2008年廊坊城市市场研究及案例分析.ppt
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1、城市市场研究及案例分析,框架目录,第一部分、为什么要进行城市投资(发展和新进)机会研究?,第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究?,第三部分、城市发展或进入机会评价模型(探讨性模型),第四部分、案例分析C+类城市(廊坊)研究分析,宏观经济研究基础研究层面,城市分类研究决策参考层面,城市深入研究具体操作层面,宏观经济研究案例全国、廊坊,廊坊房地产市场版块分析,项目案例分析江南水郡,一、研究理由,宏观经济是房地产产业发展基础,城市分类是城市横向对比研究,甄选投资方向,城市深入研究是机会选择的实操基础,二、城市研究宏观经济研究,宏观经济考量指标,经济性指标,价格性指标,货币性指标,GDP(总量、增
2、幅、结构),经济三驾马车(总量、增幅),工业增加值(总量、增幅),CPI、PPI,MO、M1、M2(总量、增幅),居民收入消费指标,人均可支配收入(总量、增幅),人均消费性支出(总量、增幅、结构),开发投资(总量、增幅、潜力),土地购置,房地产行业指标,市场供需(总量、增幅、供需比),价格(量、增幅、趋势),二、城市研究城市分类研究(理论框架),城市分类考量指标,经济性指标,人口性指标,收支性指标,人均GDP,非农产业结构比重,霍夫曼比,民营经济比重,外贸依存度,环境性指标,城市化率,城市人口比重,人口自然增长率,市区人口密度,人均可支配收入,人均消费性支出,规模工业增加值,城镇就业率,家用电
3、脑普及率,建成区绿化率,二、城市研究城市分类研究(程序过程演示),使用SPSS软件,运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类,二、城市研究城市分类研究(程序过程演示),聚类分析城市聚类案例演示,二、城市研究城市分类研究(程序过程演示),使用SPSS软件,运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类,城市因子分析排名,二、城市研究城市分类研究(程序过程演示),参考分类结果,可对同类城市进行对比研究,同类城市具备一定的共性,如研究将石家庄,可将徐州作为参考对比;,通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析F得分排名情况,再根据横向对比城市分数进行正态分布划分区间段,如下例:,二、城市研究城市深入研究,
4、城市发展流程,操作:如何开发?,产品:开发什么产品?,客户:在哪?,项目:是否介入?,城市拓展流程,产品:开发何种产品?,区位:从哪进?,时机:何时进?,城市:进与不进?,客户:定位哪些客户?,操作:如何开发?,价格:什么价格出售?,二、城市研究投资机会研究分析,了解客户关注,城市投资机会研究,实现客户关注,(一)、客户关注要点分析,五大关注点,宏观经济是否有支撑?,区位地理是否有优势?,市场需求是否有满足?,价格增长是否有空间?,产品投放是否有机会?,解决是否进入问题,解决进入哪儿问题,解决市场机会问题,解决进入时机问题,解决产品开发问题,关注点1:宏观经济是否支撑?,宏观经济考量指标,GD
5、P水平,居民可支配收入,城市规划,总量:是否较大,增幅:是否够快,结构:是否合理,排名:是否靠前,总量:是否较大,增幅:是否够快,排名:是否靠前,负荷:是否合理,城市规划:是否有强势“概念”,产业规划:是否能导入人口,用地规划:是否有较大发展,关注点2:区位地理是否有优势?,区位环境考量指标,空间环境,配套设施,规划利好,地理位置:相邻辐射关系,历史人文:有无悠久历史文化,自然景观:有无优越自然景观,交通环境:内外交通是否便捷,教育环境:有无知名教育支持,医疗环境:有无知名医疗设施,生活环境:有无完善生活设施,功能定位:有无强势“概念”导入,基础规划:有无大型基建规划,生活配套规划:有无大型商
6、业规划,关注点3:市场需求是否有满足?,市场需求考量指标,供给,需求(成交),综合,总量:有无达到一定规模,增幅:有无达到一定比例,总量:有无达到一定规模,增幅:有无达到一定比例,供求关系:是否合理,区位排名:是否靠前,人均面积:是否有空间,关注点4:价格增长是否有空间?,价格增长考量指标,均价,其它,地产成交价格:有无增长空间,房产价格:有无持续增长,增长幅度:有无达到一定比例,区位排名:与周边其它城市或区域相比,价格区间:客户普通接收的价格,购买压力:房价收入比,关注点5:产品投放是否有机会?,产品投放考量指标,市场供给,价格,各类产品的市场供应比重,各类产品的市场成交比重,各类产品的供求
