北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告(83页).doc
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1、北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 1 - 北京市通州区新北京市通州区新华华大街大街 商商业业金融金融项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 二二九年九月九年九月 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 2 - 目目 录录 第一第一节节 项项目概况目概况 .3 一、一、项项目区域位置目区域位置.3 二、地二、地块现块现状及周状及周边边情况情况.5 三、三、项项目地目地处处区域区域通州新城概况通州新城概况.7 四、四、经济经济技技术术指指标标.7 五、可行性分析初步五、可行性分析初步结论结论.8 第二第二节节 北京市通州区概况北京市通州区概况 .9 一、通州区基一、通
2、州区基础础概况概况.9 二、北京市宏二、北京市宏观经济观经济概况概况.13 三、通州新城三、通州新城发发展展规规划划.18 第三第三节节 通州区房地通州区房地产发产发展概况展概况 .24 一、一、2009 年通州区土地成交情况年通州区土地成交情况24 二、北京通州区商品住宅市二、北京通州区商品住宅市场场分析分析.26 三、通州区商品住宅区域分析三、通州区商品住宅区域分析.28 第四第四节节 项项目分析与构想目分析与构想 .31 一、一、项项目目 SWOT 分析分析.31 二、二、项项目定位目定位设设想想.32 第五第五节节 项项目目经济测经济测算算 .34 附件一:通州区重点项目调研附件一:通
3、州区重点项目调研 .38 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 3 - 第一第一节节 项项目概况目概况 一、一、项项目区域位置目区域位置 项项目位于北京市通州区新目位于北京市通州区新华华大街与新大街与新华华北路交叉口北路交叉口东东北角,其中新北角,其中新华华大街是大街是“神神 州第一街州第一街”长长安街的安街的东东延延长线长线, ,现现已成已成为为通州区商通州区商业业金融的核心地金融的核心地带带。 。 北京市行政区划北京市行政区划图图 项项目地目地块块与城市各重要与城市各重要节节点距离如下:点距离如下: 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 4 - 地点地点距离距离
4、车车程(程(时时速速 50 公里)公里) 东东三三环环(国(国贸贸) )16.7 公里公里约约 15 分分钟钟 东东四四环环(朝阳公园)(朝阳公园)14.3 公里公里约约 20 分分钟钟 东东五五环环9.5 公里公里约约 10 分分钟钟 东东六六环环4.3 公里公里约约 10 分分钟钟 京沈高速京沈高速6.5 公里公里约约 15 分分钟钟 京哈高速京哈高速1.6 公里公里约约 5 分分钟钟 项项目区域交通示意目区域交通示意图图 项项目四至目四至为为: :东东至通州体育至通州体育场场;西至新;西至新华华北路;南至新北路;南至新华华大街;北至天大街;北至天桥桥湾居湾居 住小区用地。住小区用地。 2
5、.4公里公里4.6公里公里9.7公里公里 京通高京通高 速速 6.5公里公里 1.6公里公里 4.4公里公里 项项目位置目位置 通州区通州区 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 5 - 项项目地目地块块位置示意位置示意图图 二、地二、地块现块现状及周状及周边边情况情况 1、四至范、四至范围围: :东东至通州体育至通州体育场场;西至新;西至新华华北路;南至新北路;南至新华华大街;北至天大街;北至天桥桥湾居湾居 住小区用地。住小区用地。 2、地面、地面现现状:目前,状:目前,该项该项目目东侧现东侧现状体育状体育场围墙场围墙及跑道、及跑道、篮篮球球场场占用本占用本项项目目 部分建部分
