2010年江西九江小豪宅项目营销策划提报.ppt
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1、邸,城市的精神 快乐的领地,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳地产顾问机构的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳地产顾问机构作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳地产顾问机构有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利可在以后签订协议予以明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,市场分析,宏观背景分析,九江市宏观经济发展态势良好,国民经济持续稳定发展,人均可支配收入列省内地级城市首位(省会除外),对房地产市场发展起到强有力的支撑作用; 城市定位为“最适宜人类居住”的现
2、代化山水生态港口旅游城市;“环绕八里湖,建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想 ,沿长江岸线由东向西拓展,在两湖(甘棠湖南门湖八里湖)之间再造一个新九江的发展方向。,宏观经济,城市规划,城市地位:江西省第二大城市,江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市,中国魅力城市,九江市历年人口递增情况(万人),九江市行政区域图,注:城区人口的逐年增长,对房地产相关物业需求加大,拉动了房地产市场的发展,宏观经济,九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城,长江黄金水道十大港口之一。同时也是一座历史悠久的文化名城,自秦代立郡以来,至今已有2200多年的历史。 辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共
3、青开发区,全境东西长270公里,南北宽140公里,总面积1.88万平方千米,人口500万,其中市区规划面积118平方公里,建成区面积80.14平方公里,人口472.17万,市区非农人口(浔阳区、庐山区、经济技术开发区)85万 。,城市规划,九江市历年人均GDP发展状况,九江市人均GDP保持高速增长,近5年来增长速度均超过13%,而且增速不断加快; 2009年人均GDP达到17420元(折合2562美元)。,九江市人均GDP快速增长,房地产市场属于高速发展期,宏观经济,城市规划,近5年九江市GDP增长率保持在13%以上,2009年城市GDP达到831.36亿元; 近年来九江市固定资产投资年稳定快
4、速增长,2009年已达658.96亿元,增幅高达49.9%。 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了巨大的效用。,九江市历年GDP与固定资产投资情况(亿元),九江市历年GDP与固定资产投资增长情况(%),九江近年来GDP和固定资产投资快速增长,国民经济稳定快速发展,宏观经济,城市规划,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展,九江市近5年来经济增速均保持在12%以上,按照国民经济增长与房地产发展关系,九江市房地产处于高速发展时期。 九江2009年人均GDP约2562美元,说明九江房地产处于快速发展期,房地产市场需求旺盛。,800-4,
5、000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济,城市规划,九江市第二产业比重最大,第三产业比例加大,从历年来数据看出,九江产业结构稳定于“二、三、一”型,第二产业比重最大; “二、三、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化,消费能力逐步增强; 与沿海发达城市相比,九江的第一、第二产业的比重依然过大,产业结果的优化和发展任务依然艰巨。,九江市历年产业结构状况,国内外发展规律告诉我们,第三产业对房地产发展带动作用最大,九江市的第三产业还有很大的发展空间。,宏观经济,城市规划,九
