购物广场项目运作可行性报告(77页).doc
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1、1 赢商网 8 月福利活动: 上传 1 份,可马上免币下载 1 份;上传 3 份,可下载 VIP 资料。 活动时间:2014 年 8 月 11 日9 月 10 日 http:/ 注:本活动每月各不同,请添加 QQ:2104223640 了解当月活动(添加后可享受每日优质免币资料和 2 币资 料实时推送) 投资建设商业综合体(购物广场)项目运作可行性报告投资建设商业综合体(购物广场)项目运作可行性报告 为项目运作实施(始终)提供切实可操作纲领性运营计划书,以指导整为项目运作实施(始终)提供切实可操作纲领性运营计划书,以指导整 个项目运作,从而确保项目成功运作。个项目运作,从而确保项目成功运作。
2、纲要编制统筹:纲要编制统筹: 纲纲 要要 目目 录录 第一章第一章 项目名称项目名称 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明一、项目定位说明 1、经营业态定位、经营业态定位 2、经营业种与经营商品定位、经营业种与经营商品定位 3、竞争策略定位、竞争策略定位 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想 三、经营管理理念简述三、经营管理理念简述 四、经营信条要素四、经营信条要素 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 2 一、总体规划思路与经营特色体现一、总体规划思路与经营特色体现 二、一楼经营规划简析二、一楼经营规划简析 三
3、、二楼经营规划简析三、二楼经营规划简析 四、三楼经营规划简析四、三楼经营规划简析 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 一、市场广告推广策略一、市场广告推广策略 二、专业人才招聘、培训计划二、专业人才招聘、培训计划 三、组建运作机构三、组建运作机构 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 一、招商基本政策一、招商基本政策 二、招商品牌基础档案的建立二、招商品牌基础档案的建立 三、招商宣传资料编制(略)三、招商宣传资料编制(略) 四、招商工作计划作业进度安排四、招商工作计划作业进度安排 五、招商工作作业程序五、招商工作作业程序 第六章第六章 项目经营
4、管理构想项目经营管理构想 一、项目发展与管理目标一、项目发展与管理目标 (一)(一) 、规模效益与连锁经营、规模效益与连锁经营 (二)(二) 、建立总店经营效应、建立总店经营效应 (三)(三) 、促进商业现代化发展、促进商业现代化发展 (四)(四) 、提高、提高 xx 市整体商业水平市整体商业水平 (五)(五) 、缔造第二商圈、缔造第二商圈 二、项目行政组织架构二、项目行政组织架构 3 三、项目各部门组织架构三、项目各部门组织架构 四、项目营业人员管理四、项目营业人员管理 五、项目招商(出租)业主管理五、项目招商(出租)业主管理 六、项目店面装修工程管理六、项目店面装修工程管理 七、项目经营管
5、理制度七、项目经营管理制度 第七章第七章 项目推广、宣传基本步骤项目推广、宣传基本步骤 一、广告策划、执行(纲要)一、广告策划、执行(纲要) 二、招商说明会策划、执行(纲要)二、招商说明会策划、执行(纲要) 三、开业筹备及开业庆典策划、执行(纲要)三、开业筹备及开业庆典策划、执行(纲要) 第八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析 1、项目运作费用变动投入预算表(人事费用)、项目运作费用变动投入预算表(人事费用) 2、项目运作费用固定投入预算表(外部形象改造投入)、项目运作费用固定投入预算表(外部形象改造投入) 3、项目运作费用固定投入预算表(内部装修投入)、项目运作费用固定投入预
6、算表(内部装修投入) 4、项目运作费用固定投入预算表(商业设施投入费用)、项目运作费用固定投入预算表(商业设施投入费用) 5、项目运作费用变动投入预算表(招商投入费用)、项目运作费用变动投入预算表(招商投入费用) 6、项目运作费用变动投入预算表(广告策划实施费用)、项目运作费用变动投入预算表(广告策划实施费用) 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析 一、招商租金收入分析一、招商租金收入分析 二、广告位招商收入分析二、广告位招商收入分析 三、项目经营收入分析三、项目经营收入分析 四、项目投入及利润回报分析四、项目投入及利润回报分析 1、项目投资计划汇总概算表、项目投资计划汇总概
7、算表 4 2、利润回报分析、利润回报分析 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语 一、项目运作的基础一、项目运作的基础引进专业人才引进专业人才 二、项目执行的保证二、项目执行的保证专业运作团队专业运作团队 三、项目持续发展的基础三、项目持续发展的基础组织、制度、效率组织、制度、效率 第一章第一章 项目名称项目名称 : 九江市( )购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准,在未批准之前,本报告暂用“()购物 广场”一名,后文中用“本项目”或“()广场”皆指同义。 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明一、项目定位说明 根据 2012 年 月 日至
