鄂尔多斯锦绣家园项目可行性研究报告63p.doc
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1、目目 录录 第一章 概 论 .4 1.1 项目背景4 1.1.1 项目名称 .7 1.1.2 建设单位概况 .7 1.1.3 可行性研究报告编制原则和依据 8 1.1.4 项目提出的理由和过程 .9 1.2 项目概况.9 1.2.1 拟建地点 .9 1.2.2 建设规模与目标 .9 1.3 可行性研究结论10 1.4 主要经济评价指标.10 第二章 需求分析和建设规模 12 2.1 我国住宅楼发展分析12 2.2 我国住宅楼发展趋势 18 2.3 鄂尔多斯市杭锦住宅楼发展现状和趋势19 第三章 建设条件和场址 23 3.1 场址现状.23 3.1.1 地理位置 .23 3.1.2 场地现状 .
2、23 3.2 建设条件.23 3.2.1 自然条件 .23 3.2.2 社会环境 .26 3.2.3 基础设施条件 .27 3.2.4 城市规划及区域性规划要求 .29 第四章 建筑设计方案 30 4.1 建筑设计指导思想及原则 30 .1.1 建设目标 30 .1.2 设计指导思想 .30 .1.3 设计原则 .30 4.2 项目总体规划方案 31 4.2.1 总平面布置和功能要求 31 4.2.2 基础设施 33 4.2.3 总平面图主要参数 33 4.3 锦绣小区建筑方案(总体方案)描述 33 4.3.1 建筑设计依据 34 4.3.2 配套设施(给排水、供电、燃气、采暖、通风、空调)
3、34 第五章 节能节水措施 41 5.1 建筑节能41 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司2 5.2 节能措施综述41 5.3 节水措施42 第六章 环境影响评价 44 6.1 编制依据44 6.2 环境现状44 6.3 建设项目的环境影响46 6.3.1 施工阶段环境影响分析 47 6.3.2 运行阶段的环境影响分析 48 6.4 环境治理与保护措施48 6.4.1 项目实施阶段的环境保护措施 49 6.4.2 项目运行阶段的治理与保护措施 50 6.5 环境环境保护设施与绿化工程投资50 第七章 劳动安全卫生和消防 53 7.1 劳动安全53 7.1.1 概述 53 7.1.2 主要安全措
4、施 53 7.2 消防53 7.2.1 概述 53 7.2.2 依据与原则 54 7.2.3 消防措施 54 7.2.4 消防设施 55 第八章 人员、机构配置和项目管理 .57 8.1 项目建设期管理 57 8.2 锦绣小区商住楼机构组成 57 第九章 项目实施进度 .58 第十章 投资估算与资金筹措 .59 10.1 投资估算依据59 10.2 投资估算59 10.3 资金筹措59 第十一章 财务分析 60 11.1 财务评价依据和基础数据60 11.1.1 基础数据 .60 11.1.2 评价依据 60 11.2 销售收入、税金及附加估算60 11.2.1 房屋销售收入 .60 11.2
5、.2 销售税金及附加估算 60 11.3 盈利能力分析61 11.4 清偿能力分析61 11.5 项目风险分析61 11.6 财务评价结论61 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司3 第十二章 社会评价 .63 12.1 项目对社会的影响分析 .63 12.2 新项目与所在地区互适性分析 .63 12.3 社会风险分析 .63 12.4 社会评价结论 .64 附录 附表一 建设投资估算表 附表二 项目投资计划与资金筹措表 附表三 销售税金及附加和增值税估算表 附表四 总成本费用估算表 附表五 利润和利润分配表 附表六 借款还本付息计划表 附表七 资金来源与运用表 附表八 目投资现金流量表 内蒙古
6、国基工程技术咨询有限责任公司4 第一章第一章 概概 论论 1.11.1 项目背景项目背景 杭锦旗位于内蒙古自治区鄂尔多斯市西北部,地跨鄂尔多斯高 原与河套平原,黄河自西向东流经全旗 242 公里,库布其沙漠横亘 东西,将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。梁外区以草原 和天然林保护区为主,草原辽阔,草质优良,并盛产多种野生绿色 食品,是自治区重要的草原生态畜牧业基地;沿河区属于黄河冲积 平原,水源充沛,土壤肥沃,是自治区高效农牧业基地。全旗辖 7 个苏木乡镇,总面积 1.89 万平方公里,总人口 13.2 万,其中蒙古 族 2.3 万人,是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地区。 杭锦
