戴德梁行工程管理制度手册75p.doc
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1、 工程管理制度手册 目 录一、 工程部组织架构及职责1、 组织架构2、 工程部职责3、 岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备
2、的更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备(设施)操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱(柜)维修保养工作规程17、低压配电盘
3、及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井(强、弱)维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02设备档案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-
4、01能源消耗统计表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01值班记录13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表1
5、8、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、
6、新风机年检查表29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01事件报告33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明:装修主任兼建筑结构、装修专业工程师,运行主任兼电气专业工程师,维修主任兼给排水、空调专业工程师,仓库管理
7、员由文员兼任。2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施(设备)、供配电系统(含发电机)、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2.2、负责制订所属公共设施(设备)、房屋设施(设备)、机电设施(设备)、基础配套设施(设备)的各项管理制度和技术规程。2.3、负责新建项目的房屋设施(设备)、公共设施(设备)、配套设施(设备)等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。2.5、负责编制设备设施大(中)修、工程改造、设备更新
8、方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划,经主管领导审批后组织实施。2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核,确保施工质量。2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程,参与装修工程验收。2.9、负责制订各项能源消耗管理规程,开源节流、控制能源消耗成本。2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。2.13、完成领导指派的工作。3、岗位职责3.1、工程经理岗位
9、职责3.1.1.在总物业经理的直接领导下,负责工程部的全面管理工作。3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。3.1.3.履行客户服务中心签订的设备管理合同,完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理制度,确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.1.5.执行政府部门的有关行业法规,加强安全管理和安全教育,建立各级安全制度,防止发生安全事故。3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核,不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8.负责组织对机
10、电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10.负责处理业主对工程维修工作的投诉。3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。3.1.12.定期向总物业经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。3.2、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。3.2.5.负责文件打印、校对及传真工作。3.2.6.负责会议纪要的整理工作。3.2.7.完成上
11、级交办的其他工作。3.3、运行主任岗位职责3.3.1.负责各设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况,发现异常及时处理。3.3.2.负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。3.3.3.起草各项设备设施管理制度和技术规程,经审核批准后组织实施。3.3.4.编制值班运行报表,经审核批准后贯彻使用。3.3.5.负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。3.3.6.制定重点设备部位的点检表,并亲自执行检查。3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。3.3.8.负责能耗管理工作,控制运行成本。3.4、维修主任岗位职责3.4.1.负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。3.4.
12、2.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护计划。3.4.4.制定维修的工作要求、注意事项。编制大修工艺、程序。3.4.5.负责为业主提供服务。3.4.6.配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。3.4.7.负责填写系统设备的维修材料申购表。3.5、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作,对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理,发给装修期间的文件及表格,提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理,并提供整改方案及
13、要求供业主参考。3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作,包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。3.5.5.负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。3.6、仓库管理员岗位职责(文员兼任)3.6.1. 严格执行入库手续,入库的物料分类整齐存放,杜绝不安全因素。并设物料卡,标识清楚。3.6.2.物料入库后及时入账,准确登记。3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。3.6.4.日清月结,凭单下账,不跨月记账,按时上交报表,做到账、物、卡一致。3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作,保证仓库存货账实相符。3.6.6.妥善保管好原始凭证,账本以及各类文件。3.7、运行技工岗
