福州宗地2012-06号房地产项目可行性研究报告.doc
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1、福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 1 - 福州宗地福州宗地 2012-062012-06 号房地产项目可行性研究报告号房地产项目可行性研究报告 李建林李建林 李智超李智超 柯志鹏柯志鹏 目录目录 第一部分第一部分 项目概况项目概况- - 4 4 - - 1.1.项目基本情况介绍项目基本情况介绍- - 4 4 - - 1.11.1 项目名称项目名称: :淮安新城淮安新城闽都花苑闽都花苑- - 4 4 - - 1.21.2 项目地理位置介绍项目地理位置介绍- - 4 4 - - 1.31.3 项目现状项目现状- - 4 4 - - 1.41.4 项目周边设施项目周边设施- - 5 5
2、 - - 1.51.5 项目经济技术指标介绍项目经济技术指标介绍- - 5 5 - - 2.2.项目产生背景项目产生背景- - 5 5 - - 3.3.项目开发模式项目开发模式- - 6 6 - - 第二部分第二部分 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究- - 7 7 - - 1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析- - 7 7 - - 1.11.1 全国政策环境分析全国政策环境分析- - 7 7 - - 1.21.2 全国经济环境分析全国经济环境分析- - 7 7 - - 1.31.3 福州市经济环境分析福州市经济环境分析- - 8 8 - - 2.2.项目竞争环境分析项目竞争环境
3、分析- - 8 8 - - 2.12.1 全国房地产市场分析全国房地产市场分析- - 8 8 - - 2.22.2 福州市房地产市场分析福州市房地产市场分析- - 8 8 - - 2.32.3 福州房地产市场的需求类型分析福州房地产市场的需求类型分析- - 1010 - - 2.3.22.3.2 预防型需求预防型需求 - - 1010 - - 2.3.32.3.3 投资型需求投资型需求 - - 1010 - - 2.3.42.3.4 投机型需求投机型需求- - 1111 - - 2.3.52.3.5 福州房地产需求的主要特征福州房地产需求的主要特征 - - 1111 - - 2.42.4 竞争
4、对手分析竞争对手分析- - 1111 - - 2.4.12.4.1 产品供给情况分析产品供给情况分析 - - 1111 - - 2.4.22.4.2 产品类型分析产品类型分析 - - 1212 - - 2.52.5 竞争楼盘分析竞争楼盘分析- - 1212 - - 2.5.12.5.1 金辉淮安半岛金辉淮安半岛 - - 1212 - - 2.5.22.5.2 仁文大儒世家仁文大儒世家 - - 1313 - - 3.3.项项目目客户群特征分析客户群特征分析- - 1414 - - 3.13.1 大多数人喜欢购置新房大多数人喜欢购置新房- - 1515 - - 3.23.2 自用为主导自用为主导-
5、 - 1515 - - 3.33.3 更喜欢自己装修更喜欢自己装修- - 1515 - - 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 2 - 3.43.4 三房是首选三房是首选- - 1616 - - 3.53.5 最希望的面积区间最希望的面积区间- - 1616 - - 3.63.6 按揭付款是主流按揭付款是主流- - 1717 - - 3.73.7 年轻人成为主力军年轻人成为主力军- - 1717 - - 3.83.8 其他因素其他因素- - 1818 - - 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价- - 1818 - - 1.1.地块地块解解析析- - 1818 - - 1
6、 11 1 交通条件交通条件- - 1818 - - 1.21.2地势、地形地势、地形 - - 1919 - - 1.31.3水电保障水电保障 - - 1919 - - 1.41.4规划限制条件规划限制条件 - - 1919 - - 2.2.项目项目 SWOTSWOT 分析分析- - 1919 - - 2.1.2.1.项目优势分析项目优势分析 - - 1919 - - 2.2.2.2.项目劣势分析项目劣势分析 - - 2020 - - 2.3.2.3.项目机会分析项目机会分析 - - 2020 - - 2.4.2.4.项目威胁分析项目威胁分析 - - 2121 - - 2.5.2.5.项目项目
7、 SWOTSWOT 分析表分析表 - - 2121 - - 2.6.2.6.项目评价项目评价 - - 2121 - - 3.3.项目定位分析项目定位分析- - 2222 - - 3.1.3.1.项目客户定位项目客户定位 - - 2222 - - 3.1.13.1.1 客户职业定位客户职业定位 - - 2222 - - 3.1.23.1.2 客户特征定位客户特征定位 - - 2222 - - 3.1.33.1.3 客户收入定位客户收入定位 - - 2222 - - 3.1.43.1.4 客户需求定位客户需求定位 - - 2323 - - 3.2.3.2.项目产品定位项目产品定位 - - 2323