6、建设设用地,用地,约约 2384 666 平方米;西南角平方米;西南角为为遮遮挡围墙挡围墙,其余,其余为围墙为围墙;南;南侧侧建建设设 用地范用地范围围内有内有 3 个个变电变电箱及部分箱及部分现现状状绿绿化化;东东北角有一北角有一处临处临建建,占地占地约约 100 余平方余平方 米米,宗地范宗地范围围内西内西侧侧国土分局国土分局办办公楼公楼暂暂未拆除未拆除,树树木若干。木若干。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 6 - 地地块块北北侧现侧现状照片(状照片(远处为远处为天天桥桥湾居住小区)湾居住小区) 地地块东块东南角南角现现状照片(状照片(远处为远处为新新华华大街)大街)
7、3、地下情况与地、地下情况与地质质情况:尚未情况:尚未进进行地行地质质勘勘测测,待勘,待勘测测后后补补充地下情况。充地下情况。 4、土地的完整性:、土地的完整性:项项目地目地块块完整,无市政道路穿越。完整,无市政道路穿越。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 7 - 三、三、项项目地目地处处区域区域通州新城概况通州新城概况 早在早在 2004 年,通州新城的建年,通州新城的建设设工作就已工作就已经经提上政府工作提上政府工作报报告的日程,正式告的日程,正式 进进入启入启动阶动阶段,力争用段,力争用 10 年左右的年左右的时间时间将通州建将通州建设设成成为现为现代化的国代化的国际际
8、新城,重新城,重 要区域就是运河两岸。要区域就是运河两岸。2009 年国年国庆庆之后,北京市明确提出了之后,北京市明确提出了“集中力集中力量、聚焦通量、聚焦通 州州”的的发发展方向,通州新城的建展方向,通州新城的建设设已已经经被提到了前所未有的高度。被提到了前所未有的高度。 2004 年到年到 2008 年的年的 5 年年间间,运河两岸建,运河两岸建设设第一第一阶阶段的目段的目标标已基本已基本实现实现,共,共 整治河道整治河道 11.2 公里,完成两岸景公里,完成两岸景观绿观绿化美化面化美化面积积近万近万亩亩,新建改建,新建改建桥桥梁梁 6 座,大座,大 大提升了运河两岸的大提升了运河两岸的综
9、综合合环环境水平。境水平。现现在的运河已在的运河已经经由城市排由城市排污污河道河道彻彻底底变为变为 市民市民观观光旅游的首光旅游的首选选区域。区域。 从从 2009 年起,运河两岸的建年起,运河两岸的建设进设进入了关入了关键键的第二的第二阶阶段:即以运河源段:即以运河源头为头为核核 心,深入推心,深入推进进运河水运河水乡乡区、商区、商务务酒店区、运河源水酒店区、运河源水岛岛等功能性等功能性项项目区域的拆迁、目区域的拆迁、 市政交通、地下空市政交通、地下空间间的的实实施工作。力争在施工作。力争在 2015 年前,使通州形成以年前,使通州形成以总总部形部形态为态为特特 征的高端文化商征的高端文化商
10、务务中心和以中心和以时时尚特色尚特色为为主主题题的都市休的都市休闲闲消消费费中心。中心。 四、四、经济经济技技术术指指标标 项目内容项目内容备注备注 总占地面积总占地面积3.973.97 万平米万平米 建设用地面积建设用地面积3.973.97 万平米万平米 其中,项目东侧现状体育场围墙其中,项目东侧现状体育场围墙 及跑道、篮球场占用本项目部分及跑道、篮球场占用本项目部分 建设用地,约建设用地,约 2384.6662384.666 平方米平方米 绿化用地面积绿化用地面积 0 0 道路用地面积道路用地面积 0 0 容积率容积率 4.54.5 绿化率绿化率 30%30% 地上住宅建筑面积(可售)地上
11、住宅建筑面积(可售)53,52953,529 平米平米 地上办公建筑面积(还建)地上办公建筑面积(还建)24,00024,000 平米平米 地上商业建筑面积(可售)地上商业建筑面积(可售)44,55244,552 平米平米 地上商业建筑面积(还建)地上商业建筑面积(还建)13,00013,000 平米平米 地上酒店式公寓建筑面积(可售)地上酒店式公寓建筑面积(可售) 15,55715,557 平米平米 地上酒店建筑面积(自持)地上酒店建筑面积(自持)27,79327,793 平米平米 地上面积合计地上面积合计178,431178,431 平米平米 地下经营性配套建筑面积(可售)地下经营性配套建
12、筑面积(可售) 25,44825,448 平米平米需补交政府土地收益需补交政府土地收益 地下车库建筑面积地下车库建筑面积( (可售可售) )49,47049,470 平米平米需补交政府土地收益需补交政府土地收益 地下配套用房面积(不可售)地下配套用房面积(不可售)26,68226,682 平米平米 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 8 - 地下面积合计地下面积合计101,600101,600 平米平米 总建筑面积合计总建筑面积合计280,031280,031 平米平米 五、可行性分析初步五、可行性分析初步结论结论 经测经测算,本算,本项项目开目开发发完完毕毕后,可售部分税前后