6、江市居民生活水平大幅改善,人均可支配收入水平较高,九江市历年人均可支配收入,人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展,价格上升、成交量增加。,九江市城市居民的人均可支配收入处于相对较低的水平; 可支配收入保持较高速度增长,近5年来的增长率都超过10%水平,2009年城市人均可支配收入达到14203元,增长10.2%。,宏观经济,城市规划,固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进,表明国内外对九江经济发展的信心,固定资产投资近年来保持30%以上的增长速度,去年更是增长49.8%以上,达到658.96亿元; 与固定资产投资一样,房地产投资保持38%以上的增长幅度,2009年房地产投资达到49亿元,
7、比上一年增加39%; 房地产投资占固定资产投资的比例较低,2009年达到7.44%,表明房地产产业上升空间巨大。,固定资产投资及房地产投资情况(亿元),房地产投资占固定资产的比例情况,宏观经济,城市规划,合理区间 1014,一家3口购100住房计算,房价收入比和房地产投资占GDP比重 房地产市场发展空间较大,根据世界银行经验,发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1:41:10之间为合理状态,若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高,商品住宅与居民生活水平协调发展 九江房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间,房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费
8、需求的可持续性,房地产投资占GDP的比重偏低,说明房地产市场刚刚起步,并不成熟,上升空间较大。,宏观经济,城市规划,江西各市GDP与房价比较,2009年各城市GDP与房价关系,09年GDP排名江西省第三,房价第二,房地产运行情况良好,宏观经济,城市规划,宏观经济总结,总结 1 经济发展态势良好,城市GDP保持13%以上的增长速度,人均可支配收入和人均GDP均保持较快的增长速度,支撑着城市房地产业的快速健康发展;第三产业比例逐年增加,产业结构不断优化; 总结 2 江西各市中,九江城市GDP略低于赣州,市民消费性支出占可支配收入的比例高,市民的消费意愿强烈。 总结 3 固定资产投资总额和房地产投资
9、总额逐年增加,房地产投资总额占固定资产投资总额的比例依然较低,房地产空间巨大,房地产业在国民经济中的地位越来越重要。,宏观经济,城市规划,鄱阳湖生态经济区国家战略规划建设生态宜居的新型城市群 ,实现中部崛起,2009年12月16日,国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划,鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划,鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县(市、区),共38个县(市、区),国土面积为5.12万平方公里。 鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地,是
10、中部地区正在加速形成的增长极之一,具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。 鄱阳湖生态经济区的发展定位是:建设全国大湖流域综合开发示范区、长江中下游水生态安全保障区、加快中部崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平台。,中部崛起彰显九江优势,宏观经济,城市规划,九江顺应国家战略规划,建设生态宜居的新型城市群,将成为环鄱阳湖城市群的名片,九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的2/3以上,城市区域发展格局是“美丽浔阳、怀抱庐山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊”。 城市房展战略规划 “一核(城市核心区)、两带(昌九工业走廊、沿江产业带)、三城(瑞昌、湖口、星子)、九镇(姑塘、
11、海会、温泉、马回岭、岷山、赛阳、港口、城子、码头)”协调发展的城市发展战略。 发展的重点明显,城市性质明确,产业分布分明 省域副中心,长江中下游及京九沿线综合交通枢纽,著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”;规划期城市发展方向以西、南向拓展为主,东向适度延伸为辅。 如今,彭泽工业园的棉纺工业、湖口工业园的重工业和轻化工业、德安工业园的电子元件、星火工业园的有机硅系列产品园区内的产业聚集效应凸显,特色优势为九江工业带来巨大的活力和整体竞争力。,区域名片环鄱阳湖城市群大九江版图呈现,大九江版图呈现,宏观经济,城市规划,铁路公交化九江与南昌仅
