2007北京旧宫顺通五环项目整合营销策略提报-易居.ppt
《2007北京旧宫顺通五环项目整合营销策略提报-易居.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2007北京旧宫顺通五环项目整合营销策略提报-易居.ppt(48页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、旧宫顺通五环项目 整合营销策略提报,07.08.18,Value 价值,区域印象,Distrct impression,|,大红门 Dahongmen,南苑Nanyuan,旧宫Jiugong,城市边缘,城乡结合部地带; 与旧宫区域中心约2000米距离; 与德茂庄快速公交总站约1500米; 道路情况差,地块四面不临干路。,项目素描,Curriculum vitae,|,12万平方米纯生活小区 建筑品质突出 主要满足第一居所需求 开发商口碑好,开发经验丰富,目标诉求,Goals & demands,|,价值本区域市场领跑者 营销超越市场行情的价格,短期快速完销 品质品牌化开发,价格高; 速度快;
2、市场反响好,灵魂认知,Essence clear,|,营销策略是否可行? 品质化产品如何体现? 高价、快销能否被市场接受?,进入营销条件研究,市场研究,天时,|,当前市场供应,和义农场,市场研究,天时,|,当前市场供应,说明:随着城市的发展及价格外溢,将迫使交通主干线各节点区域人群流入本项目所在区域。 本案未来将成为南中轴快速公交沿线区域地产圈的重要项目,而快速交通沿线项目价格趋平的趋势也将促使本项目的价值提升。 综上各节点区域市场分析:本项目所在区域北部的大红门及和义农场区域二手房市场已经达到了¥7000-7500元/售价,且房屋状况较差。由此推论,未来本案入市价格可高于此价格。,市场研究,
3、天时,|,未来市场供应,前门德茂桥沿线一手房市场始终没有明显放量,导致严重的区域客群流失现象,未来一年内,区域市场将延续现有状况,供小于求的现象不但解决本项目营销的区域竞争问题,更积攒了大量持币待购及观望客户,有望成为本案的主力客群; 从市场价格上涨幅度判断,本项目营销阶段如能实现对以上客群的吸引,势必将为本案的价格上涨带来巨大空间。,地块产品研究,地利,|,地块环境有待改善,由于项目地处城乡结合部,周边环境缺少城市化氛围。,易居中国认为:由于的地段位置,本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值,摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响。,地块产品研究,地利,|,地块环境有待改善,易居
4、中国认为:对于地块周边环境现状,只有通过地块环境的品质化包装,以及延伸至城市核心的长距离交通导引,方可实现城市人群认知与品质认同,提升价格。,地块产品研究,地利,|,地块所在区域的市场化,需要利用品质化产品拉动,方可吸引城市购买力,实现价格的提升。 由于的地段位置,我司认为本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值,摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响;,产品品质研发,地块产品研究,地利,|,产品品质研发,易居中国建议: 方案一:将东西向户型向东侧移45度,成为采光条件更好,朝向相对理想的产品; 方案二:利用板楼楼座间距,结合日照条件排列部分联排别墅,以更高品质的产品形态,提升项目整
5、体品质,提高产品售价,为项目整体增加营销概念。,客群来源研究,人和,|,其一:主动迁移人群,改善型客群 居住条件、品质改善(老房变新房) 居住面积改善(小户型变大户型) 主要聚集在前门至大红门区域以及项目地块周边区域 稳定型客群 家庭结构的变化(为结婚而置业) 租房变买房(外地人在京稳定发展后而置业) 主要聚集在木樨园至项目地块周边区域,客群来源研究,人和,|,其二:被动迁移人群,从城市发展趋势看,南城未来有较大的发展空间,且价格上涨幅度较缓,未来将吸引更多置业人群。 市政拆迁行为迫使客群迁移 主要集中在前门至永定门区域 城市外扩态势、交通发展、价格外溢等客观条件,迫使或吸引的客群 此类人群涉
6、及区域相对广泛,摆脱竞争 开辟新领域,地块需包装 产品品质需明显展示,怎样吸引 如何告知,?,?,如何赢得地利,针对本区域、类型住宅的置业诉求主要解决自住问题。 因此,产品价值力至关重要,将是决定项目成败的关键。,产品价值力营造,地块包装,|,方案,扩大选查范围,以空间、时间换知名度与蓄水量 本案营销不仅局限于项目地块所在区域,放大项目现场辐射范围; 利用交通导引、包装,自项目地块沿南大红门路延伸至大红门桥,以车站灯箱、灯杆路旗、市政交通导引牌、户外广告牌等手段全线覆盖,以增强市场认知,形成关注度,提前预热地块价值。,地块包装,|,方案,解决项目与主干道的关联交通 自备交通,改善、开辟项目地块
7、与主干道之间的交通动线, 在正式开盘前开通项目至德茂桥快速公交总站一线销售班车,解决客户从快速公交到本案现场的交通问题。 在南中轴路的快速公交等公交车身上装饰项目宣传内容,作为流动广告加强推广。,地块包装,|,方案,强化项目现场包装 对项目现场进行全面包装,改善城乡结合部杂乱环境,在明示项目位置的基础上,以高品质、高姿态的形象进入市场,内容包括: 进入地块主要道路的包装、工地现场围挡包装、售楼处、样板区、建筑外立面局部展现,开盘时,必须有至少一栋楼体外立面落成体现出来,并形成小范围景观示范区。(建议短期租赁北侧水塘,以提升项目水景概念,增强整体品质,可于营销后期外包经营),实现“都市化全配套生
8、活小区”规划,配备社区商业,以弥补地块环境配套欠缺的弱项; 突出洋房的产品诉求,以点带面,形成项目的形象突破,拉升产品品质; 建筑外形实现高品质立面效果,以直观的品质价值区别区域建筑,增强客户购买信心; 主打小户型,降低总价,扩大业主数量,加快销售速度。,产品品质塑造,|,方案,地块包装 产品品质明显展示,怎样吸引 如何告知,?,摆脱竞争 开辟新领域,如何赢得人和,对位本案圈定目标人群; 就其对职业、居住的美好憧憬,包装产品; 同时,以直接有效的渠道展开推广,使其获知,并形成吸引。,企划包装及手段,目标人群圈定,|,策略,1、木樨园、大红门区域的外地经商人群多在北京市区已经有住宅,但是希望在经
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2007 北京 旧宫顺通五环 项目 整合营销 策略 提报 易居
链接地址:https://www.31doc.com/p-2759284.html