8、 - - 3.2.13.2.1 项目开发主题项目开发主题 - - 2323 - - 3.2.23.2.2 项目产品档次项目产品档次 - - 2323 - - 3.2.33.2.3 项目产品类型项目产品类型 - - 2424 - - 3.3.3.3.项目价格定位项目价格定位 - - 2424 - - 第四部分第四部分 项目规划设计建议与进度安排项目规划设计建议与进度安排- - 2424 - - 1.1.项目规划设计建议项目规划设计建议- - 2424 - - 1.11.1 设计依据设计依据- - 2525 - - 1.21.2 设计指导思想设计指导思想- - 2525 - - 1.31.3 总平
9、面规划建议总平面规划建议- - 2525 - - 1.41.4 建筑立面建议建筑立面建议- - 2525 - - 1.51.5 户型设计建议户型设计建议- - 2525 - - 1.61.6 景观设计建议景观设计建议- - 2525 - - 1.71.7 配套设施建议配套设施建议- - 2626 - - 2.2.项目开发进度安排项目开发进度安排- - 2626 - - 2.12.1 建设周期安排建设周期安排- - 2626 - - 2.22.2 施工进度安排施工进度安排- - 2626 - - 2.32.3 销售周期安排销售周期安排( (不包括公租房不包括公租房) )- - 2626 - -
10、福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 3 - 第五部分第五部分 项目费用估算项目费用估算- - 2727 - - 1.1.项目开发成本估算项目开发成本估算- - 2727 - - 1.11.1 土地费用的估算土地费用的估算- - 2727 - - 1.2.1.2.建筑安装工程费用的估算(去除公共配套设施面积)建筑安装工程费用的估算(去除公共配套设施面积) - - 2727 - - 1.3.1.3.前期工程费用的估算前期工程费用的估算 - - 2727 - - 1.4.1.4.基础设施建设费用的估算基础设施建设费用的估算 - - 2727 - - 1.5.1.5.公共配套设施建设费用的
11、估算公共配套设施建设费用的估算 - - 2727 - - 1.6.1.6.开发相关税费的估算开发相关税费的估算 - - 2727 - - 1.7.1.7.其他费用的估算其他费用的估算 - - 2828 - - 1.8.1.8.不可预见费用的估算不可预见费用的估算 - - 2828 - - 2.2.项目开发费用估算项目开发费用估算- - 2828 - - 2.1.2.1.管理费用的估算管理费用的估算 - - 2828 - - 2.2.2.2.财务费用的估算财务费用的估算 - - 2828 - - 2.3.2.3.销售费用的估算销售费用的估算 - - 2828 - - 3.3.编写投资成本费用估算
12、表编写投资成本费用估算表- - 2929 - - 4.4.开发期经营税费的计算开发期经营税费的计算- - 3030 - - 5.5.项目资金筹措项目资金筹措- - 3030 - - 第六部分第六部分 项目总销售收入预测项目总销售收入预测- - 3131 - - 1.1. 住宅销售价格(不包括公租房)住宅销售价格(不包括公租房) - - 3131 - - 2.2.销售进度及付款计划销售进度及付款计划- - 3131 - - 第七部分第七部分 项目不确定性分析项目不确定性分析- - 3333 - - 1.1.经济效益分析(不包括公租房)经济效益分析(不包括公租房)- - 3333 - - 1.11
13、.1 静态盈利能力分析静态盈利能力分析- - 3333 - - 2.2.敏感性分析(遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析)敏感性分析(遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析)- - 3434 - - 2.12.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析- - 3434 - - 第八部分第八部分 项目法律及政策性风险分析项目法律及政策性风险分析- - 3535 - - 1.1.项目政策性风险分析项目政策性风险分析- - 3535 - - 2 2 项目市场风险分析项目市场风险分析 - - 3535 - - 3.3.项目经营风险分析项目经营风险分析- - 3636 - - 4.4.项目金融风险分析项目金
14、融风险分析- - 3636 - - 5.5.项目自然环境风险分析项目自然环境风险分析- - 3737 - - 6.6.项目风险控制对策项目风险控制对策- - 3737 - - 第九部分第九部分 项目可项目可行行性研究结论与建议性研究结论与建议- - 3838 - - 1.1.市场调查分析市场调查分析- - 3838 - - 2.2.项目投资与开发分析项目投资与开发分析- - 3939 - - 2.12.1 项目投资环境项目投资环境- - 3939 - - 2.22.2 项目开发优势项目开发优势- - 3939 - - 2 23 3 项目开发实施难点项目开发实施难点- - 3939 - - 3.