12、有40分钟的距离,2010年6月30日昌九城际铁路将全线竣工,比原计划提前了5个月。计划于4月份开始验交,7月底正式开通运营。届时,从南昌到九江仅需40分钟即可到达。 班次:一般3至5分钟发一班车 票价定位:昌九城际铁路线路全长131.27公里,票价40元左右; 九江至南昌城际铁路计运量:近期客流密度2418万人/年,客车对数92对/日;远期客流密度3312万人/年,客车对数130对/日;,铁路公交化催生“同城效应”,九江与南昌仅有40分钟的距离,九江南昌后花园,喷薄而出,同城效应,一幅铁路交通的美好蓝图将为赣鄱儿女带来生活方式的全新变革,这些因素将拉近九江与南昌的关系,吸引更多客户,促进九江
13、房地产市场的发展,宏观经济,城市规划,城市规划,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,传统典型的城市形态,拥有一个主核心,多为城市主城,城市扩张方式采用摊大饼的方式,城市发展的较高阶段,在主城区的周边拥有多个卫星城镇分担城市功能,多核心共同发展格局,城市发展的高级阶段,各个城市依靠便捷的交通网络实现联通,在功能上互相补充,高度协同化发展的格局,南昌,杭州,武汉,北京,上海,纽约都市群 伦敦都市群,城市新城区,随着九江由单中心城市向大都市化城市形态的演进,八里湖新城纳入九江发展版图,成为九江重要的城市新区,九江从两湖时代向八里湖时代迈进城市板块运动已经启动,融入大九江规划,“最适宜人类居住”
14、的现代化山水生态港口旅游城市喷薄而出,八里湖扮演大九江都心角色,八里湖新城,项目地块位可以说是位于九瑞大道八里湖新城,未来升值潜力较大,极其富有投资 及居住价值,城镇空间结构规划 以九江中心城区为中心,沿长江城镇发展轴、沿昌九城镇发展轴,形成中部城镇发展区、东部城镇发展区和西部城镇发展区,形成“一心两轴三区”的城镇空间结构,构建职能分工合理、空间联系紧密、空间结构完善的城镇空间网络。 发展的重点明显,城市性质明确,产业分布分明 省域副中心,长江中下游及京九沿线综合交通枢纽,著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”;规划期城市发展方向以西、
15、南向拓展为主,东向适度延伸为辅。,九江市住宅建设规划对市场的影响,宏观经济,城市规划,房地产市场研究,房地产市场健康发展,成交价格稳定提高,成交量快速增加。 在区域分布上,以两湖板块和滨江板块价格最高,成交最为活跃。 九江地价攀升,普通住房标准高于现行均价,处于一个较为宽松的政策环境。,城市快速扩张,各个片区的房价差距有所缩小,开发区价格已经涨起来,九江总体房价水平得以提升。,片区分析,九江历年房产销售情况(备案统计数据),从历年的房产销售数据来看,九江的房地产处于一个平稳的发展阶段。 08年受到政府抑制非理性的购房需求政策压制和宏观经济危机的影响有所下滑,但依然保持了较好的发展势头。 09年
16、销售反弹量价齐升,并超过07年。 09年出现预售供不应求的态势,促使房价的的高幅上涨,同时说明九江房地产开发新项目有所停滞,九江历年房产销售情况(万),房地产预售及销售情况(万),房价和家庭年收入之比基本都在37倍之间是一个非常理想的阶段,社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍。 九江房价的涨幅和收入的增幅相对持平房价和家庭收入比在保持在8-11倍,由此可见房地产处于健康良性发展的阶段。,九江历年地产价格走势和房价收入比情况,历年地产价格走势情况(元/),房价收入比情况(元/),市场主流户型:70-80平米的2房和105-120的3房; 小户型:畅销但是体量少,其中包含一些拼凑的户型的
17、面积,随着九江的房价的上涨与城市化水平的加快,此比例将处于不断扩大态势;(特别是在学院旁边的项目如:莱茵美郡、世豪名置等投资型小户体量较大) 大户型:相对滞销,但受到年初低价走量的影响大户型的比例会略有上升,占比例较大。,09年九江上市户数情况(备案统计数据),75-120的中小户型成交比重大,成为主流户型,各月房地产销售走势分析销售量有所下滑,各月房地产销售走势分析价格稳定,外延产品,核心产品,外围产品,高档物业:,中高档物业:,中低档物业:,房地产市场发展与客户价值需求曲线:九江处于从核心产品向外围产品过渡阶段,根据对九江房地产发展的市场调研分析,九江房地产市场目前正处于从以价格、地段为主
