佛山南海城市广场升级整合规划提案(33页).doc
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2、级整合规划提案 2012 年年 03 月月 提案目录提案目录 第一章、总体解决思路第一章、总体解决思路 1. 前序- 2总体思路- 3. 策略定位 4. 形象定位- 5. 整体业态经营规划- 第二章、项目功能定位第二章、项目功能定位- 1. 商业广场定位- 1.1 目标客户群定位 1.2 档次定位 2. 业态定位- 3.1 业态布局种类 3.2 业态规划建议- 33 区域功能定位及业态组合 第三章、城市广场规划第三章、城市广场规划- 1. 室内商业街及动线规划 2. 停车场规划 3. 规划实施步骤及时间节点 第四章、租金评估及招商计划第四章、租金评估及招商计划- 1. 租金核算方式 2. 返租
3、经营方案 3. 分铺位租金定位- 4. 招商政策及策略- 5. 招商时间节点 6. 招商流程 第五章、经营管理团队组建及培训第五章、经营管理团队组建及培训- 1. 团队组建 2. 团队培训 第一章、总体解决思路第一章、总体解决思路 1. 前前序序 佛山南海“城市广场”自 2002 年投入运营至今已近十年之久,作为南海区城市商业中心区域,其吸引来自市 区各处消费者前来消费,影响力覆盖全市范围乃至周边城市,商业核心地位的作用尚在,近年来随着周边新兴的 城市综合体、购物中心、百货商场进驻运营,城市广场作为商业核心商圈的商业价值己逐年有所下降,单纯凭借 地理位置优势已经难以支撑项目的整体发展,原有的商
4、业规划、业态组合、动线规划、品牌感召力以及经营档次 基本上不能够适应和满足消费者的要求,主导品牌效应地位逐步丧失。因此整体升级规划调整势在必行,重塑 “城市广场”个性特色必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。 2总体思路总体思路 项目发展基础: 项目发展要素: 项目招商策略: 经营管理团队: 城市化进程、城市经济与规划 城市商业发展状况与趋势 消费群来源、消费习惯、消费水平 项目区位、项目交通、项目规模 市场分析市场分析 项目分析项目分析 类型、档次、功能 业态、主力店、组合方式 差异化策略 布局、动线、交通、设计 项目定位及规划项目定位及规划 租金评估及招商计划租金评估及招商计划 形式、政策、
5、原则 营销推广、广告媒体、现场包装 招商营销推广招商营销推广 团队组建、培训、招商管理制度 销控目标及时间节点 经营团队及目标管理经营团队及目标管理 3. 策略定位策略定位 辐射大佛山的区域中心型体验式娱乐购物中心辐射大佛山的区域中心型体验式娱乐购物中心 论 结 城市经济 城市经济与产业持 续发展 人均收入增加, 消费形态转变 城市商业 南海区核心商圈独 树一臶,但业态与 硬件设施较落后, 传统百货与街铺为 主 新兴商圈尚在规 划发展 城市缺乏代表性 的购物中心 体验消费型商业 落后 城市规划 大佛山城市中心发 展, 人口增加 城区轨道交通趋于 完善,带动区域发 展 本项目规划为区 级商业中心
6、 消费特征 周边中高档居住楼 盘聚集 家庭消费与个人时 尚消费为一体 地铁辐射力强, 吸引华南板块、 广州市区消费 项目条件 商业规模超过 13 万平方米,利于完 善的业态组合 处于行政、教育、 商贸、交通中心 接驳地铁与城市 主要快速路,交通 便利 4.4. 形象定位形象定位 城市广场城市广场 用用用于运营:打造国际文化体验消费之都用于运营:打造国际文化体验消费之都 用于投资:畅享半个世纪的财富盛筵用于投资:畅享半个世纪的财富盛筵 推广案名:推广案名: 形象广告词:形象广告词: 5.5. 整体业态经营规划整体业态经营规划 以时尚为名,娱乐为本,购物为主,美食为根的业态规划理念,形成差异化亮点