13、,可售部分税前经营经营利利润润 92718 万元,税后万元,税后经营经营 利利润润 75757 万元,根据集万元,根据集团团相关文件要求,相关文件要求,经济经济上可行。上可行。 具体具体测测算算见报见报告第五告第五节节。 。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 9 - 第二第二节节 北京市通州区概况北京市通州区概况 一、一、通州区基通州区基础础概况概况 1、 、历历史沿革史沿革 通州通州历历史悠久,早在新石器史悠久,早在新石器时时期,境域内就有人期,境域内就有人类类活活动动。自西。自西汉汉初建置以来,初建置以来, 通州距今已有通州距今已有 2000 多年的多年的历历史。在金、元
14、、明、清四朝定都北京,京杭大运河史。在金、元、明、清四朝定都北京,京杭大运河为为 漕运命脉的漕运命脉的 800 年年间间,通州是京城,通州是京城门户门户、 、仓储仓储重地,政治、重地,政治、军军事、事、经济经济地位十分突地位十分突 出。通州自西出。通州自西汉设县汉设县建治,名称屡建治,名称屡经经更迭,西更迭,西汉汉称路称路县县。 。东汉东汉、三国、两晋、南北、三国、两晋、南北 朝、唐、五代称潞朝、唐、五代称潞县县, ,辽时辽时分分为为潞潞县县和和漷县漷县。金天德三年(公元。金天德三年(公元 1151 年),海陵王年),海陵王 取京杭大运河取京杭大运河“漕运通漕运通济济”之意在此之意在此设设州,
15、正式称通州。此后州,正式称通州。此后虽虽通州所通州所辖辖地域多有地域多有 变变化,但一直称通州。民国称通州化,但一直称通州。民国称通州为为通通县县,属河北省。,属河北省。1948 年年 12 月通月通县县解放。解放。 1949 年年-1950 年称通年称通县县, ,1954 年分年分设设通通县县和通州市,和通州市,1958 年年 3 月通月通县县、通州市由、通州市由 河北省划河北省划归归北京市后,合并称北京市后,合并称为为北京市通州区。北京市通州区。1960 年复称通年复称通县县。 。1997 年年 4 月撤月撤 销销通通县设县设立通州区。立通州区。 2、 、自然地理自然地理 通州区位于北京市
16、通州区位于北京市东东南部,京杭大运河北端。区域地理坐南部,京杭大运河北端。区域地理坐标标北北纬纬 39 364002, ,东经东经 1163211656, ,东东西西宽宽 36.5km,南北,南北长长 48km,面,面积积 907k。 。 面面临临朝阳区、大朝阳区、大兴县兴县,北与,北与顺义顺义区接壤,区接壤,东东隔潮白河与河北省三河市、人大回族隔潮白河与河北省三河市、人大回族 自治自治县县、香河、香河县县相相连连,南和天津市武清,南和天津市武清县县、河北省廊坊市交界。、河北省廊坊市交界。紧邻紧邻北京市中央北京市中央 商商务务区(区(CBD)西距国)西距国贸贸中心中心 13km,北距首都机,北
17、距首都机场场 16km, ,东东距塘沽港距塘沽港 100km,素,素 有有“一京二一京二卫卫三通州三通州”之称。之称。 据已有据已有资资料,通州区基岩包括震旦料,通州区基岩包括震旦亚亚界、下故生界及新生界地界、下故生界及新生界地层层,缺失上古,缺失上古 生界和中生界地生界和中生界地层层。表明通州区在上古生代和整个中古生代,。表明通州区在上古生代和整个中古生代,处处于隆起上升受剥于隆起上升受剥 蚀蚀的地的地质历质历史史时时期。在燕山运期。在燕山运动动以后的新生代第三以后的新生代第三纪纪晚期,底壳逐步下降,才再晚期,底壳逐步下降,才再 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 10 -
18、次接受沉次接受沉积积物,形成第四系盖尼,覆盖厚度一般在物,形成第四系盖尼,覆盖厚度一般在 150m500m 之之间间,但,但马驹桥马驹桥 及台湖及台湖镇东镇东石村一石村一带带只有只有 80m,差异,差异较较大,基地不平。大,基地不平。辖辖域内大部分地区域内大部分地区处处于大于大 兴兴隆起与大厂凹陷的中隆起与大厂凹陷的中间间地地带带,地,地质质条件比条件比较稳较稳定,中生代以来基岩升降幅度不定,中生代以来基岩升降幅度不 明明显显,境内基岩埋深,境内基岩埋深 500m 以内,以内,变变化化较较周周边边地区小,且无明地区小,且无明显显岩岩浆浆侵入及火山侵入及火山 活活动动迹象,明确迹象,明确显显示通
