 舒适: 板式结构、前后采光通风。 精装:国际一线品牌材料装饰 客户:认可瑞安的国内高端客户群
24、,包括涉外外交人、本地高端品质客户等,招商江湾城基础资料,项目住宅已组团式分布,一期全板式结构,在有限的土地资源上,最大限度保证观江效果;,为保证住宅业主的私密性,商业与住宅分别形成独立组团,保证了整个项目的品质。 住宅部分:整体呈围合式布局,组团分布、中庭大景观。 商业部分:独具特色的中心商业区及临江商业带。,一期,二期,三期,产品分析,畅销产品:户型设计整体表现一般,部分户型运用了院馆设计和高厅等附加值设计。,产品优势: 户型:直面江景,纯板式结构,高赠送面积,观江平台。 设置有独立的衣帽间,凸显了大面积户型在功能设置上的优势。 在主卧设计有一个景观阳台,使主卧的舒适度进一步提升。 户型层
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