2010年邹城刚领国际汽配五金机电商贸城提案.ppt
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1、刚领国际汽配五金机电商贸城提案,前 言,本报告是为汽配五金机电商贸城所作的项目营销策划方案,由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案,因此,我们所做的一切策略分析,均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。 本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。,市场篇,宏观分析,邹城城市概况,邹城商业现状,住宅市场分析,邹城商圈分析,项目分析篇,定位建议篇,商业定位,住宅定位,商业建议,住宅建议,总体定位,报告思路,区域现状,项目解读,项目客群分析,营
2、销推广篇,营销策略、推盘计划及销售目标。,市场篇,宏观分析,邹城城市概况,邹城商业现状,住宅市场分析,邹城商圈分析分析,宏观楼市解读,2010年全国楼市态势: 1-3月份,受国家新政影响,消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫,4月份中旬,国家房地产新政出台,交易量大幅下跌,但房价上12%。 已经过去的11个月份,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升,伴随着成交面积增长,价格亦一路飙升,楼市再次陷入,“调控反弹,调控反弹”的怪圈。,新政后全国商业表现: 新政后住宅投资客纷纷撤出,是宏观调控的直接结
3、果。该部分资金从住宅市场撤出,不少人预测会流入商业地产市场,从而带动其发展,而事实却并非如此。 国家之所以没有对商业进行限制,因为商业本身的根本属性就是投资。住宅的居住属性被投资属性所替代是不正常的,而商业地产却不存在这样的问题。因此,新政后商业的表现从容淡定,不被看好的商铺依然囧无销路,旺街旺铺则一间难求。,购房者,开发商,政府,痛恨开发商的房价,谋求低房价 不得不从开发商手中购房,依赖购房者的消费来生存 谋求最高房价、对大利润,寄托希望,取信于民,又爱又恨,又爱又怕,三方对于当前楼市表现的心理: 愤怒和失望的购房者,几个月的观望,到头来可能是竹篮子打水一场空; 不安的政府,如果楼市再度疯狂
4、,政府公信力会进一步下降,民怨沸腾; 喜出望外的开发商,苦守几个月的观望,或许迎来又一个春天;,宏观楼市解读,4,1,2,3,商业地产发展的新契机,其前景如下:,资金会发生比较大的扭转,过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产,前几住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。,只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。 “商住倒挂”现象减轻,热钱开始流向商业地产。,住宅政策从紧,楼市受到遏制,商业地产发展出现新契机。,宏观楼市解读,邹城城市概况城市区位,邹城市区距济南机场180公里,距济宁机场70公里。京沪铁路纵贯南北,新日铁路横穿东西,104国道、京福高
5、速公路等10余条公路干线遍布全境,通车里程达600多公里。水运可由白马河经南四湖、大运河直达宁、沪、浙一带。铁路、公路、水路纵横交错,交通网络可谓四通八达。,2009年,全市公路货运量1581万吨,货运周转量25491万吨公里;公路客运量406万人,客运周转量9234万人公里;内河航运货运量460万吨,货运周转量315521万吨公里。 邹城市2009年统计数据,建设新104国道:结合曲阜总体规划,将邹城东环路北延,与曲阜连接,成为曲邹东部通道,作为国道走线,原有国道作为旅游景观大道;拓宽改造兖邹路,改善兖州和邹城之间的交通联系;建设东部片区、西部片区长途客运站。 邹城市十一五规划,邹城城市概况
6、行政区划,邹城现辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区,892个行政村(居)。总面积1613平方公里,城市建成区面积32平方公里。2009年末全市户籍总户数34.14 万户,总人口114.77 万人。其中,男性人口59.34 万人, 女性人口55.42 万人,全市常住人口为113.7 万人。,邹城市区划合理,人口众多,为房地产业的发展奠定了基础,全国百强县,城市发展条件良好,邹城市作为兖矿集团总部所在地,是济宁市组群结构大城市的经济中心,2009年实现生产总值480亿元。城市百强县排名由2003年第51名上升至2006年第22名,省内仅次于荣成市和文登市。,邹城城市概况城市发展,邹城城市概况