7、旗地域辽阔、资源富集、物华天宝,具有广阔的开发前景。 水资源:地下水储量丰富,年可利用 2.9 亿立方米,开采潜力 大。境内有黄河、摩林河两大水系,其中黄河年过境水量 310 亿立 方米,沿黄河 242 公里灌区经国家黄委批准的用水量为 4.1 亿立方 米,通过实施节水工程年可置换工业用水 1.38 亿立方米。 土地资源:现有耕地 88 万亩,宜农宜林待开发土地 500 万亩, 有可利用草牧场 1600 万亩。 煤炭资源:塔然高勒煤田总面积约 2200 平方公里,其中已取得 探矿权 681 平方公里,探明储量 50 亿吨,目前地质普查已全部完成, 265 平方公里完成详查,见煤深度平均在 40
8、0 米左右,煤层平均厚 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司5 度在 5 米左右,详查区储量 17.04 亿吨,已经国土资源部核准备案, 神华集团将在年内开工建设 1000 万吨煤田矿井。该区域煤质优良, 为低灰、低硫、低磷、高发热量的“三低一高”不粘结煤,非常适 宜于发展煤电、煤化工项目。 天然气资源:境内天然气区块面积 9800 平方公里,已探明的天 然气储量 500 亿立方米,是鄂尔多斯大气田的主要组成部分,中石 化华北局大牛地至杭锦旗天然气管输工程末站建在锡尼工业园区, 年可向杭锦旗供气 35 亿立方米。 矿产资源:已探明石膏储量 6500 多万吨;食盐储量 505 万吨, 天然碱储量
9、700 多万吨,芒硝储量 5000 万吨,成为精细化工、医药 化工的主要原料;是陶土储量极其丰富,其中“杭锦 2#土”性能独 特,已探明储量 3.4 亿吨,远景地质储量 10 亿吨。 植物资源:野生植物 374 种,其中饲用植物 309 种,有霸王、 沙冬青、四合木、蒙古扁桃等珍稀植物,现有柠条保存面积 230 万 亩。 药材资源:境内有甘草、麻黄、枸杞等 139 种药用植物,以甘草、 枸杞、苦参储量最大,其中现有野生甘草保存面积 239 万亩,人工 甘草 65 万亩,总储量 1.95 亿公斤,是驰誉中外的甘草之乡,特别 是梁外甘草,以其皮色红、粉性足、酸质多被誉为“中药之王” 。苦 豆子保存
10、面积 30 多万亩,荒储量近 7000 万公斤。蒙古黄芪人工试 种面积 1000 多亩,正在向规模化方向发展。 农畜产品资源:年产粮食稳定在 6000 万公斤左右;油葵种植面 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司6 积 32 万亩,年产量 5500 万公斤;饲草种植面积达 10 万亩;牲畜头 数 175 万头只,以杭锦白绒山羊和鄂尔多斯肉羊为主,均属优良品 种,年产优质羊绒 20.6 万公斤,羊毛 150 万公斤,羊肉 1500 万公 斤,皮张 70 万张。 杭锦旗基础设施完善,区位优势明显,投资环境优越。交通条 件:杭锦旗地处包头至银川中心地段,距包头机场 200 公里,距鄂 尔多斯机场 10
11、0 公里,包兰铁路途经杭锦旗,并设杭锦旗站。109 国道、110 国道、丹拉高速公路纵贯东西,旗级六大干线公路全部 完成黑色化改造,总里程达 727 公里。境内有浮桥两座,初步形成 了以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水旱相通的交通网络。电 力条件:全旗有 220 千伏变电站 1 个,110 千伏变电站 2 个,35 千 伏变电站 8 个,县级调度实现自动化,88%的嘎查村通电,全旗供电 能力已达到 54 万千瓦。另外,北方联合电力公司建设的 660 万千 瓦火力发电厂正在可研编制阶段,年内开工建设;天然气发电、热 电联产等电力基础设施项目正在实施。通讯条件:城乡电话普及率 达到 92%,移动
12、通讯覆盖全旗。小城镇建设:全旗拥有 1 个中心城 镇、7 个建制镇、2 个重点工矿区、3 个工业园区,城镇总人口达 4 万人,全旗城镇人均绿地面积达到 5 平方米,基本形成了以中心城 镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。其中中心城 镇锡尼镇镇区面积 12 平方公里,公共绿地 7.6 万平方米,道路 46 万平方米,社会服务和居住服务功能完善,辐射带动能力较强。 近年来,勤劳勇敢的杭锦干部群众不断解放思想,开拓进取, 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司7 团结拼搏,艰苦创业,经济和社会事业全面进步。到 2006 年底,全 旗国内生产总值为 28.9 亿元,财政收入为 2.06 亿元,
13、城镇居民人 均可支配收入增加到 9554 元,农牧民人均可支配收入增加到 4997 元。经过几年的结构调整,工业已成为全旗的主导产业,初步形成 了化工、建材、农畜产品加工、医药加工为主的产业格局,经济总 量以年均 20%的速度提升。 重视建筑业和房地产业的发展。要逐步建立起比较完善的建筑 和房地产市场体系和管理体系。积极培育房地产二、三级市场,扩 大住房消费,以普通商品房为重点,建立多层次的住房体系。要加 大政府的监管力度,建立政府主导,公众参与,社会监督的房屋拆 迁和房地产市场管理机制,科学、合理、公平地确定拆迁补贴和房 地产价格,依法拆迁,合理补偿,保证房地产业健康发展。建立购 房收入认定
