阜阳市场调研与项目定位报告58P..doc
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1、阜阳市场调研与项目定位报告目 录第一部分 市场运营环境调研和分析 31.1阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点百货商场四大家 31.1.1阜阳国贸代表阜阳个性百货最高档形象 31.1.2后来居上的当今王者阜阳商厦 71.1.3平民化商场千百意购物中心 101.1.4处于下行趋势中的阜阳百货大楼 131.1.5分析个性百货的竞争力度和本项目的入市机会 161.2商业街的发展现状 231.2.1 绿色步行街 231.1.2、浙江商贸城 391.1.3香港路商业街调研 461.1.4汇鑫国际广场调研 481.1.5、人民路与颍州路商业街街铺调研 49第二部分 定位研究 532.1基本概况 532.2 典
2、型经营户、房东访谈与分析 552.2.1经营盈利的成功客户访谈录 552.2.2经营业绩一般的经营者访谈 582.2.3回迁类房东代表访谈录 602.2.4投资类业主访谈录 612.3 消费者问卷调查 63第三部分 定位意见及实施途径 683.1关于定位的概念描述 683.2经营业态构成比例及组合方案 683.3 锚定市场定位的主力品牌店配置方案 683.4提高街区、市场的组织化程度 693.5制定五年一期的中期招商政策 693.6硬件设施的改进 69第四部分 附件意向客户通讯名录 70第一部分市场运营环境调研和分析:一、阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点百货商场四大家:1、阜阳国贸代表阜阳个性
3、百货最高档形象(1)、基本情况介绍地处人民中路与颍州北路交汇处,共4层,建筑面积25000平方米,其中百货区经营面积9348平方米(不含家电区域);经营模式以联营扣点及纯租赁方式相结合;统一收银,层高为3米,主通道3米。项目情景照片阜阳国贸商城通道(3m)边铺(12m*8m)经营品类1楼化妆品、名表、黄金珠宝2楼男正装、男商务休闲、鞋、皮具3楼女装、女内衣、羊毛衫4楼运动装、休闲装、床上用品、儿童用具、家电(2)、各业态种类细分、品牌明细楼层阜阳国贸经营面积()百货占比专柜1最低经营面积()专柜2经营面积()专柜3最高经营面积()经营品牌1F化妆品3603.85%242730欧莱雅、高丝、高姿
4、、美宝莲、JVC、雅莱铂、大宝、卡尼夫、佰草集、妮维娅、BOSS香水、郑明明、Za、丸美、羽西、曼秀雷登、丁家宜、玉兰油、资生堂珠宝首饰93610%1036153金至尊、上海老凤祥、鑫国春珠宝、戴梦得珠宝、通灵、卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、周大福、玉顺行玉器名表1801.92%333卡西欧、天梭、MIDO、劳力士、山度士、尼维达、梅花2F男仕服饰280830%424856巴贝、RICHNI、九牧王、虎都、太平鸟、圣大保罗、金盾、报喜鸟、杉杉、雅戈尔、法兰斯顿、沙驰、路易诗兰、金利来、梦特娇、利奥纳多、宝马、鄂尔多斯、利郎、七匹狼、艾迪丹顿、依立腾、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡
5、尼、赛丹、柒牌、皮尔卡丹、马克华菲、秋艳服饰鞋区7558.07%242835蜘蛛王、意尔康、奥康、花雨伞、富贵鸟、康奈、沙驰、查丹理龙、金利来皮鞋、花花公子皮鞋、卡美多、英姿、杰豪、接吻猫、达芙妮、美拉、星期六、千百度、红蜻蜓、骆驼、百丽、木林森、公牛巨人、名郎、巴姿、巴妮、皮尔卡丹、梦特娇、纤纤妙语、红蜻蜓皮具区350.37%92228金利来皮具、利奥纳多、卡帝乐鳄鱼、苹果、万里马3F女仕服饰142015.30%7290128三彩、太平鸟、 阿依莲、红袖、艾格周末、淑女屋、歌莉娅、艾伦、诺曼依、敦奴、伊芙丽、淑女坊、ONLY、香港郞婷儿、欧伦服饰、纳帕杰、STYLE WOMAN、福太太、卡芙
6、内、胖太太、杰西、玫姿、雅莹、米西尔、玛丝菲尔、VGRSS、钡萱、红人、珂萱、思安尼、物语风、阿莱、渔、接驰、简牌、妃媗、马天奴、迪妮格瑞、艾莱依、西贝伦、BIK、海阔天空、泰马、圣可尼、纤牌、内衣101210.80%243036婷美、曼妮芬、莱特妮丝、杰奎妮、新世纪家族、ABC内衣、与狼共舞羊毛衫6767.23%303642达尔丽、皮尔卡丹、雪竹、芬腾、卡芙芳、4F运动装2162.31%768596阿迪达斯、耐克、卡帕、匡威、迪亚多纳、金莱克、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、361度、花花公子运动、乔丹、安踏、美津浓、彪马、李宁休闲装2482.65%455660以纯、美特斯邦威、旗牌王、森马、唐
7、狮、斯舒朗、柏仙多格、百世吉家纺2162.30%364143罗莱、梦洁、上海三套车、圣比凡彼童装4865.20%384246红黄蓝童装、雅多、俏妞、爱酷、ABC童装、大黄峰、芝麻开门、婴姿坊、小星星、童车玩具家电/大家电及小家电、厨房用具(3)、经营现状评述:阜阳国贸曾经辉煌,是执行业牛耳之王者。但从星期日旺销时段收银台冷落;现场经营品牌组合高低端杂处;空置铺面出现等情况分析,该商场正在走下坡路。2、后来居上的当今王者阜阳商厦(1)、基本情况介绍项目位于颍上北路与颍河西路交汇处;共5层,建筑面积36000平方米,百货区经营面积13985平方米(不含家电区域),其中楼层夹层建筑面积约4000平方
8、米;经营模式以联营扣点为主,租赁方式为辅,统一收银,项目层高为3.6米,主通道3米。项目情景照片阜阳商厦通道(3m)边铺(6m*12m)经营品类1楼化妆品、名表、黄金珠宝、眼镜、皮鞋、皮具2楼家电3楼男正装、男仕商务装、羊毛衫4楼女仕服饰5楼运动装、休闲装、家纺(2)、各业态种类细分及品牌明细经营品类专柜1最低经营面积()专柜2经营面积()专柜3最高经营面积()经营面积()百货占比经营品牌1F化妆品20205335554.0%玉兰油、DHC、羽西、欧莱雅、高丝、欧柏莱、美宝莲、妮维娅、ZA、佰草集、雅呵雅丝睿、TOMMY KENZO、自然堂、泊美、佳美乐、时尚生活、雅芳、樱奈儿、东洋之花、郑明
9、明、珀莱雅、DODO、丸美、THE FACE SHOP、蝶妆、姬雪珠宝首饰1459723032.2%戴梦得钻石、四福首饰、金山珠宝、蓝神珠宝、宝瑞源珠宝、上海瑞宝、宝亨达首饰、艾盟珠宝、明牌首饰、周大福、上海老凤祥、金伯利钻石、盈祥银饰、中国黄金、梦祥银饰名表/1411.0%宝华利、MIDO、依波表、卡西欧、西铁城、帝舵、梅花表、英纳格、名爵、爱其华、罗马皮具4048641601.1%BOSSSUNMEN、沙驰皮具、梦特娇皮具、金利来皮具、威豹皮具、利奥纳多皮具、花花公子皮鞋2033451711.2%红蜻蜓、富贵鸟、康奈、七匹狼、深港、BOSSSUNMEN、BARROS、利奥纳多、金利来皮鞋、