7、,打造娱乐休闲、时尚购物商 业城市中心; 突出城市广场各经营区域个性特色,重塑南海区商业零售新地标; 以主题百货、时尚精品、步行街、特色餐饮、小食街为主力店,同卜蜂莲花超市关联互动,引进品牌健身娱乐、 数码影院进驻,打造最具吸引力的时尚购物消费、休闲娱乐中心; 规划并完善儿童乐园,主题鲜明,并规范电玩、游戏、玩具、童装、母婴用品、幼教培训等系列儿童产业链的 完整业态,形成业态差异化亮点和业态集群优势。 第二章、第二章、 项目功能定位项目功能定位 1.1. 商业广场定位商业广场定位 项目所在区域已经形成了一个 商业成熟、影响力较大的购物中 心核心商圈 位于南海城区中心,临近广州 新城,有利于吸引
8、新城 居民 南海区居住人口逐年上升,区 域所在位置小区、楼盘密集,消 费群庞大 项目交通便利,临近广佛地铁 3 城市广场站,是佛山唯一集城市 道路干线、汽车总站、地铁站于 一体的大型商业项目,聚集人流、 车流,汇聚一流 时尚、潮流、休闲体验式综合 Shopping &Living Mall 1.11.1 目标客户群定位目标客户群定位 南海区域以外游客南海区域以外游客- 周边城镇居民、华南板块楼盘居民、周边城镇居民、华南板块楼盘居民、- 外来务工人员外来务工人员 项目周边居民项目周边居民- 节假日,南海区外旅客前来佛山游玩 并且消费,但消费有限 周末及节假日,桂城周边城镇居民及外来务 工人员在此
9、消费,主要以中低档消费为主, 周边小区楼盘居民以中高档消费为主。 南海区当地居民和桂城楼盘居民及常 年居住此区域的经商、从业人员,以 中、中高档消费品为主。 1.21.2 档次定位档次定位 中档偏高为主,兼顾高低,面向大中档偏高为主,兼顾高低,面向大 众众 既满足中等收入者的消费需求 和欲望,也有一定比例的稍高档次 的商品及服务,引导消费 针对不同类型的客户,有不同 的商品和理念定位,满足多类型客 户群体的需要。 以港台、日韩等特色商品及服务 作为项目特色,打造时尚、潮流、 休闲体验式购物中心 以佛山市、南海区的中高收入人 群作为本项目的目标客户,该群体 主要表现为“小资” 、 “富余” “追
10、求 时尚” “个性” ,在消费上有所追求, 提升生活品质 档次调整档次调整 根据消费群体收入提高的程度和市场变化,未来的商品档次再做适当的调整,及时追赶市场,适应市场,占 领市场地位。 根据消费趋向,市场动态, 及时变化 随着商圈成熟,完善品牌种 类,提高商品档次,提高商 场形象 不仅成为南海区域典型购物 项目,而且需功能提高,成 为当地地标 业态布局、比例 品牌档次 项目功能 2.2. 业态定位业态定位 2.12.1 业态布局种类业态布局种类 百货零售类百货零售类 服装类服装类 餐饮类餐饮类 娱乐休闲类娱乐休闲类 家居生活类家居生活类 女装 家电产品 品牌珠宝饰品 儿童乐园 品牌餐饮 大型百
11、货 男装 家具家私 KTV 影院 特色餐饮 童装 个人护理 用品 健身娱乐 休闲餐饮 电子数码 2.22.2 业态规划建议业态规划建议 融合商业地产特点与购物中心的特征为一体,尽量为消费者提供舒适、愉快的购物环境。通道的宽度,指示牌 的摆放等都需要考虑消费者的感受。 突出购物中心的明亮、整齐,吸引和刺激消费者消费,为此,适当引进知名一线、二线品牌的珠宝首饰、化妆 品、男女装等比较高档的商品放在较好的位置,对整个购物中心的形象有所提高。 业态布局应考虑商品的“聚集效应”同类的商品和服务应布局在一起,方便消费者消费。 健身、娱乐设施布局应该考虑其安全性及分布的合理性,避免互相干扰。 (1)主力店组
