福建漳平市闽西南商贸城整体招商方案和运营方案.doc
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1、逻辑合理 数据支持 创意无限 真诚沟通 用心追求地产解决发方案 项目编码:059710092301 分类号:MP-092301项目地点:中国漳平 漳平市闽西南商贸城整体招商方案和运营方案(100928)厦门百辰房地产顾问有限公司恒隆亚太商业地产管理(厦门)有限公司2010年9月目 录序3现状分析3工作重点?4如何推进?4一、总规划建议5(一)总体规划鸟瞰图5(二)规划分析5(三)H地块商户组合及规模6(四)H地块商铺规划定位简要说明7(五)为什么要这样规划?出发点和理由是什么?7(六)规划信心来源81、大环境82、漳平房地产开发情况93、行业比较104、市场自我分析11二、商务条件建议14(一
2、)租金14(二)合同期限、押金、租金递增、付款方式及优惠措施14(三)物业管理费及其它15三、招商执行15(一)招商执行简要分析:15(二)招商进度15(三)招商道具161、招商DM16(四)招商宣传推广181、宣传推广计划182、宣传版面及短信内容18四、市场运营建议19(一)、市场运营简要说明19(二)内场管理19(三)、运营推广纲要20序对市场规划定位、功能布局再做梳理,现把整体规划定位、商务条件、招商执行、运营管理做相关建议。现状分析1、 H地块商铺已达交付使用,且空置相当时日。2、 H地块原规划定位、功能布局等难执行,商务条件不明确。3、 之前招商缺乏原续性,影响不好,致使现在启动困
3、难,需要从头进行推广、招商。4、 现在整个商城管理粗放化,在商户经营监管方面比较不到位,整体商户缺乏凝聚力,各自为政,需要在运营管理下力度,增加商户对商城的信心,也便利于H地块以商引商。工作重点?1、 确认H地块的规划定位,功能布局,及商务条件。2、 确认招商的核心目标群体,针对目标群体,进行有效地招商推广,有效开展宣传。3、 针对运营现状,开始有效地推广整体商城,与招商推广相结合。4、 由粗放化管理向精细化管理转型,卫生规范、服务监管、产品监管、装修监管等实施精细化管理,确保各方面管理能到位,并及时有效开展商城营销推广促销活动。如何推进?1、 核心是把商城定位及功能布局、商务条件确认(根据市
4、场调研及区域发展赋予的机遇以及本市场的实际情况做定位)市场信息反馈、大环境把握、实事求是2、 整合招商道具,并开展招商行销工作,同时利用市场活动及市场推广促进和带动招商的开展,挖掘和整合客户资源。一、总规划建议(一)总体规划鸟瞰图H1-H2围合街区:打造成为家具、灯饰、窗帘、墙纸、木地板、集散区H2后段沿河街区:打造成基础建材集散区,板材、管材、五金、铁艺G地块街区:茶叶食品批发、摩托车行、社区配套店等 (业态明细表详见附件)(二)规划分析项目总体定位建材、家具全业态集散中心,满足装修一站购足的需求,做全做强所有品类形成装修集散中心,买建材、家具就必须到闽西南商贸城,现阶段,闽西南漳平建材城的
5、建材优势已具备,尤其瓷砖相当强势,在此优势下,有必要,进行延伸拓展,同时进行差异经营,同态则优化,异态则互补。(三)H地块商户组合及规模H地块商户组合及规模(H地块空置113间,H1铺位空置25间,H2铺位空置88间) 业态分布图详见附件序号业种名称估计商铺数量备注1社区医院10间2家具、整体家居17间3灯饰及电工材料23间打造漳平灯饰集中区4墙纸、窗帘、软装饰品13间5木地板8间6管材、板材、五金、石材、天花、防水、油漆24间7移动、干洗、彩票4间8超市4间合计103间在招商过程中进行调整 G地块商户组合及规模(余41间)序号业种名称估计商铺数量备注1小家电配套3间2酒、茶、食品5间3摩托车
6、行、汽车用品超市、汽车租赁行9间4餐饮2间5农贸市场配套食杂、日杂、干货休闲、餐饮8间合计27在招商过程中进行灵活调整(四)H地块商铺规划定位简要说明规划定位:结合现状,做好衔接,同态优化,异态互补,做全家装产业链,做强部分业态。(五)为什么要这样规划?出发点和理由是什么?一、这样规划有利与D地块建材城的衔接,同时完善整个家装产业链,形成区域集群优势。二、完善一站式布局,避免客户流失,有利于市场的培育。三、规划灵活性,且属于装修后续阶段,方便引导集中消费。四、做全业态,做强部分品类(瓷砖),通过部分品类带动全业态,通过全业态带动部分品类发展,相互补充,相互促进。五、家具、灯饰商户需求面积中等,