8、月 日对九江市场的调查资料汇总分析,对本 项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 针对九江市场商业现状,本项目的经营业态定位为“超级大卖场” 。这种业态 是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的,而且在较长时期内不会被其他业 态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。 台湾统一企业在进军大陆零售业市场时,其旗下的“大润发” 、 “大福源”两个品牌 皆是此种业态的成功典范。 5 当然,仅是以“超级大卖场”单一业态,仍不足以和“联盛” 、 “大润发”相抗 衡。必辅配以其他相关业种,方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心,带动其 他关联业种发展缔造新商圈的全新动
9、力。 (其他关联业种将在下一节经营业种与 经营商品定位中作详细说明) 2、经营业种与经营商品定位世界、经营业种与经营商品定位世界 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下 10 个大业种为主力业种: 超市(面积 4000m2 左右,经营单品应不 8000 个,涵盖所有百姓日常生活所需) ; 家电(面积 4000m2 左右,经营所有家电系列) ; 轻型交通用具(摩托车、电动自行车、童车等) ; 家居(布艺、窗帘等家居装饰品) ; 文化、影院休闲及餐饮(各地风味、德克士、迪迪汉堡等) ; 中高档品牌服装; 中高档鞋帽、化妆品系列; 儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等; 黄金珠宝、通讯器
10、材、照相器材、钟表系列; 药品超市及相关医药产品; 3 3、竞争策略定位、竞争策略定位 战场中,最薄弱的防守位置,决定战争的成败。在本项目的最强对手中(联盛、 派拉蒙) ,均有共同的弱势餐饮,而且这个业种也是当前九江市场的空白点。 因此,我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策,即先用文化休闲影院及餐即先用文化休闲影院及餐 饮与其竞争,再回头用规模(即大卖场)与之强项饮与其竞争,再回头用规模(即大卖场)与之强项“超市超市”争夺客源,再利用招商争夺客源,再利用招商 品牌与联盛的百货部分一争高低,我们认为,这应该是最有成功希望的策略。品牌与联盛的百货部分一争高低,我们认为,这应该是最有成功希望的
11、策略。 4 4、商品定位比例关系、商品定位比例关系: 6 A、高档商品 10%, B、中档商品 70%, C、中低档商品 20%。 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本,而成功的管理模式则是商场发 展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势, “超级大卖场”这种近年来 发展出来的新型零售业态和模式,逐渐成为新的商业主流业态,因为这种业态是零 售业态向顶级业态发展的必由之路。因此,为了让九江城的商业发展驶上快车道, 提升九江商业文化水准,本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所 推行的管理模式,更
12、多地借鉴“家乐福” ,而且通过“超级大卖场”的吸客能力, 发展出其他复合型业态,如对品牌招商,餐饮娱乐等相关业种,在引进的这种复合 型业态业种上,其管理上推行“统一经营,集中管理”的方式。在购物广场的统一 架构下,全面推行“管理八统一” ,以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应, 并有效提高经营水平。 管理“八统一”即: 统一布局规划;统一布局规划; 统一店面形象;统一店面形象; 统一营业时间;统一营业时间; 统一人员管理;统一人员管理; 统一规范服务;统一规范服务; 统一人员着装;统一人员着装; 统一品牌管理;统一品牌管理; 统一价格政策。统一价格政策。 推行管理“八统一”的目的在于营造购
13、物广场的经营氛围,吸引市场热销商品 7 品牌进驻,也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的 商场真正实现规范化经营、制度化管理,具有我市地方特色又融合先进经营理念的 现代化休闲购物广场。 三、经营理念阐述三、经营理念阐述 经营理念是购物广场的灵魂和思想,针对九江市当前的市场状况,我们提出 ()购物广场的经营理念: 引领时尚生活,创新都市文化。引领时尚生活,创新都市文化。 倡导平价消费,保证真品真价。倡导平价消费,保证真品真价。 都市生活方式是现代生活的重要标志,而时尚是都市人追求的理想生活状态, 作为一个集购物、文化休闲(影院) 、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场,它
14、有理由和条件引导当地的生活消费方式。 都市的繁华是以商业发达为基础,自古就有“无商不富”之说,足见商业对社 会经济发展的作用,商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、 舒适和回归自然,所以, ( )购物广场的经营理念核心是引领时尚,营造 商业文化,倡导平价消费,提供真品真价之商品,并塑造真情服务品质。 四、经营信条要素四、经营信条要素 要能够完美的达成和延展经营理念,企业的管理内部必须推行与之相辅配的信 条,我们提出经营信条要包含如下要素: 诚信务实,经营永续。诚信务实,经营永续。 敬业创新,廉洁自律。敬业创新,廉洁自律。 互助互爱,共荣共利。互助互爱,共荣共利。 第三章第三章