14、位职责3.7.1.严格遵守安全操作规程,防止发生安全事故。3.7.2.严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查,认真填写巡查记录,发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。3.7.4.务必做好交接班工作,认真填写交接班记录或保养记录。3.7.5.定期清洁所管理设备和设备房,确保设备、设施、设备机房的整洁。3.7.6.发生突发情况,应迅速赶往现场,及时采取应急措施,保证设施、设备的正常、完好。3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训,提高业务水平和工作能力。3.8、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术规范、规定,熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点
15、和维修方法,做一名合格的维修人员。3.8.2.认真做好维修准备工作,严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。 3.8.3.为业主提供优质的服务。 3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训,提高业务水平和工作能力。 3.9装修技工岗位职责3.9.1.负责业主装修的现场监管工作,发现问题及时做出相应处理。3.9.2.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。3.9.3.对装修过程中违规事项,以书面或口头方式通知业主进行整改,并检查整改后的效果,做好书面记录。3.9.4.负责装修技术资料整理和归档。二、 工程部规章制度l 业户报修处理规程
16、1 目的尽快处理业主(用户)的报修,规范维修服务工作,确保为用户提供满意的服务,评价维修服务质量,提高维修服务水平。2 适用范围适用于园区业主(用户)提出维修服务要求的处理。3 职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作,公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况,对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主(用户)、保洁员和公司其他部门人员的报修事项;负责报修内容的分递传达工作;负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部(水、电)负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对客户服
17、务通知单以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 工作程序报修处理阶段划分报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反馈 微机确认业主用户部门保洁录入微机 接收回执 礼貌入内返单 分发传递 打印工程单 检查维修汇总单据 收集信息 准备材料 签单确认信息反馈 协调事宜 到达维修点 协商尾留整理统计 时间: 5分 10分 5分 客服部总物业经理报修处理中心公司主服务器办公室工程部报修确 认结 论配电房4.1 微机设置(报修处理系统) 4.2 业务分递 4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修,报修员将
18、业主名称、业主代号(楼层房间号)、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统”。4.2.2 报修员电话通知工程部。4.2.3 报修员在打印机上打印客户服务通知单一式四联。4.2.4 当可以分派人员前往维修,受领单位派维修工人到报修处取单,进入维修部位进行作业。4.2.5 维修工作按照先业主后内部,先高层、后低层的原则分派任务。例如同时报修三处,只能派出1人维修时,如果三个工程作业单全部为业主报修,则按照先高后低的原则执行,如果其中一个是业主报修,则按照先业主后内部的原则执行。4.2.6 报修接待员得知维修人员已经全部派出时,应与相关值班员确认可派出人员时间,并立即与报修联系人电
19、话联系,“小姐(先生),真抱歉,工程维修人员正在 层进行项维修,需稍候,回来后我立即通知前往您处, 可以吗?谢谢!”如果业主的维修项目很急,则与相关班组联系,改变维修次序派人前往进行维修。4.3 维修准备4.3.1 维修人员接到维修任务后,根据客户服务通知单标明的故障现象准备材料,班组储存材料包括,灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。4.3.2 准备常用工具和垫布、抹布等。4.3.3 自接收回执发出10分钟内到达维修地点。4.4 维修4.4.1 敲门(轻轻敲三下),得到允许,进入业主房间:“您好!对不起,打搅您了,我是xxxx客户服务中心派来的维修工人,现在可以维修检
20、查吗?”得到允许后,轻步进入维修地点,放好垫布,进行检查。将检查结果向业主(用户)汇报:a) “对不起,您的设备故障是,是由于原因造成的,需要更换,价格元,您看可以吗?”。得到允许后立即维修。b) 当需要到仓库领取材料时,向业主说明:“对不起,我现在到仓库领材料,马上回来,请您稍候!”c) 当仓库无此材料时,应仔细检查是否还缺其他材料(避免一次检查不到位),向业主说明原因,约定维修时间(注意:约定的时间要输入微机,以便系统掌握情况及时提示,否则系统将按未执行任务项处理)。d) 当故障点一时难以确认时,应向业主道歉,说明未查出原因,约定时间再次检查,返回后立即向主管领导汇报,在约定的时间内进行重
21、新检查。4.4.2 维修结束,维修人员清理现场,收拾工具物料,擦净作业面,请联系人验收:“小姐(先生),您交待的工作我已经完成,请您试验一下,是否可以?”。4.4.3 待业主确认后,将作业内容、消耗材料、作业时间填写好,“小姐(先生),请您在作业单上签署意见,好吗?”“请您在这签署”。4.4.4 收好签字作业单,“麻烦您了,非常感谢,您有什么要求,请给报修处打电话。”4.5 信息反馈4.5.1 维修人员返回后,将工程维修单交给报修处,由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机(报修时间、通知时间由系统自行填写)。4.5.2 客户服务通知单由报修员汇总,每月20日前交给工程部经理
22、审核,每月20日将审核后的客户服务通知单,第三联交回客服部核销。如有费用发生,应将第二联交与财务,第四联本部门留存4.5.3 每月20日,报修员打印一份当月工程维修汇总表作为部门考核依据并存档备查。4.6 最后确认4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况,发现问题,及时解决。4.6.1.1客服部重点检查报修处分递和协调情况,必要时客服部经理亲自对业主进行协调。4.6.1.2工程部重点检查维修效率和业主满意程度,以及遗留问题的处理。4.6.1.3财务部重点检查材料供应保障情况,统计因材料供应问题停止维修的比例。4.6.1.4办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成
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