7、对与迅速的完成招商有利,避免商铺长期空置,而影响整体的运营推广,缓慢商城繁荣的进程。六、业态全,商户多,人脉广,通过整体协同作战的商城运营,能更好助推商城的整体营销推广,确保家装集散中心地位的确立。说明:这样的规划定位,基于全局发展考虑,也基于市场给予的机遇来考虑,用此方式来招商运营,成功几率最大,承担风险最小,目前市场要做其它业态难度也大,因为现状的人流并不多,延伸原来路线,走专业化的家装市场最可行。(六)规划信心来源1、大环境漳平,是闽西的东大门,全国计划生育优质服务先进市,是中央苏区县之一,享受西部地区政策待遇,是福建省第二个国家可持续发展实验区,被誉为“中国花乡”,被福建省政府确定为“
8、生态农业试点县”。总面积2975平方公里,总人口27.3万,2009年漳平市地区生产总值73.93亿,增长率为14.8%,良好的经济环境,确保各行业健康有序发展。2、漳平房地产开发情况 说明:2009年漳平市房地产开发投资总额达43745万,虽与往年相比投资比率降低了百分十二点三,但依然在龙岩各县中排行老二,大规模的房产开发,为下游产业带来了发展的空间,房产开发刺激着市场对建材、家居用品的需求。3、行业比较建材比率图17%2%13%3%3%1%2%1%3%2%1%14%8%10%7%2%2%6%4%洁具休闲卫浴瓷砖暖通装饰公司工艺玻璃油漆涂料太阳能五金锁具电工电料太阳能地板门窗楼梯橱柜衣柜厨电
9、集成吊顶布艺窗帘墙纸欧亚达家居建材比率欧亚达家居建材、家具比率图 说明:以5万平方的家居城对比一个县级市的家装市场,从中比率可以看出,我们还有很多适合发展(建材小类比率图没灯饰),当然在家具方面已经没锦辉先行一步,但市场给我们的空间和机会还是很多,现阶段也只能延续原来路线往前冲,不能停止,而市场上其它业态的专业市场给我们的机会并不多,如汽贸、水果批发等专业市场已然存在,而另外考虑鞋服、美食的难度则更大。4、市场自我分析项目规划闽西南商贸城是龙岩市20个重中之重的项目之一,该项目总占地面积165亩,建筑面积25万平方米,其中市场建设面积8万平方米,是一个集建材、家居、汽贸、奇石、茶叶、娱乐、休闲
10、为一体的大型商贸项目。项目现状目前的闽西南商贸城已成为漳平最大的建材航母,瓷砖品牌聚集了马可波罗、诺贝尔、鹰牌、萨米特、冠珠、我E家、意利宝、森尼、强辉、百特、家乐陶、远方、骏程、康骏;洁具品牌聚集了安华、四维、九牧、申鹭达、辉煌、爱浪等;门窗地板品牌聚集欧派、群升、星月神、龙树、格尔森等;在建材中尤其是陶瓷类具备很强优势,闽西南商贸城的其它业态也在蓬勃发展,汽贸、奇石、美食、娱乐、茶叶等稳健发展中。名称现有商户数量备注说明补充数量灯饰0需要做补充8-10家窗帘1需做补充3-4家(社区型,比较难撼动)衣柜2需做补充23热水器2需做补充2(D区补充)木地板2需做补充57(与瓷砖客户衔接最紧密)楼
11、梯2需做补充2(D区补充)家具3需做补充67,家具(应该重点做补充)管材、板材、五金2需做补充12-15家左右(需要把板材、及五金、油漆等结合进入)橱柜2需做补充35家(D区调整补充)玻璃2需做补充2(D区补充)壁纸2需做补充23油漆3需做补充2装饰行4吊顶6洁具10需补充及品牌升级57(缺乏品牌,洁具在建材比率最高,在洁具方面应该考虑如何引进行业领军品牌)门11瓷砖14 虽说项目就漳平情况而言,建材具备优势,但是,做了比较分析,还是很多业态需要做补充,部分业态需要品牌升级,这样才能完善家装一站式购物。另外目前商城灯饰也缺乏,急需进行补充。项目优势一、开发商有很强的实力。二、商家多、市场体量大
12、,市场辐射面广,商户运营渠道多元化,如能引导好,将会很大程度上带动项目整体营销。三、 目前尚处于免租期,商户运营成本低,能更好的参与市场竞争。四、 市政府重点扶持项目,目前在税收、宣传等方面给与很大的照顾。五、 附近酒店开发、汽车南站奠基建设、高速公路出口规划,助推区域发展潜力。六、 商铺挑高,大开间,展示面好,车辆可直达店门口,物业配套相对到位。项目劣势一、地段劣势,距离主城区应该3公里左右,因为漳平市小,变成了很难跨越的障碍。二、因为免租,造成很多商户经营消极,不注重营销推广。三、因为免租,也致使开发公司不可能再把够多的资金放置在市场的运营推广上,而商户又指望开发商进行推广,形成推广上的矛
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