14、机构和办法,对低收入居民进行直接的货币补贴,取消 对开发商的政策优惠及税费减免,2006 年起,各地普通商品房和经 济适用房建设规模要占总量的 50%,廉租住房要达到 10%,要坚决杜 绝分散零星建房,在落实住房补贴的同时,不允许机关单位集资建 设住宅。在住宅小区快速发展的同时,要加快传统住宅管理向现代 物业管理体制的转变,使物业管理由企业主导转为居民自主选择。 因此随着经济的发展和人民生活水平的提高,人们对居住条件和 环境的改变提出新的发展要求。 1.1.11.1.1 项目名称项目名称:鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园住宅小区。 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司8 1.1.21.1.2 建设单位概
15、况建设单位概况 鄂尔多斯市杭锦旗万誉房地产有限责任公司成立于二零零七年 三月。注册资金 1000 万元。 。 。 。 。 。 。 。 1.1.31.1.3 可行性研究报告编制原则和依据可行性研究报告编制原则和依据 一、编制原则 1.本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工 程技术方案的可行性。 2.建筑物建设既要经济实用,又要美观、新颖,充分体现人与 自然环境的和谐统一。 3.规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施 的综合效益。 4.场区内规划明确功能分区,以规范管理。 5.场区内公用建筑具有一定的开放性,实现资源共享。 二、编制依据 1.内蒙古自治区国民经济和社会发
16、展第十一个五年规划纲要 2.鄂尔多斯市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 3.中华人民共和国城市规划法 4.中华人民共和国建筑法 5.中华人民共和国环境保护法 6.中华人民共和国节约能源法 7.国家颁发的各种相关技术标准和规范 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司9 8.国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 9.国家计委 2002 年 1 月颁布的投资项目可行性研究指南(试 用版) 10.建设单位提供的其他基础资料 三、可研报告研究范围 按照国家对编制可行性研究报告的有关要求,结合本项目的特 点,可行性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目 工程建设方案、环
17、境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、 投资估算、资金筹措及经济评价等内容。 1.1.41.1.4 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程 随着鄂尔多斯杭锦旗的工业、农业、畜牧业经济的发展,人民 生活水平的不断提高,以及人口的不断增长,人们对新的居住环境 和居住舒适提出新的要求,为了满足人们日益增长的居住新的要求, 因此新建锦绣家园住宅小区。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点 鄂尔多斯市杭锦锦绣家园住宅小区拟建场址位于鄂尔多斯市杭 锦旗原皮革厂厂址,与周边的自然环境以及建筑物浑然融为一体。 充分体现“以人为本”的建筑生态理念。 1.2.21.2.2
18、 建设规模与目标建设规模与目标 鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园小区住宅楼拟规划建设总建筑面积 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司10 36000 平方米,其中临街的商住楼和住宅楼等建筑群。其中商住楼 建筑面积 7000 平方米,住宅楼建筑面积 29000 平方米。 项目本着高起点、高标准的设计原则,采用现代建筑设计理念, 先进建筑施工技术,完善的配套设施,营造和谐的人文居住建筑环 境;将建成集多功能、综合性、开放性、多项服务以及以“节能环 保”为主体的多功能现住宅小区。 1.31.3 可行性研究结论可行性研究结论 项目的建设,对于促进鄂尔多斯市杭锦旗房地产事业发展,满 足全市各族人民对居住环境、条件
19、要求日益增长需求,改善和促进鄂 尔多斯市杭锦旗具有积极的作用。项目的实施,适应了鄂尔多斯市 杭锦旗旺盛的经济发展需求,符合鄂尔多斯市杭锦旗长远景观规划 发展要求,促进了城镇化进程的发展和建设。同时,该项目的实施 对促进场址周边区域经济发展,增加社会有效需求,丰富人民群众 多样性的居住环境和居住条件的需求,带动其他相关产业发展及营 造和谐的社会环境具有十分重要的意义,并为鄂尔多斯杭锦旗经济 效益和社会效益具有显著的提高。 该项目选址适当,建设条件成熟,工程建设方案设计合理,经 财务分析,该项目拥有强大资金支持,保证项目的正常运行。同时 也应积极促进当地房地产市场发展,本项目社会效益显著,本可行