7、经济状况,区域经济的发展水平,居民生活消费水平等因素都将直接影响到项目的定位及其商圈范围的划分。从邹城市目前的经济发展水平来看,在社会经济持续稳定发展的前提下,居民对生活质量提高存在迫切的需求,直接促进了城市消费市场的繁荣。,市场规律显示,邹城房地产市场即将迈入快速发展阶段,房地产发展基本规律揭示:城市人均GDP数值达到3000美元之前,其房地产市场基本处于初步起步阶段,市场发展速度慢但市场前景较好;人均GDP超过3000美元之后,房地产市场发展将呈快速成长态势;人均GDP数值达到8000美元后,房地产发展将趋于平稳,市场空间接近饱和状态。 统计数据显示,2009年邹城市人均生产总值已超过40
8、00美元,房地产市场即将迎来发展的黄金期。,3000美元,8000美元,初级起步阶段,快速成长阶段,成熟稳定阶段,邹城城市概况经济状况,消费结构不断升级,享受型消费成为新方向,按照国际惯例,在人均GDP迈上1000美元后,必然引起消费结构升级。居民消费向发展型、享受型发展,消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高。2004年开始,邹城市居民消费结构升级明显,房地产等享受性物业消费能力和需求大幅上升。 恩格尔系数,指消费支出中食品支出的比例,是衡量居民生活水平高低的国际通用指标,一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。恩格尔系数低于50即开始进入小康生活,30至40生活富裕,低于30为最富
9、裕。邹城城市恩格尔系数已低于40%,居民生活已达较高水平 。,邹城城市概况消费状况,12000,13000,2006,2007,2008,2009,2005,8000,11000,10000,9000,百万人口意味着庞大的市场需求,2004年底,邹城市总人口112万人,是济宁市人口最多的县市。可观的人口基数意味着庞大的居住市场需求和消费能力,这为城市房地产开发提供了强有力的支持。,邹城城市概况人口状况,城市发展目标,文化名城,山水家园,经济强市,由孔孟之乡走向文化名城:把儒家文化作为邹城市的核心竞争力和城市特色培育,注重历史文化遗产的保护,继承和发扬“诚信”的优良传统,培育兼收并蓄的优秀文化。
10、,由工矿城市走向山水家园:以生态环境保护为前提,禁止矿产掠夺式开发,注重可持续发展;做好城市大环境绿化,突出山水特色,提高城区绿化覆盖率,建设生态城市。,由能源基地走向经济强市:尽快培育地方产业集群,改变产业结构单一、创新能力不足的局面,提高经济外向度;以产业转型为龙头,全面提高城市综合竞争力。,邹城城市概况城市规划,“一心两轴四片”将成为城市新的空间布局结构,一心 优先培育壮大中心城,使其作为市域增长极,提高辐射带动能力,两轴 指区域发展两条十字型主轴线:沿104国道发展轴、沿岚济路发展轴,四片 中心商业文化区、东部行政综合区、西部兖矿工业区、北部文教休闲区,策略 建设新区,疏解老区;基础先
11、行,用地控制;改善环境,树立品牌,邹城城市概况城市规划,邹城商业现状特点,目前,邹城市商品供给充足,市场繁荣活跃,各类市场主体竞相发展。个体、民营商业发展迅速,综合性与专业性批发市场、大型商业网点相继出现,多元化、多层次的流通格局已逐步形成。,特点 1、新型流通业态崭露头角 2、产品导向向顾客导向转变,自选式代替了传统柜台式 3、电子商务、信息技术在商业管理中的应用日益增多 4、商业形式主要分为商场购物中心、特色街、专业市场三类,义乌商贸城,香港街,百货大楼,邹城商业现状存在问题,缺乏有辐射力的区域级商业中心; 商业种类齐全但结构不合理,特色不明显,经营档次参差不齐 网点布局缺乏合理规划,商业
12、体系不明确。由于历史原因,邹城城区商业 过于集中,形成了老城区比较繁荣,城市新区建设明显不足。 商业街特色街较少且业态比较凌乱,需要进行整合与品牌化管理; 社区商业中心欠发育, 商业网点覆盖率较低,需进一步发展完善; 商业经营方式落后,经营规模小,市场经营环境和社会服务体系不完善; 专业市场档次较低,需进一步提升; 商业业态的发展不够合理、新型业态比重不高;,注:认识到与项目有关的问题,在项目的规划中加以解决,邹城商业现状未来规划,1、商圈布局方面,建设东城、铁西和北城商业中心,改造南城商业中心,使城市的商业布局由老城商业中心一枝独秀的局面发展成为百花竞放的新格局; 2、商业功能分区,强化主要
