从虚拟经济的角度重构房地产经济理论.doc
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1、DOC格式论文,方便您的复制修改删减从虚拟经济的角度重构房地产经济理论(作者:_单位: _邮码: _) 摘要仅从实体经济的角度来研究房地产现在已不适应房地产经济的发展。在经济虚拟化的趋势下,从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论被提上日程。本文提出重构房地产经济理论的基本思路,并指出这种重构对于理解房地产在当代经济中稳定经济的职能具有重要意义。 关键词房地产虚拟经济重构稳定 在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产(在发达的市场经济中银行抵押资产的90是房地产)。前者是房地产的自然属性,与是否市
2、场经济无关,后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能,没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用:其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区,导致该地区经济进一步发展(在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入);而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见,房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征,把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。 然而,在传统经济理论中,房地产(real estate)一直被认为是一种最重要的实物资产(
3、real assets),属于实体经济的研究范畴,房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的,我们必须从当今经济虚拟化的现实出发,运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。 一、房地产虚拟资产特性研究 在现代经济中,资本化定价方式越来越普遍,整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强,相应地,虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种,但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式,其基础就是资本化的定价方式。它是观念
4、支撑或心理支撑的价格形成系统,而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发,房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。 可见,虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用,它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系,一种资产,不论其有形还是无形,也不论其是金融资产还是房地产,一旦以资本化定价方式来定价,它就具有虚拟资产的运行特征,就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。
5、有关的研究如下: 1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民(1998)指出:如果从定价方式的角度来看,即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后,南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的,房地产虚拟性的主要影响因素具体包括:房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素(包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素)。 2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴(2005)指出:房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定,房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可
6、以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应,而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行,从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠(2005)通过计量经济模型的检验发现:房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制,房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制,房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集,房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分,然后再来考察与实体经济的关系就会发现,房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱,反而出现了增强的趋势。鞠方(
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