12、合布局建议 百货、超市主力店 本项目所在区域周边尚无同质化业态的商业中心,已经进驻的新天地百货(筹备中) 、百花时代广场、顺联国 际等百货商场具有差异化,通过对城市广场的升级规划调整,突出其自身六大功能六大功能板块(主题百货、时尚精品、 步行街、特色餐饮、精美小食街,卜蜂莲花超市)的特色,更能带给消费者特别是中高档次消费者以新鲜的感觉。 也可通过引进品牌百货店,一是大大提高城市广场的知名度,二是突出与周边商铺的差异性,使项目成为区域典 型商业购物中心,有利于中后期招商运营管理。 本项目周边小区楼盘众多,居住人口较为密集,现在该区域消费者主要在城市广场“卜蜂莲花超市” (知名大 型超市)消费,作
13、为城市广场的超市主力店,带动了整个广场周边居民回笼消费,从而带动整个购物中心消费, 提高营业额。 (2)次主力店组合布局建议 品牌服装店 现城市广场缺乏档次形象较好、号召力强的品牌,品牌服装已成为中高档消费人群追求时尚、潮流的目标。 通过这次升级调整可以适当引进一些知名品牌服装商家进驻,不仅可以提升项目的影响力和形象,还可以对其他 进驻商家起带动作用。 品牌列举:雅戈尔、利郎、劲霸、登喜路、哥弟、歌莉娅、达芙妮、百丽、沙驰等等 具备较高的知名度及品牌效应,能吸引购买力较高的消费人群前来消费,品牌服装店进驻,能有效吸引服装 商家进入,并且品牌服装的店铺形象,商品档次都有一定档次,能有效提升购物中
14、心整体的档次。 娱乐休闲类 随着生活水平提高,越来越多的年轻人都有对娱乐休闲相当重视,他们都希望得到放松,年轻一族成为娱 乐休闲场所的消费主力军,目前在南海区附近却没有一个大型的娱乐休闲场所,引进一个影响力较大的娱 乐休闲场所或者品牌电影院,能吸引当地年轻一族消费,并且带动其他人群到购物中心消费。 家居、家电专卖店 家居、家电市场吸引家庭综合性消费,家居家电店铺有利于比较全面满足中高层次家庭的需求,一般在商 场高层,对人流起到一定的拉动作用。 特色餐饮、精美小食街 打造并引进具备能独立运营且有“个性特色”的餐饮品牌进驻(原食为先酒楼区域) ,同“诚隆酒楼” 形 成互动,使整个城市广场后区为特色
15、餐饮区域,同周边“风采鱼港” 、 “ 喜达酒楼” 经营业态吻合,起着聚集消费 人流的综合效应。 精美小食街的整体迁入“潮流港” 并且归档经营,更加突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色,提升了档 次而且达到了群聚客流、休闲融为一体的目的,从规模经营和规范管理二方面都得到了提升。 麦当劳、肯德基、大家乐、味千拉面、板田日本料理、莱茵阁、杯子红等知名品牌中、西快餐店分布城市 广场 A、B、E、等各个区域、各个楼层,对城市广场整体拉动人气、聚留客流有着举足轻重的作用,在稳定现有品 牌餐饮的同时还可以招商适当引进一、二家高档次的西餐厅,如:哈根达斯、星巴克等,从而更高的提升整体形 象。 2.32.3 区域
16、功能定位以及业态组合区域功能定位以及业态组合 时尚精品生活城时尚精品生活城 整合原有 A A、B B、C C 区域区域(一至三楼) ,经营项目:时尚箱包、鞋类、皮具、美食小吃、进口食品、药店、 干洗、冲印、饰品、工艺品、服装、家饰、床品、布艺、电器连锁、通讯数码港、中、西式快餐、银行、烟酒等。 一层是时尚精品生活城的核心,特色的体现取决于该楼层商家经营业态的组合。通过综合性业种的零售 与服务,引进人流,本楼层应以新潮服装、时尚精品为引导,穿插潮流皮具、手包、男女鞋、珠宝玉器,设置进 口零食、药店等服务功能性的商铺,并且通过品牌中、西快餐和美食街餐饮吸引客流。 二层基本以大型的家电、家居作为本楼
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