13、功能,增强竞争力; 3、提升商业发展水平,通过引进大型商业公司,学习其先进的管理经营理念,提升邹城整体商业的层次,服务于民,例如贵和购物中心的进入;,邹城商业现状大型商超(含在建),邹城商业现状特色商街,专业市场的特点 专业市场具有极强的区域性,在交通条件及商业氛围方面的要求非常之高; 市场需求形成时间长,但是市场“跟风”现象快。一个市场的成熟要三到五年; 口碑作用强,保持顾客较高的“回头率”在很多时候成为商家成功经营的保障; 品牌建立难度大,经得起时间的考验是市场经营者和商家必须共同面对的难关 ; 客户忠诚度低,尤其是散客的对于市场的兴趣会随着新市场的兴起而转变;,邹城商业现状特色商街,缺乏
14、专业汽配五金机电市场,老城中心商圈,南城商圈,东城商圈,铁西商圈,北城商圈,邹城商圈分析分布图,邹城商圈分析商圈分析,1、邹城的商业圈层,以老城中心商圈和南城商圈商业氛围最为成熟,影响力最大。(如左表格所示) 2、东城商圈诞生于“邹城北进、东扩的发展战略”,未来定位是市级商业中心,目前处于发展初期; 3、北城商圈结合中华文化标志城的规划建设,未来定位是集旅游、餐饮、休闲娱乐为一体的现代化区域性商业中心; 4、铁西商圈的定位类似于北城商圈,未来的定位也是服务区域居民的购物、餐饮、休闲娱乐商业圈;,崇义路沿街汽配五金机电,汽车站沿街汽配五金机电,峄 山 南 路 沿 街 汽 配 五金机电,西外 环沿
15、 街汽 配五 金机 电,岚济路沿街汽配五金机电,邹城商圈分析汽配五金机电,邹城商圈分析汽配五金机电,邹城商圈分析汽配五金机电,汽车服务业现状,(1)、分散化而又相对集聚的分布特征:整车销售店和中小型汽车配件和用品店散布在市区各街道,相对集中分布在峄山南路,各类汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主,量多面广,力量单薄,如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势; (2)、相对落后的业态特征:现有市场大多分布在外环路及峄山南路、开发区段,发展空间狭窄,比较分散,形不成专业化市场规模。 (3)、多样化的销售模式:目前邹城市形成了由汽车专营模式,汽配批零售模式,五金机电批零售形式,汽车
16、商店模式,准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式; (4)、多主体的竞争格局::现有汽车销售市场的经营主体主要以个体民营资本以及其他民间资本,形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。 邹城市汽配五金机电服务行业各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在:缺乏市场规划;缺乏永久性市场,市场管理混乱等等。如此的市场环境为汽配城的建设提供了市场保证。,邹城商圈分析典型案例,邹城商圈分析典型案例,济宁金宇汽配城,金宇汽车汽配城位于济宁市金宇路与105国道交汇处,地理位置优越,交通便利。总规划用地380亩,建筑面积30万平方米,预计总投资3.1亿元人民币。该项目建成后将成为济
17、宁市乃至整个鲁西南地区集汽车整车及零部件、美容装潢、二手车交易等多功能于一体的综合性汽车贸易区。 一期园区用地170亩,建筑面积15万平方米,总投资1.8亿元人民币。汽车城现拥有汽车4S店4个、2万多平米的汽车展销大厅和5千多平米重型卡车销售基地;另设有汇展中心近1万平米,是济宁市唯一一个大型名车室内展览馆。汽配城于2010年3月31日开业,入驻商户120余家,主要经营各种大小车配件、汽保工具、汽车饰品、各种型号轮胎、润滑油;金宇汽配城的成功运营将带动济宁地区汽配市场的重新洗牌凸显规模效益,对济宁乃至鲁西南汽配市场的发展和完善有很深的影响。,建筑为三层,一层门面,二、三层办公、居住或者作为仓库
18、,济宁市目前最大的汽配城,口碑好,经营效益佳 商铺出租率达90% 南区二期工程目前已经启动,主要为汽车销售,4s店,邹城住宅市场分析总体概况,价格方面: 1、城市房价偏高,区间在30004700/,与周边县市相比,比临近的曲阜、兖州等高出近30% ; 2、房价分布区域,以二手房为例,由于兖矿职工的自身炒作,铁西的房子达3500元/,老城中心次之,东城第三 ,南城相对较低; 3、房价偏高,从一定程度说明,邹城的城市经济发展水平比较高。 产品方面: 产品的整体品质档次不高,缺乏高品质标杆项目;项目建成后的物业配套落后,缺乏先进的项目后期运营管理理念。 开发商方面: 以当地开发商为主,有规模、有实力