10、花花公子、卡帝乐鳄鱼、纤纤妙语、天美意、百丽、千百度、星期六、金利来女鞋、奥康、蜘蛛王、意尔康、休闲之屋、梦特娇皮鞋、芭妮芭姿、利奥纳多、信诺、袋鼠、烟斗、皮尔卡丹、他他、哈森、木林森、与狼共舞2F家电/主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电料、五金3F男仕服饰497290347424.8%鲨鱼丘、沙驰、曼哈顿、迪迪公子、法兰诗顿、圣大保罗、洛兹、虎都、罗蒙、杉杉服饰、柒牌、金狐狸、路易诗兰、业当尼、金利来男装、博斯绅威、杰凡尼、大鳄鱼、女神、鄂尔多斯、梦特娇、利奥纳多、喜登宝马、鲨鱼、比其、珠珠秀、梦特娇男装、美国马球会、利奥纳多男装、九牧王、雅戈尔、花花公子、依
11、立腾、堡宾、太平鸟、爱登堡、利郞、步森、虎豹、旗牌王、特色龙、梵思尊尼、英伦袋鼠、吉利雅、波司登男装、雪中飞、九牧王、归中凡、富信、花花公子、天山、香港老人头、保士捷、智圣、虎都、鳄鱼、鹿王、皮尔卡丹、恒源祥、依霸、海尔曼斯、彩虹玫瑰、美国马球协会、BOSSSUNMEN羊毛衫2230367445.3%保士捷、珍珠秀、比其、花雨伞、意大利鲨鱼、喜登保马、恒源祥、富信、伊霸、LCD、海尔曼斯、梦特娇、鄂尔多斯4F女性服饰707275421830.2%圣迪奥、阿依莲、歌莉娅、歌瑞丝芬、德玛纳、迪士尼、AO2、淑女屋、零典、艾格周末、ES、红袖、胖缘、胖太太、朗婷儿、曼妮芬、黛安芬、纤姿锦、欧时力、O
12、NLY、依沙菲儿、纳文、季候风、LILY、珂萱、米阑登、名典屋、哥弟、诺菲尼、娜尔思、玖姿、高氏杰、蕾氏杰、蕾朵、影儿、沐阑、君帛、艾莱依、迪莱莉、伊芙心悦、紫澜门、KAKO、米奇、威特WETOO5F运动装2484136211015.2%美津浓、耐克、阿迪达斯、彪马、特步、哥伦比亚、匡威、乔丹、KAPPA、匹克、361度、李宁、安踏、花花公子运动、贵人鸟休闲装4550668446.0%森马、唐狮、杰克琼斯、美特斯邦威、以纯家纺48508012659.0%嘉加梦家纺、富安娜、鸿润家纺、美罗家纺、堂皇家纺、多喜爱、黛富妮、水星家纺、罗莱、梦洁(3)、经营现状评述:a、业态组合;品牌配置;现场购物环
13、境装修等级,相当协调,与市场定位相吻合。b、现场管理细节可以判断,管理团队具备相当强的功力和比较好的敬业精神。c、从非假日、非旺销时段的收银台等候收银人气分析,该商场应该是阜阳城区居民最认同的消费目的地。3、平民化商场千百意购物中心(1)基本情况介绍地处人民中路与颍州北路交汇处;商场共5层,规划总建筑面积40000平方米,一期已完成建筑面积32000平方米,其中百货区经营面积13319平方米(不含家电区域);经营模式以联营扣点为主,租赁方式为辅,统一收银。层高为3.2米,主通道2.4米。项目情景照片阜阳千百意通道(2.4m)边铺(6m*7m)经营品类1楼化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具2楼男正装、男
14、商务休闲3楼女装、休闲装4楼床上用品、运动装、羊毛衫5楼家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、手机(2)、各业态种类细分及品牌明细楼层经营品类专柜1最低经营面积()专柜2经营面积()专柜3最高经营面积()经营面积()百货占比经营品牌1F化妆品20205244863.65%欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、资生堂、蝶妆、丁家宜、妮维娅、郑明明、自然堂、玉兰油、卡尼尔、樱奈尔、瑞丝奇、艾琳、京润珍珠、泊美、丸美、雅芳、采诗、珀莱雅珠宝首饰1425274803.6%明牌首饰、香港瑞峰、香港九福珠宝、皆是缘玉器、宝佳和、宝恒莲、艾盟、鳄鱼国际珠宝、香港爱尔、粤好珠宝、宝亨达珠宝、梦祥银饰名表/200.