7、关系,各类产品的价格水平,(二)、客户需求实现,客户需求实现途径,宏观经济环境,城市地理环境,市场需求环境,市政府网 城市历年统计年鉴 城市规划网 国土资源网,城市政府网 城市规划网 城市地图网,城市历年统计年鉴 城市房地产网 房产交易中心统计报告 城市国土资源网 实地调查,价格空间环境,产品开发环境,实地调查 房地产交易中心统计报告 房地产交易网 当地房地产企业市场研究报告,实地调查 城市房地产网 房地产交易中心统计报告 当地房地产企业市场研究报告,三、城市发展和进入机会评价模型,说明:模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型和商业需求分析模型;,(一)、城市投资机会
8、总体评价体系,(二)、土地价格评估体系构建框架,(二)、土地价格评价模型地价分布运用演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,(三)、住宅市场需求分析模型,(三)、住宅市场需求分析模型(接上表),(三)、住宅市场需求分析模型(接上表),(二)、住宅市场商品房分布演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,(二)、住宅市场二手房分布演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,(四)、商业用房市场需求分析模型,(四)、商业用房市场需求分析模型(接上表),(三)、商业用房市场需求分析模型(接上表)
9、,(二)、商业市场需求分析模型商圈分布演示,1级商圈,2级商圈,3级商圈,3级商圈,3级商圈,C类市场研究 (廊坊市区),案例分析,全国宏观经济GDP,黄金五年后跌破10,连续7个季度下行下降幅度趋快,全国宏观经济三驾马车,增长平稳,连续6个月下行下跌入负值区,相对增长平稳 后续动力相对不足,全国宏观经济规模工业增加值,趋势下行,重幅下挫,全国宏观经济CPI vs PPI,全国房地产行业城镇固定资产投资 vs 房地产投资,全国房地产行业房地产开发(土地开发购置),剔除04年自97年来土地开发面积下降,08年土地购置面积相比07年下挫9.42%,全国房地产行业房地产开发(商品房供需),连续4年商
10、品房竣工少于销售,2008年三项指标增长大幅下挫,商品房销售9年来首次负增长,全国房地产行业房地产开发(商品房供需比),新开销售比上升,销售面积9年来首次下降,竣工销售比上升,全国房地产行业商品房价格,相对07年商品房价格增速08年骤降,城市分类研究廊坊,城市分类分析指标15项,以公司目前已进入9城市和拟拓展3城市横向对比(2007年数据),城市分类研究结论廊坊,比较因子分析和聚类分析的结果,可以看出两种方法分析结果基本一致,综合两种分析结构和常规性直观判断,济南、唐山等12城市进行二次区分为4区间和8等级,即:,分类结论:廊坊C类城市,属C+等级;,廊坊经济指标总量,结论:廊坊宏观经济200
11、8年增长所有放缓,但保持较高速度稳步增长;,廊坊经济指标结构,结论: 产业结构以第二产业为主导,第三产业比重相对较低,结构水平相对低; 产业优化升级潜力大,产业优化对房地产后续具有较好的支撑; 经济外向程度相对较低,直接受国际金融风暴影响相对较小;,注:产业贡献率指各产业增加值增量与GDP增量之比,廊坊经济指标效率,结论:1、廊坊人均GDP、人均可支配收入关键性两项指标接近小康标准; 2、人均GDP、城镇居民人均可支配收入高速增长;,城市居民人均可支配收入及增长,小康标准: 1、人均GDP超过3000美元; 2、城镇居民人均可支配收入18000元;农村居民家庭人均收入8000元; 3、 ,廊坊
12、经济指标居民收支,结论:可支配收入增速下降 vs 消费性支出剧增,且可支配收入增长速度明显低于消费性支出增长,警示消费趋紧。 可支配收入增速持续下降,不足以支持消费性支出,社会消费能力下降,会影响到购房消费; 可支配收入增速明显低于消费性支出,意味消费透支中;,廊坊房地产市场总量,结论:2007年房地产投资增速远远高于固定资产投资,但2008年上半年房地产投资首次出现负增长,降幅达16.1%;,廊坊房地产市场市场供需,商品房:5年供给量1054万,消化量1291万,供销比0.82;,商品房供(竣工)销(销售)状况(万),商品住宅供(竣工)销(销售)状况(万),商品住宅:5年供给量913万,消化
13、量1199万,供销比0.76;,结论:20052007年商品房需求透支,警示商品房需求,廊坊房地产市场价格及增长,20042007年期间,商品住宅价格增长高人均可支配收入增长5个百分点以上,尤其是20042006年,房价增长速度高出收入增长速度15个百分点;,全市商品房及商品住宅整体价格水平,城市居民人均可支配收入及增长,结论:商品房价格价格严重透支,警示0809年市场价格认可度;,廊坊房地产市场房价收入比,结论:房价收入比超过8,警示支付能力相对透支,全市房价收入比水平,城市居民人均住房面积,结论:居民人均住房面积36,远远超过30小康水平,改善型刚性需求弹性相对小,未来廊坊商品住宅需求将以
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- 2008 廊坊 城市 市场 研究 案例 分析
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