19、的房地产开发商太少。,邹城住宅市场分析市场供应,邹城住宅市场分析市场供应,以上6个城中村改造工程的总建筑面积大173.26万平方米,2010年邹城市申报的城中村改造项目多达30个。根据土地拍卖的情况和城中村改造工程可以预计今明两年的上市量保守估计约在在300万平方米左右,目前市场供应量不足的情况将会得到改善甚至是饱和,销售难度预计会加大。,邹城住宅市场分析典型个案,邹城住宅市场分析典型个案,邹城住宅市场分析典型个案,项目篇,区域现状,项目解读,项目客群分析,项目分析区域现状,汽 配 五 金 机 电一条街,刚领国际汽配 机电五金商贸城,项目分析区域现状,项目主体完工,准现房销售。,项目分析整体规
20、划,项目分析整体规划,汽配城期,项目分析整体规划,住宅开发项目,项目分析项目解读,关于本项目的几个关键词,南城,性质,专业,南城:项目所处的区域位置 专业:统一规划、经营、管理 性质:住宅加商业的用地性质 案名:国际汽配五金机电的总体定位 景观:项目可挖掘的外部资源 交通:交通便利性 面积:商铺规划面积大约150340三层,景观,交通,面积,案名,项目分析项目解读,性质“大、专、细”市场模式引领汽配市场升级。,专业,“大”是指专业市场容量和大; “专”是指市场的专业性强; “细”是指在产品种类齐全的基础上细分市场。,交通便利性利于人流和货物的集散,交通,峄山南路、岚济路城市主干道,强化了该区域
21、的物流区域通达性,为该区域商业的发展奠定了条件。,性质国际汽配五金机电商贸城的总定位,案名,汽配五金机电商贸城,决定了其产品物业种类的单一性,其市场前景存在不确定性因素; 专业性市场,充分整合原有类产业业种,形成规模化、专业化、一站式的市场; 本商贸城目前在邹城的唯一性、稀缺性;,项目分析项目解读,目前本项目的整体规划设计和业态布局在本地市场还是独树一帜的,具有较强的前瞻性,有利于对市场的把握,吸引汽车销售和配套服务行业较高层次的经营户进驻。,项目分析项目解读,性质商铺与住宅面积的大小,规划合理程度,面积,住宅户型,3室2厅 约120平米,住宅户型,2室2厅 约90平米,三层商铺 约170平米
22、,三层商铺 约340平米,产品的特性决定了一层底商、二、三楼商住、办公、仓储于一体的店连屋传统商住模式; 因此应充分考虑自营客户和投资客户的购买心理和购买动机。,对于商业项目来说,存在一个经营问题。作为一个商业项目,如果无法让商户在购买商铺后经营盈利,那就意味着项目的失败。 而对于住宅,重点关注的居住环境的满意度; 必须顾及到专业市场的经营氛围、住宅部分的居住品质以及两者之间相互依托、互不干扰,注:在项目的定位篇中,通过精确的定位,保证商户经营的盈利性,以及满足社区的居住要求,性质商业加住宅的综合用地性质,项目分析项目解读,性质,项目客群分析,消费能力分析 邹城市是孟子故里,既是历史文化名城,
23、又是新兴的能源工业城市,拥有兖州煤矿、邹城电厂、里能集团等数家大型能源企业。这些企业效益好,员工收入高,一线职工的工资平均在5000元以上,有的甚至高达近万元来自邹城的消费者,又主要集中在当地几家大型能源企业。特别是夫妇双方都在这些企业工作的双职工家庭消费能力更强。,数据 2010年上半年,邹城市居民消费水平持续提高,1至6月份,实现社会消费品零售总额65.5亿元,同比增长19.6%。其中,批发业累计实现零售额7.2亿元,同比增长17.9;零售业累计实现零售额48.6亿元,同比增长16。,消费水平 邹城市消费能力在济宁地区位居首位,远远高于其他县市甚至济宁市区,人均月消费在10001500元之
24、间。,调查目的: 通过了解针对性受访者的投资心态、投资意向及了解邹城南城商圈的商户,然后做出客观分析,希望能为本项目的市场运作提供依据及借鉴。 调查范围: 针对项目的物业状态,对邹城市目前营业的汽配、五金、机电等相关物业进行系统性的调查。 实施情况: 为保证调查具代表性和广泛性,我司确保今次市场调查的有效样本量在100份以上,本次发出的样本回收率较高,平均在95%以上,共回收问卷112份,据此归纳分析出的结果具有一定的代表意义,供项目作为规划定位的参考依据。,项目客群分析,租金价格,0.5元以下,0.5-0.6元,0.6-0.7元,0.8元,商铺规划,项目客群分析商业相关物业分析,由于受业态模
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