15、15%依波表、卡西欧、西铁城皮鞋皮具18243011708.8%红草帽、亨德龙、深港、杰豪、达芙妮、兽霸、奥康、与狼共舞、红蜻蜓、蜘蛛王、卓诗尼、英皇御爵、意尔康、金利来皮具、七匹狼皮具、红素带、利奥纳多、佰纳、芭妮、名典、保罗盖帝超市/千百意生活超市2F男仕服饰284890391529.4%九牧王、杉杉、雅戈尔、金利来、利郎、七匹狼、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、双鹏、早稻田、阿基米德、啄木鸟、爱都、亨斯特、红豆、卡宾、花花公子、特色龙、汤尼威尔、才子、步森、爱登堡、洲艳、酷、汤尼俊仕、高尔普、与狼共舞、马克华菲、威鹏、波司登、皮尔卡丹、法尼鳄鱼、利莱派、雅鹿、莱顿、
16、保宾、埃古、古宾、ALT、王子车、花花公子3F女仕服饰607090355526.7%柏仙多格、衣裳坊、美千黛、兰开夏、丹琪、诗织、雪妮儿、羽衣甘蓝、般奴儿、璐嘉儿、朗夏、楚韵、达依岩、忆萱、百斯顿、京发、歌之秀、伊莎贝拉、塞瑞娜、圣可尼、米茜尔、秋水伊人、圣迪奥、太平鸟、CC&DD、法丹莉、俏丽服饰、金科服饰、思知、上海苏妃、歌莉娅、诺曼琦、敦奴、淑女坊、香港郞婷儿、珂萱、贝娜、千慧、维尔金娜、梅岑、科尚、宗洋、君帛、万之冠、雅丽达、柏雷斯、梦至超、JUST MODE、零典、爱奴娇、欧时依、阿依莲休闲装2450663602.7%美特斯邦威、以纯、森马、唐狮、斯舒朗、花花公子、黑骑、彬依奴、三蕃
17、、波司登、高邦、A88、雅鹿、独蛇4F运动装5086130226017.0%阿迪达斯、耐克、卡帕、奇安达、贵人鸟、匡威、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、花花公子运动、安踏、彪马、七匹狼、脚王、李宁家纺4563725854.4%梦罗、皖宝、睡宝丽、三套车、圣布凡、阿芙萝、水星、罗莱、东方、紫罗兰、鸿润羊毛衫内衣1624484883.6%恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹、好韵莱、芬腾、雪竹、三枪、兰卓丽、猫人、金盾、布谷鸟、宜而爽、挺美、与狼共舞、康奈、浪莎、唐古拉、豪港、双鹿5F家电/主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电料、五金(3)、经营现状评述:阜阳市区百货四
18、大家中品牌档次最低、装修条件最普通、购物环境等级最低,但现场人气最旺,营业场地利用率最高,临时出租位单价最高。究其原因:a、在商言商,最高档的,不一定是最好的;最适合的才一定是最好的。 就阜阳占人口大多数的农村消费者、低收入消费者而言,千百意的商品价位、品牌组合、购物环境、消费氛围最适合自己。b、管理方因人制宜,管理措施人性化,使之更贴近平民族。(如下图,消费者在步行楼梯台阶上休息。c、以投入产出比衡量,夺冠者当为千百意。4、处于下行趋势中的阜阳百货大楼(1)基本情况介绍人民中路与颍州北路交汇处;共4层,建筑面积30000平方米左右,其中包含店中店、高档烟酒、奶粉区及家电区,传统百货区经营面积
19、14600平方米左右(不含家电区域);经营模式为联营扣点或租赁方式;统一收银,层高为3.2米,主通道3米。项目实景照片阜阳百货大楼主通道(2.4m)边柜(10m*7m)经营品类1楼化妆品、珠宝首饰、名表、鞋区2楼女装、内衣3楼男装、休闲装、羊毛衫4楼家电(2).各业态种类细分及品牌明细楼层经营品类专柜1最低经营面积()专柜2经营面积()专柜3最高经营面积()品类经营面积()百货占比经营品牌1F化妆品19.227.5363072.10%欧莱雅、泊美、美宝莲、玉兰油、娇蓝婷美、EFFI、卡尼尔、大宝、东洋之花、樱奈儿、丁家宜、珀莱雅、蝶妆珠宝首饰2525.5465383.69%中国黄金、上海老凤祥
20、、宝润祥、丽瑞源珠宝、瑞宝珠宝、卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、周大福、宏名银饰、瑞丰缘、金山珠宝、宝瑞源名表/260.18%罗马表、梅花表等(该专柜为边柜)皮具5.48181621.11%威豹、梦特娇等皮鞋14253013319.12%康奈、巴笛尔、奥康、男女主角、红蜻蜓、圣大保罗、皮尔卡丹、布莱妮、梦特娇、芭妮、飞莱丽尔、金利来、深港、花花公子、卓诗尼、戈美其、卡莱丽尔、玛莱丽、花雨伞、蜘蛛王、邦赛、与狼共舞、金迈王、兽霸、美之美、卡文、意尔康、亨达皮鞋2F女仕服饰277084422528.94%SPRING、太和、女子波、戴博蓝、福太太、贵夫人、冬宝、国际文春、米奥多、雅鹿、木帛、金
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