15、项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 一、总体规划思路与经营特色体现一、总体规划思路与经营特色体现 1、总体规划思路、总体规划思路 8 人潮(客流量)是购物广场生存的基础,怎样吸引人潮是购物广场总体规划必 须优先考虑的问题,本项目共(暂定 3 层)结构,总营业面积约为 13000 平方米, 楼层单体面积均超过 4000 平方米,而且地处商圈边沿,远离主流消费群,所以必 须考虑通过科学规划有效吸引人潮。 利用经营业态优势,以 1 带 1 的规划思路,即将超市设在二层,利用超市的经营规 模优势把消费人潮引上二层,一层则分别开设“风味餐饮街” 、 “品牌服装及儿童大 世界” 、 “品
16、牌鞋帽化妆品”等中高档品牌商品,以吸引主流消费群,三楼则经营大 小家电和家居用品,规划展现:范围规划展现:范围 1F:时尚广场;:时尚广场; 2F:大卖场;:大卖场; 3F:家电城。:家电城。 2、经营特色体现、经营特色体现 本项目的经营特色主要体现在以下四个方面: 新理念新理念:采用大卖场成功之经营理念; 新模式:新模式:引进综合文化商业多主题、多业态,组合式经营,最贴近市场需求, 延伸经营面; 一站式:一站式:真正通过多业态多组合真正实现“一站式休闲”购物品味文化精髓。 大众化大众化:一定的中档商业配比,采取高中互补的经营定位,既迎合了我市当 前的市场消费,又逐步引导我市的高消费趋势。 本
17、项目将突破传统百货商场的管理模式,采用采用“统一经营,集中管理统一经营,集中管理”的方式,的方式, 既加强了购物广场的规范化管理,又增强了招商业主的经营自主权,同时,依托市 场庞大的人潮,将消费主流客群引入购物广场,充分体现规划之可行性。 二、二、1F 经营规划简析(规划图见附件经营规划简析(规划图见附件 1) 一层是商场的黄金楼层,以我们对九江现有竞争主力店的调查结果分析,并结 9 合目前九江的消费现状,初步拟定 1F 的经营规划如下: 总经营面积约 5000 平方米(建筑面积) 。 1、经营主题:时尚广场 2、主要经营业种计划 A、绅士馆:约 700 平方米,经营男装系列; B、女人天地:
18、约 1200 平方米,经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、高档饰品 等; C、时尚鞋馆及儿童世界:约 600 平方米,经营男女皮鞋及皮具;童装、童鞋、 玩具、儿童娱乐等项目; D、休闲影院:约 700 平方米; E、风味餐饮街:约 1100 平方米,经营风味小吃; F、沿街品牌店(西面、北面):约 188 平方米,经营品牌服装等较有影响力 的商品品牌,以提升商场经营档次; G、其他补充业种:肯德基、德克士等; H、其他面积使用见规划图。 三、二楼经营规划简析(规划图见附件三、二楼经营规划简析(规划图见附件 2) 1、经营主题:大卖场 四、三楼经营规划简析(规划图见附件四、三楼经营规划简析(规划图见
19、附件 3) 1、经营主题:家电城、文化休闲及影院 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 一、市场广告推广策略一、市场广告推广策略 项目形象推广策划项目形象推广策划 1、项目推广口号; 2、项目推广理念; 10 3、项目促销专项活动策划; 4、项目标志设计; 5、项目标志字设计、标准色设计; 6、项目标准组合规范设计; 7、装修期间项目围档设计; 8、招商接待中心导识、标识设计; 9、招商手册设计(平面部分) ; 10、招商用手袋、DM 设计; 11、项目宣传车体广告设计; 12、招商、项目管理人员服装设计(夏装、冬装) ; 13、项目各部门人员工装设计; 14、招商人员、管理
20、人员名牌、胸卡设计; 15、项目保安人员服装设计; 16、1F2F 规划分区图设计、制作。 (二)项目运作文件编制(二)项目运作文件编制 1、招商手册编制(文案) ; 2、项目管理运作手册编制(超市部分) ; 营运管理手册; 营运培训手册; 收货运作手册; 客户服务手册; 生鲜管理手册; 收银管理手册; 安全防损手册; 管理人员手册; 11 人事工作手册。 3、项目管理运作手册编制(百货部分) 项目管理基本制度; 业户手册; 营业人员手册; 接待中心管理手册; 业户装修施工管理规范; 管理人员手册(与超市共用) 对厂方供应商促销人员管理规范; 项目规范合同文本(含超市合同) 。 (三)办公场地
21、规划设计(三)办公场地规划设计 1、办公场地规划方案(集中办公规划) ; 2、办公场地装饰设计; 3、办公设备配置方案; 4、办公室管理规范。 (四)广告传媒投入方案策划(四)广告传媒投入方案策划 1、电视专题广告投入方案; 2、报纸广告投入方案; 3、专项活动广告投入方案; 4、其他广告投入方案; 二、专业人才招聘、培训计划二、专业人才招聘、培训计划 1、专业人才需求计划表(另附) 2、培训计划表(另附) 三、组建运作机构(见下表三、组建运作机构(见下表组织架构表)组织架构表) 12 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 一、招商基本政策一、招商基本政策 1、免
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