20、性研究报告认为项目可行。 1.41.4 主要经济评价指标主要经济评价指标 主要经济技术指标详见表 1-1 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司11 主要技术经济指标 序号名称单位数据 一设计规模 1 占地面积平方米 30000 2 建筑面积平方米 36000 二经济数据 1 总投资万元 3105.41 1.1 工程费用万元 2599.20 1.2 预备费万元 88.09 2 资金筹措万元 3105.41 2.1 借款万元 2117.10 2.2 资本金万元 907.33 3 经营收入 万元 1890 4 经营税金及附加万元 5 运营成本万元 2936.34 6 利润总额万元 1880.49 7
21、所得税 万元 470.12 8 税后利润万元 1410.37 第二章第二章 需求分析和建设规模需求分析和建设规模 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司12 2.12.1 我国住宅发展分析我国住宅发展分析 建设部召开的全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神, 分析一下房地产和住宅发展的形势。 一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势 (一)房地产市场稳步上升 一是在需求的拉动下,房地产开发投资高速增长 1998 年到 2001 年这四年,我国商品房完成投资平均每年增长 20.6、竣工面 积平均每年增长 19.35、销售面积平均每年增长 22.5。从这三 组数字的对比来看,基本上是同步增长,而且销
22、售面积的增长要高 于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺, 是一种需求拉动增长的好势头。 二是商品房销售价格有升有降,从总体上看,没有出现大起大 落 1998 年全国商品房销售价格比上年上涨 3.27;1999 年下跌 048;2000 年上涨 2.88;2001 年上涨 2.76。低于 1997 年 之前的上涨幅度,也低于同期城镇居民可支配收入和 GDP 增长幅度。 三是产品结构逐步向合理的方向调整 在房地产开发中,需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年 上升:1997 年为 78,2001 年上升到 84,一直到现在每年上升 12%。 (二)住宅建设规模巨大,住宅品质不断
23、提高 内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司13 过去 5 年,全国城镇住宅竣工面积约 34 亿平方米 (其中 2002 年按竣工面积 7 亿平方米估算),年均城镇住宅竣工面积达到 68 亿平方米。同时,改造了 5 亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住 宅建筑面积由 1997 年的 176 平方米,提高到 2002 年的 22 平方米 左右,户均住宅建筑面积达到 70 平方米左右。国家住宅产业“十五” 发展计划纲要提出的目标是, “到 2005 年城镇人均建筑面积达到 22 平方米” ,现巳提前三年实现。同时,农村新建住宅每年也达到 6 亿 平方米左右。 不仅建设规模很大,而且住宅的品质也在不断提高
24、。 总的来看,住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不 再单纯是一种生存资料,而同时也是一种享受资料。 住宅品质提高主要表现在: 一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加 了操作室、书房、电脑间、储藏室等),平面布局趋向合理(如将动 区、静区分开,增强私密性等),面积控制更加理性化,超大客厅风 光不再,超大户型也已不是发展的主流,而是力求在较小的空间内 创造较大的舒适度,并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅,更能 适应消费者的需要。 二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、 保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。 三是住宅的设施与设备水平
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