15、3.结论结论- - 4040 - - 4.4.建议建议- - 4040 - - 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 4 - 第一部分第一部分 项目概况项目概况 1.项目基本情况介绍 1.11.1 项目名称项目名称: :淮安新城淮安新城闽都花苑闽都花苑 本项目位于福州市仓山区建新镇淮安,此处处于乌龙江与闽江之间,郁郁 葱葱,山峦叠翠,古树错落成群,原始植被茂密生态环境优美。这里是淮安遗 址地,闽都怀古风光,历史悠久人文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热环 境本项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 1.21.2 项目地理位置介绍项目地理位置介绍 本宗地 2012-06 号地块项目
16、位于福州市仓山区,南台岛北部,三环路以东, 福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江以南。这里依山 伴水、环境优美,四周群峦叠翠、空气清新,江面开阔、水势平稳是一处不可 多得的上风上水的福地。其驱车约 5 分钟经洪山桥即达山姆会员店,驱车约 10 分钟可达市区,驱车约 30 分钟畅达长乐机场。 1.31.3 项目现状项目现状 项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。但项目处于一个坡地的地 块,所以需要进行项目土壤的加固,地基要深、要牢。土地建设需要“七通一 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 5 - 平” ,处于荒地出所以通水电是首当其冲的。 1.41.4 项目周边
17、设施项目周边设施 学校:福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建 省建材学校、福建经济管理干部学院等。 生活配套:佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗医院、福建农 林大学医院。 公建配套:李常盛图书馆 中华名特优植物园 金牛山公园等。 银行:中国农业银行。 公交:77 路、312 路、85、乐购和大润发的购物车。 1.51.5 项目经济技术指标介绍项目经济技术指标介绍 建议规划经济技术指标 总占地面积: 141301 平方米 总建筑面积: 254348.23 平方米 容积率: 1.8 小区绿化率: 30% 公共绿地: 42390.3 平方米 配建设施: 46000 平方
18、米 楼面地价: 5347 米/元 建筑密度: 20% 2.项目产生背景 在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下,福州市也加强房地产市 场的调控政策。明确工作重点全力惠及民生,抓好建设用地供应,严禁打击违 法违规,促进开发建设,强化市场监测分析和新闻宣传,积极引导市场。可以 看出在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基 本不变。但在顺着市场的变化还是有适度的微调如:4 月 9 日福州市调整普通 商品房标准首套房贷款实行优惠,6 月 29 日福州市又把公积金贷款上限提至 80 万元。在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目,很多是通过采用限地 价、竞公租房面积的方式进
19、行出让的。本项目就规定了配公租房套数,来限制 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 6 - 地价款。 今年 1-5 月,福州市房地产开发投资增幅进一步回落,全市商品房交易量同 比略有增长,商品房交易价格比去年同期下降。但相比 4 月份,5 月份市场明 显回暖。 1-5 月市区新批准上市预售商品房面积 118.21 万平方米,同比下降 19%;其中商品房住宅 90.5 万平方米,同比下降 11.3%。5 月份当月批准商品 房预售面积 13.9 万平方米,环比减少 69.8%;其中商品住宅 10.32 万平方米, 环比减少 68.9%。截至 5 月末,市区累计可售商品房面积为 420.1
20、6 万平方米, 同比增长 44.78%。在市区库存可售的商品住宅以 144 平方米以上的大户型为主, 占 48.19%,户型 90 平方米以下的占 12.99%,户型 90-120 平方米的占 16.49%,户型 120-144 平方米的占 22.33%。从福州市房管局走访的在售楼盘情 况看,5 月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动,以价换量,或者推出适 合刚性需求群体的小户型低总价产品,销售量明显好于前几月。虽然 5 月份销 售形势有所好转,但大部分开发企业认为,目前的市场行情是在去年底以来坚 持“价格回调、以价换量”策略的结果。因此,多数企业以增加销售量、尽快 回笼资金为本,不盲目涨价,
21、否则会破坏来之不易的市场环境,因此预测福州 市下一阶段商品房价格将保持稳定。福州市上半季房地产市场销售以价换量为 主,但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积有所下降,很多地产商看 好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿地企业大有人在。在预计明年市场逐 步回暖的基调下,本项目的开工建设是一个入市的很好时机。 3.项目开发模式 本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式,以求资金的尽快回笼, 以销售资金补充建设资金的不足。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 7 - 第二部分第二部分 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 1.项目投资环境分析 1.11.1 全国政策环境分析
22、全国政策环境分析 2010 年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平,同时 要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半 年央行降息,这是 3 年来首次降息。6 月 8 日央行下调金融机构人民币存贷款 基准利率,同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来 说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。金融政策似有放松的迹象,然而土地政策亦 有严加管制的动向。为了切实保护土地资源,维护土地利用总体规划和城市规 划的严肃性,规范土地市场秩序,有效处置和充分利用闲置土地,促进节约集 约用地,防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知,从 2012 年 7 月
23、1 日起,开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处 置,防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房 屋,增加市场供应量。 1.2 全国经济环境分析全国经济环境分析 2012 年以来,欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓;国内主动调控房 地产市场和化解融资平台风险,经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国 内生产总值定位增长 7.5%。从上半年的国内生产总值 227098 亿元来看,按可 比价格计算,同比增长 7.8%两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延 后。地方政府受房地产业调整,开发商购置土地减少,财政收入受阻、财力不 足使得地方政府投资扩张能
24、力减弱。由于欧债危机持续期长,加上产能过剩, 内外需求同时收缩,导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资 回升和房地产市场回暖,固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下, 企业盈利环比改善,工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓,经 济增长阶段转换的征兆更趋明显。 福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告 - 8 - 1.3 福州市经济环境分析福州市经济环境分析 今年以来,福州市市总体经济运行平稳,稳中求升。1-9 月实现地区生产总 值 2568.15 亿元,增长 11.8%增长相对保持快速发展。在进出口方面,今年 1-8 月全市实现进出口总额 188.5 亿美元,下降
- 配套讲稿:
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- 福州 2012 06 号房 地产 项目 可行性研究 报告
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