19、州地区的地下基岩岩示通州地区的地下基岩岩层层完整性好,地完整性好,地质质构造构造简单简单。区内有。区内有 两条主要的活两条主要的活动动断裂,并有多条断裂,并有多条隐隐状性断裂存在,状性断裂存在,单单在第四在第四纪纪末末显显示有活示有活动动迹象。迹象。 通州区通州区辖辖域域为为燕山运燕山运动动以后的下降地区。以后的下降地区。东东南距渤海南距渤海 100KM,西北距燕山,西北距燕山 山脉山脉 70km。全境属。全境属华华北平原的一部分,整个平原主要有永定河、潮白河冲北平原的一部分,整个平原主要有永定河、潮白河冲击击而而 成,地成,地势势由西北向由西北向东东南南倾倾斜。全区平均海拔斜。全区平均海拔
20、20m,坡降,坡降 0.3%0.6%。 。 全区地全区地势势平坦而略有起伏,境内地貌可分平坦而略有起伏,境内地貌可分为阶为阶地地貌、泛地地貌、泛滥滥平原地貌、河漫平原地貌、河漫 滩滩地貌、沙丘地貌、人地貌、沙丘地貌、人为为地貌等。境域北部,由地貌等。境域北部,由张张家湾家湾东东北北经经通州通州镇镇至宋庄一至宋庄一线线 西北部地区,地面高程均在西北部地区,地面高程均在 20m 以上,地形以上,地形较为较为复复杂杂,今仍有明,今仍有明显显陡坎、冲沟,陡坎、冲沟, 呈呈缓缓坡状坡状态遗态遗迹和沙丘等迹和沙丘等阶阶地地貌特征;地地貌特征;东东部北运河与潮白河之部北运河与潮白河之间间地区,由于近地区,由
21、于近 代河流泛代河流泛滥滥堆堆积积作用,其地作用,其地势势表表现为现为近河高、近河高、远远河床低的河床低的态势态势,形成,形成顺顺河床延伸河床延伸 的条形洼地;西部与南部的条形洼地;西部与南部为为永定河作用地域,地永定河作用地域,地势势除除总总的形的形态态外,在外,在马驹桥马驹桥、台湖、台湖 至北运河区至北运河区间间,呈,呈现东现东高西低或西南高高西低或西南高东东北低之北低之势势;由于古河改道和流水冲刷等;由于古河改道和流水冲刷等 原因,北部徐辛庄、永原因,北部徐辛庄、永顺顺地区有坡地区有坡岗岗地;地;风蚀风蚀和和风风力搬运作用造成北运河、潮白河力搬运作用造成北运河、潮白河 沿岸有沙丘存在;南
22、部低洼易沿岸有沙丘存在;南部低洼易涝涝地区地区还还有有盐盐碱土分布。碱土分布。 通州地通州地处处京杭大运河北起点,境内河渠京杭大运河北起点,境内河渠纵纵横,多河富水。共有大小河流横,多河富水。共有大小河流 13 条,条, 分分别别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为为西北、西北、东东南走向。南走向。 通州区地下水通州区地下水贮贮存条件好,地下水位受区域地存条件好,地下水位受区域地质质和水文地和水文地质质条件所制条件所制约约。潜。潜 水水位一般年初开始水水位一般年初开始缓缓慢下降;慢下降;3 月中旬,大地解月中旬,大地解冻冻,潜水埋深,潜水埋深较较浅的地
23、区,水位浅的地区,水位 略有回升;略有回升;4、 、5 月份,抽取地下水面月份,抽取地下水面积积灌灌溉溉,水位迅速下降;,水位迅速下降;5、 、6 月,出月,出现现潜水最潜水最 低水位低水位值值; ;7 月至月至 9 月,雨水渗入月,雨水渗入补给补给, ,农业农业停采地下水,水位回升,夏末秋初出停采地下水,水位回升,夏末秋初出 现现最高水位最高水位值值: :10 月后月后缓缓慢下降。除慢下降。除 100m 一下保持自然一下保持自然动态动态特征外,特征外,100m 以上以上 浅浅层层承承压压水水严严重超采区,在重超采区,在 5、 、6 月份,形成常年或季月份,形成常年或季节节性水位降落漏斗状,水
24、位性水位降落漏斗状,水位 逐年下降。逐年下降。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 11 - 3、 、辖辖区与人口区与人口 现辖现辖 4 个街道(北苑街道、中个街道(北苑街道、中仓仓街道、新街道、新华华街道、玉街道、玉桥桥街道)、街道)、2 个地区(永个地区(永顺顺 地区、梨园地区)、地区、梨园地区)、10 个个镇镇( (永永顺镇顺镇、宋庄、宋庄镇镇、潞城、潞城镇镇、梨园、梨园镇镇、 、张张家湾家湾镇镇、台湖、台湖镇镇、 、 马驹桥镇马驹桥镇、西集、西集镇镇、 、漷县漷县镇镇、永、永乐乐店店镇镇)、)、1 个民族个民族乡乡(于家(于家务务回族回族乡乡)。共有)。共有 44 个个
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