美国房地产发展“倒U曲线”探讨.doc
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1、 美国房地产发展“倒U曲线”探讨梁 荣 摘要与告白 房地产业与国民经济协调发展问题越来越受到理论界的关注,探讨房地产业与国民经济协调发展的规律性具有重要的现实和理论意义。本文运用计量模型,系统研究了19472002年美国房地产业增加值与GDP的关系,首次证明了美国房地产发展“倒U曲线”存在,并且论证了其基本特征。Abstract The theory field has increasingly paid much attention to the harmonious development between real estate industry and national economy.
2、 It has important reality and theory significance to probe the rules of the harmonious development between real estate industry and national economy. This paper applies the computation model, systematically studies the relationship between the increased value of Americas real estate industry and GDP
3、, testifies the existence of “ inverted-curve ” of Americas real estate industry and demonstrates its general features.房地产发展“倒U曲线”仅限于房地产业增加值与GDP关系的研究。不论房地产业增加值增长还是GDP增长,都是属于经济增长。经济增长有古典和现代之分,古典经济理论所研究的经济增长是指实际GNP或GDP波动过程,现代经济增长则是经济增长率(如GNP或GDP的增长率)的变动和交替过程。本文所研究的房地产业增加值增长和GDP增长都是就现代意义而言的。一、模型分析为观察、描
4、述和比较美国19472002年GDP增长速度与房地产业增加值(用REGDP表示)增长速度之间的规律和变化,首先绘制19472002年美国GDP和房地产业增加值发展趋势图(见图1和图2)。 图1 图2样本观察值趋势图(图1-2)显示,美国19472002年55年间全国GDP总值和房地产业增加值增长变动大致呈线性趋势,所以,我们可以采用线性回归的方法。回归模型分析的是这两个变量的增长速度之间的关系,我们首先分别绘制GDP增长和房地产业增加值折线图(见图3、图4)。 图3图4从美国GDP增长速度趋势图(图3)看出,美国20世纪40年代到60年代GDP增长速度的变化比较大,60年代中期到80年代中期G
5、DP增长速度的变化较为平缓,从80年代中期到2002年,GDP增长速度的变动有逐渐增大的趋势,但是它与40年代到60年代GDP增长速度变化相比,则减弱很多。从长期变动趋势分析,美国GDP增长较为稳定,80年代初期之前,GDP增长速度增长相对较快,80年代初期之后,GDP增长速度逐渐降低。与GDP增长趋势相比,美国房地产业增长速度变化至少呈现出两个增长期,第一个周期是40年代末到50年代中期,第二个周期是60年代初期到80年代末期。第一个增长期持续的时间大约是10年,第二增长期持续增长的时间大约30年。19472002年美国房地产业增加值的增长速度,不论是加速度还是减速度都比较大。现在把这两个变
6、量的增长速度趋势图放在一起,以便进一步比较和分析(见图5)。图5 19472002年美国GDP与房地产增加值增长速度比较图在图5中,SLGDP表示先对GDP取自然对数,然后在此基础上计算其增长速度,即;同样道理,。通过观察发现,GDP增长速度与REGDP增长速度的变化在1985年存在一个明显的分界点。以1985年为界把数据分为两个部分,1985年之前,GDP增长速度明显低于房地产业增加值的增长速度;1985年后,两者的速度比较接近,在多个年份里,GDP增长速度要高于房地产业增加值的增长速度。此外,还可以看出,美国房地产业增加值在19551985年的30年间保持比较高的增长速度,1985年之后速
7、度明显趋缓,而且,其趋缓速度与GDP趋缓速度相比要更快一些。图6 19472002年美国房地产增加值增长速度与GDP增长速度之差趋势图为了进一步观察和分析GDP增长速度与房地产业增加值增长速度的关系及其变动趋势,我们又绘制了19472002年美国房地产业增加值增长速度与GDP 增长速度之差趋势图(见图6)。该图反映的是二者的速度差,表示为(slregdp slgdp)。通过观察,可以很清楚地看出,从总体上说,美国房地产业速度要高于GDP的增长速度(因为折线图的大部分在0以上);但从趋势上看,从50年代中期起到1985年,(slregdp slgdp)是趋于下降的,1985年之后则趋于稳定。这就
8、是说,在二者的绝对值都处于增长的前提下,以1985年为分界点,1985年之前二者的增长速度之差越来越接近,1985年之后,二者趋于相等,或者房地产业增加值的速度要略低于GDP的增长速度。以上图形直观地展示了一个明显的特征:在一个比较长的时期,美国房地产业增加值的增长快于GDP增长;在一段时期内,它们的增长速度均趋于平缓和接近;随后,房地产业增长减缓的速度则要快于GDP趋缓的速度。为了考察对GDP和REGDP取对数进行线性回归分析的基础和合理性,现给出这两个变量取对数后的散点图(见图7)。图7为1947年1960年GDP的对数(lgdp)与房地产增加值的对数(lregdp)之间的散点图。从图上不
9、难看出,这两个变量之间的线性关系很明显,所以后面进行的线性回归分析是合理的。图7 19471960年美国GDP取对数(lgdp)与房地产业增加值取对数(lregdp)散点图为了详细了解这两个变量之间的关系,现在把样本区间数据分成两段19471985、19852002,分别进行线性回归分析。前面已经明确,以房地产业增加值的对数(lregdp)作为被解释变量,以国内生产总值的对数(lgdp)作为解释变量,建立简单线性回归模型,并输出结果。其中, 图8 实际值、拟合值和残差估计图根据输出结果得到回归方程:lregdp = -3.3246 + 1.109lgdp(-27.57) (83.65) (1)
10、同时,给出实际值、拟合值和残差估计(见图8),从回归结果看,常数项和斜率均通过t检验,可决系数R2接近于1,通过模型的拟合优度检验。但DW值很低,且接近于0,观察其残差图,发现随机误差项的残差序列连续几期为正,连续几期为负,说明随机误差项存在高度正相关,通过加入误差项的滞后项AR(1)后,自相关仍然没有得到消除,于是根据实际情况,修改样本区间,把这一区间再分为两个区间来分别考察。首先考察19471960年,我们发现结果很理想。样本区间为1947年1960年,回归结果如: 图9 实际值、拟合值和残差估计图Lregdp = -5.3969 + 1.3575Lgdp(-14.54) (30.07)
11、R2=0.9869,DW=1.7162 (2)由回归方程(2)以及回归的残差图可知,在此样本区间内,回归效果显著,常数项和斜率均通过t检验,可决系数R2为0.986904,接近于1,通过模型的拟合优度检验。DW值为1.716,通过检验。回归方程的经济意义是,GDP增长速度每增加1%,房地产业增加值的增长速度就增加1.357%。由此可见,在这个时间段内,房地产增加值的增长速度高于GDP的增长速度。现在对第二个区间的数据即对19601985期间数据再进行回归,结果如下表,为消除正相关,加入滞后一期AR(1)和二期AR(2)的项,输出结果为:对实际值、拟合值和残差进行估计,并输出估计图, 图10 1
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