18、要内容的核心产品阶段向环境、教育、配套为主要内容的外围产品阶段过渡。,根据房地产发展阶段的规律,环境、物管、教育、配套等将是未来几年九江房地产发展的主要方向,市场发展阶段,市场供应量上升但成本高,保证价格稳定,九江市土地成交价格逐年走高,房地产土地成本上升,特别是今年新增土地地价加上报建、土建、税收等建设成本,房价将不低于4600元/; 未来一年以1.8的容积率计算09年与今年新成交土地的商品房供应面积已经达到190万 今年内明年初住房供应量加大,08年出让土地预计在今年年底集中放量上市,将有近170万的供应。 加上09年成交土地的部分上市,预计将有250万的商品房即将上市;,九江土地的出让价
19、大幅攀升,商品房成本不断增加,土地供应加大,保证商品房供给,但面市价格受成本导向,房地产市场的价格将保持稳定高成本支撑房价稳定,江西楼王九江杨子巷改造项目,占地:29.36亩(6.8亿) 容积率:7.0 建筑面积:15.3万平米 土地单价:2316万/亩 楼面价:4963元/平米 房价预计:加上税费和建设成本,房最低价将近8000元/平米,江西地王(单价最高):九江杨子巷棚户区改造项目高成本支撑房价, 房地产市场现状 1、房价基本合理,房价收入比在比较合理的区间; 2、房地产市场平稳发展,供求关系基本平衡,房屋的空置率基本合理,有利于房地产市场稳定健康发展; 3、房地产投资效益在稳步提升,房地
20、产业对国民经济的贡献在不断提升。 房地产市场发展趋势分析 1、国民经济、人均可支配收入等发展都决定了九江房地产市场处于快速发展期,房地产市场将快速发展; 2、九江第三产业的发展将为房地产发展带来巨大的发展空间; 3、九江人均收入高、消费愿望强,适度引导消费结构调整有利于房地产市场的发展; 4、高层住宅在主城区慢慢将成为主流产品,配套好、环境好、物管好的外围产品将逐步取代区位、交通、价格等为主的产品而成为消费者关注的热点,基本结论,区域内楼市情况,未来上市量大,片区产品同质化较重,竞争升级 竞争的同时片区的投资居住热度进一步加大,片区的价值再次得以提升 片区客户群多元化,大九江概念深入人心,老城
21、区的客户来本区域投资居住的比例上升,区域内楼盘情况竞争加剧,热度升级,片区内项目竞争加剧,将未来市场供应量大,片区热度升级;,1、东方塞纳:2期琥珀郡约6万,主力户型80-120; 2、鹤问湖1号:10年4月中旬开工,建筑面积15.6万 3、德晟豪庭旁时代华府正在施工; 4、九瑞大道华强商住楼正在动工; 5、99号苑对面的联信项目正在施工等; 6、源丰上城(柴桑春天对面的项目)正在酝酿市场,4.8米挑高小户,与我们项目有所竞争,但其地段不占优势 预计未来区域内市场供应量不低于60万,本项目地段尚佳,但规模不占优势,需要寻求新突破方向!,区域内主要楼盘指标一览,区域内或可比同类产品楼盘价格情况一
22、览,区域内主要楼盘建筑风格及卖点诉求,八里湖板块客户分析,客户来源:除本市内客户外,周边县市客户为此片区重要客户群 1、九江市区:浔阳区庐山区开发区 2、整体:浔阳区周边县市庐山区=外省开发区,选择八里湖板块的因素 多层产品户型湖畔环境销售价格地段小区环境 说明: 1、多层低密度住宅最受欢迎; 2、户型和居住环境成为重要考虑因素; 3、客户的价格承受能力不断加强。 4、客户的本板块未来充满信心,所以地段考虑度下降。,八里湖板块客户分析,从客户类型,交通工具,及购房用途来看 1、八里湖板块的居住人群素质提高; 2、八里湖板块作为高质量的居住板块已被认可,区域价值得以体现; 3、此版块也成为保值增
23、值的投资乐土,与滨江,城区(湖畔)等市中心板块价格差距缩小,甚至个别有所超越。,现阶段新政剖析,一、抑制不合理住房需求,实行差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二、增加住房有效供给。 要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 三、加快保障性安居工程建设。 确保完成2010年建设保
24、障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。 四、加强市场监管。 严格依法查处土地闲置及炒地行为,对违法违规的要依法追究相关负责人的责任。,10年4月17日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,国家针对问题房地产市场再出重拳,此次房地产调控措施抓了信贷、供给、监管三个方面,目的有两个,一个是控制投资及投机行为,一个是使居者有其屋。 “遏制部分城市房价过快”而不是全部,这就告诉我们,国务院这次行动是“掐尖”而不是“除根” 。 新政剑指豪宅及多次置业,九江的自住及首次置业比重大 就九江目前市场来看,房价运行稳定,楼市并无大起大落。,一线及房价非理性增长受遏制,九江市场短期观望
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