飞扬国际2011年下半年营销推广方案 2011-11页.doc
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1、飞扬国际2011年下半年营销推广方案 洪铭地产谨呈:桂林联创工贸实业有限公司飞扬国际2011年下半年营销推广方案执行时间:2011年10月12月洪铭地产一、目前房地产市场情况及营销策略(一)大环境:一线城市国庆期间销售情况据北京市房地产交易管理网统计显示,今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套,与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%,与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。与此同时,上海一手房多日成交量只有100多套,比9月份大幅降低,而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日,上海一手房成交126套,广州新建商品住宅签约仅为67套,杭州一手住宅成交14套,二手住
2、宅成交1套。分析:传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷,排除节假日因素,楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。主要原因有,一方面限购等政策将客户群体划分,稀释了客户量;另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作,抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”从2008年的楼市走势来看,正是经过了将近一年的成交量的持续下跌,才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要,2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下,当年底全国房价迎来实质性降价。这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐,进而影响楼市走势,目前部分一线城市正通过大规
3、模推盘、小幅降价来刺激市场。(二)本项目周边楼盘销售情况1. 桂林奥林匹克花园:住宅:住宅主力户型,两房约88平米,三房110至120平米,四房约140平米;价格约在4400元/平米左右;国庆购房主要优惠,购买两房总价减10000元,三房总价减15000元,四房总价减20000元。临街商铺:购买商铺即享7.5折,均价约12000元/平米,面积适中,约35140平方米;该项目十一黄金周期间销售较好,大概2530套。2. 花样年花样城:住宅部分,主推6号楼和12号楼,起价3897元/平米,均价约4300元/平米,另外,该项目32层高层住宅的7号楼、8号楼准备接受预约,价格未定,主力户型,两房约80
4、平米,三房110至125平米,四房约140平米;前期推出商务公寓房源主力价格在5700元/平米左右,后期续推商务公寓主力价格在6100元/平米左右,面积区间在55至75平米。另,国庆期间(9月30日-10月7日)购买花样年花样城住宅、公寓、商铺产品的客户,可额外享受优惠额为总房款原价的1%。在10月1日-10月5日期间购买花样年花样城5号楼公寓、商铺,6号楼、12号楼住宅和底层商铺的客户,还可参加购房抽奖活动,奖项设置为:一等奖美的电高压锅,二等奖美的电磁炉,三等奖珍品花菇。该项目商务公寓对本项目影响较大,其商务公寓价格低于本项目写字楼,一次性可享受9.6折优惠,施工进度较快,且客户直接将其4
5、.8米挑高与本项目写字楼对比,一定程度上造成了本项目的客户流失。该项目十一黄金周期间销售较好,大概有3035套左右。3. 远辰国际:8月底9月初分批次推出新房源,价格范围在33003900元/平米左右,且3500元/平米的房源数量较多,9月份销售较好。十一黄金周购买指定房源(折后价3698元/起,均价约3800元/平米)客户均可参加抽取品牌轿车,主力户型有60平米的一房,80至90平米的两房,120平米左右的三房;该项目依靠价格优势,在十一黄金周期间销售较好,大概有20套左右。4. 汇荣桂林桂林:首次推出的为1栋11层电梯房和1栋6层带电梯退台式洋房。11层电梯房共约100套,价格在4200元
6、/平米至4500元/平米,主力户型为约90平米两房,110至130平米三房;6层带电梯退台式洋房共24套,主力户型120至160平米的三房、四房,价格在5500元/平米左右,退台式洋房销售情况不理想,自9月份推货以来,整栋退台式洋房共销售约6套左右。该项目近期将推出1栋11层电梯房,价格未定。该项目十一黄金周期间销售一般,总共销售8套。5. 新城福邸嘉园:目前主推1栋18层电梯房,共约150套,价格未定,目前采用“交10000抵30000”的方式接受预定,预计在10月底集中开盘。前期主要剩余房源为60平米左右的一房,价格在4300左右。该项目施工进度较快,接受预定的房源已施工至7层左右。该项目
7、十一黄金周期间销售一般,总共销售5套左右。老客户介绍新客户成交,购买面积在100平米以下,赠送新客户一年物业管理费,回馈老客户现金500元;购买面积在100平米以上,赠送新客户一年物业管理费,回馈老客户现金1000元。回馈可以累加。6. 碧园印象桂林:目前主推约75平米两房,约120平米三房,均价4100元/平米,购房一次性付款可享98折,按揭付款可享99折优惠;另,前期余有少量约140平米四房,价格约3900元/平米,购买四房享受总价减10000元的优惠。该楼盘销售一直较为稳定,购房优惠时间较长,上半年一直有总价减10000至15000元的购房优惠活动。国庆期间总共销售约1520套。7. 山
8、水凤凰城:目前主推11层电梯房,销售房源中,主要为105至130平米的三房,价格范围在3900至4300 元/平米,主力价格约4100元/平米,国庆期间在9.9折基础上额外享受总价减10000元的优惠。该楼盘近期销售较为稳定,国庆期间总共销售约10至15套。分析:据在房展会现场观察,开幕当天上午,大批市民从四面八方涌入会展中心观展,会展中心内人头攒动,但据观察,多数参观者都是“扫描式”地逐个逛展位,走马观花地从每一个展位搜罗资料。待到下午3点左右,整个房展区人员稀少,略显冷清。虽然开发商使出浑身解数大打“让利”牌,通过抽名车等大奖活动,但始终未能使观望中的购房者出手。十一房产节,桂林楼市不是很
9、热,整体销售平淡,与往年相比,各楼盘没有把太多的力量放在房车节上,参展楼盘主要是以临桂为主。从8月份9月份的销售走势来看,可以看出传统的 “金九”已经没有往年的辉煌,与8月、9月相比,国庆楼市销售量下降较大,“银十”也可能离我们远去,反应出桂林房市近期较为低迷,且有延续的迹象。(三)本项目近期销售情况1、2011年十一黄金周期间,飞扬国际共销售4套房源,共计230.67平米;同比去年十一黄金周期间(38套),相比9月最后一周(24套),销售量下降幅度较大;与周边楼盘相比,本项目销售情况不理想(周边各楼盘十一黄金周期间销售情况一般,基本在15套左右)。2、2011年十一黄金周期间,桂林楼市整体销
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