《不动产登记暂行条例》及实施细则解读.ppt
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1、不动产登记政策和实务,前 言,孟子曰:“有恒产者有恒心,无恒产者无恒心”。 不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产,不动产物权是关系国计民生的基本民事权利。,所有权,用益物权,担保物权,不动产物权体系,土地所有权,建筑物构筑物所有权,国有建设用地使用权,集体建设用地使用权,划拨国有土地使用权,出让国有土地使用权,租赁国有土地使用权,作价出资或入股国有土地使用权,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,国家土地所有权,集体土地所有权,建筑物区分所有权,海域使用权,矿业权,渔业权,农地承包经营权,林地使用权,草地使用权,探矿权,采矿权,水域滩涂养殖使用权,无居民海岛使用权,抵押权,
2、一般抵押权,最高额抵押权,森林或林木所有权,第二部分:(二)物权法的几个重要概念,第二部分: (三)不动产物权的取得,5,第二部分: (四)与以往相比变化之处 先说一下登记的概念:不动产登记暂行条例第二条“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。(是记载,不是批准、许可、创设) 1、物权种类增加 载体:土地(国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权;承包经营权(农、林、草、养殖等)、海域 地上定着物:房屋、林木等,2、登记类型上变化 初始登记首次登记 3、登记簿的编成:以宗地或宗海为单位
3、,其上全部不动产单元都编入到一个登记簿;一个不动产单元是一本,所以,一个登记簿由多本组成;每一本里包括多页不动产单元的登记信息,如房屋所有权信息,还有抵押权、地役权、查封登记、异议登记、更正登记等情况,每一种登记信息为一页;像一本书一样,表单式的树式结构。,4、不动产单元:无地上物的是宗地或宗海;有地上物的如房屋,以幢、层、套、间为不动产单元 5、不动产单元编码:19位宗地代码+9为地上物编码(见国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知(国土资发201541号)所附的不动产权籍调查技术方案) 不动产单元代码的构成 不动产单元代码由宗地(宗海)代码+定着物代码构成,采用七层28位层次码结构,6
4、、委托公证问题:现场签订,经公证的除外(细则第12条) 境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证 7、难点:继承和受遗赠,因一方主体已不存在,所以如不对继承权进行公证,登记机构很难把握,风险很大(细则第14条) 8、一并登记,主体一致(细则第2条),一并登记(细则第47条) 9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记,例如:未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记 10、*证书和证明只有不动产权证书、不动产登记证明两种; *证书分为单一版和集成版(见国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知国土资发201525号) *要求:抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明,其余发证书;
5、*共有登记可以申请发一本证,也可以申请发多本证 *查封登记、注销登记不发证书或证明(天津市核发核准注销通知书),11、登记人员的要求(细则第8条) 原是资格管理,土地登记员、房屋登记官;现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知识”,国土部会同有关部门承担考核培训 12、登簿前公告(细则第17条) 13、单方申请和直接办理登记(细则第19条) ; 14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发(细则第22条) 15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记(细则第34条) ; 16、业主的建筑物区分所有权的一并登记(细则第36条) 17、国有农用地、未利用地、林地使用权
6、登记(细则第52、53条),制度内容解读,不动产登记暂行条例实施细则,不动产登记暂行条例,中华人民共和国物权法,不动产登记技术规程等,法律,法规,规章,规范性文件,不动产登记规范化建设指导意见等,行业标准,不动产登记数据库标准等,技术规范,制度顶层设计,1,不动产登记法不动产权利法民法典(2017)自然资源产权制度改革/自然生态空间空间统一确权登记自然资源统一确权登记办法(2016),不动产确权与争议调处办法,条例立法工作过程,2,2014年3月10日,2014年7月15日,2014年8月15日,2014年11月24日,实施细则立法工作过程,2,第二轮征求意见(面向全社会),3,2014年5月
7、,2015年1月,2015年3月26日,2015年6月,第二轮征求意见(面向全社会),正式发布(部63号令),5,2016年1月,核心制度内容解读,物权法确立的不动产物权法律制度框架,第6条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。(物权公示原则) 第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”(不动产物权登记生效原则) 第14条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。(不动产物权何时生效) 第106条:无处分权人
8、将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。(善意取得),(一)以保护权利人合法权益,维护交易安全为核心功能定位,明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩,着重突出不动产登记的基本功能。 (二)以物权法为依据,尊重实践
9、和其他与不动产登记不冲突的现行立法。条例的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以物权法的立法理念和基本制度为指导,在法律术语和具体制度设计上与物权法的规定基本保持一致,尊重其他法律的有关规定,吸收现行各类登记办法的有关内容,丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验,对现行法律亟需修改的一些问题,按照先立后破的原则,在条例中做了创设性规定,力求立法能够顺应登记实践的新要求。,(三)以宏观制度构架为主,兼顾具体制度内容及操作细节。条例以程序法为主,兼顾实体法。为高效利用立法资源,采取“抓大放小”的方式,明确重点,对于个别具体内容以授权立法的形式衔接,为出台细则和办法提供依据,对于申请
10、登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及,留待条例的实施细则予以细化规定。 (四)以便民利民和保障交易安全为导向,落实实质上的统一登记。条例以统一不动产登记依据为抓手,力求实现其他三个统一,达到实质上的统一而非形式统一;同时,规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度,以方便企业和群众申请办理登记;规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度,方便登记机构高效开展登记审核工作,最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全,方便群众办理。,总则(第1-7条) 不动产登记簿(第8-13条) 登记程序(第14-22条) 登记信息共享与保护(第23-28条) 法律责任(第
11、29-32条) 附则(第33-35条),组织规范,形式结构,实质结构,+,程序规范,总则 不动产登记簿 登记程序 不动产权利登记 其他登记 不动产登记资料的查询、 保护和利用 法律责任 附则,制度细化,形式结构,实质结构,+,操作规范,条例的基本制度构架,条例的制度 内容,三,6,登记机构和人员,不动产权利登记,其他登记,+,功 能 定 位,1,不动产登记的性质:行政行为说?民事行为说?双重属性说? 不动产登记是重要的物权公示方式,贯彻物权的公示公信原则,不创设新权利义务关系(意思自治),属于程序性行政行为。(科学把握:调查确权登记调处工作边界) 不动产登记在法律属性上有双重性,它既是登记机构
12、实施的公法行为,也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性,本条例侧重于规范,以促进登记机构依法行为;针对后一属性,本条例侧重于保护,维护合法权益。,功 能 定 位,1,第1条: 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据中华人民共和国物权法等法律,制定本条例。,(1)整合不动产登记职责。 根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神,明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一,旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍,为不动产统一登记奠
13、定制度基础,这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现,也是“暂行”两字的体现。,功 能 定 位,1,(2)规范登记行为。 这是程序性规范的内在之义,也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范,强化责任意识,使登记机构依法登记,确保登记结果的正当性和准确性,增强登记的严肃性、权威性和公信力。 条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言,其根本目的旨在更好地约束登记机构,规范登记行为。按照法定职责必须为的原则,不动产登记机构必须严格依法履责。,(3)方便群众。 通过整合登记职责,减少办证环节,减轻群众负担;合理设置登记程序和实现登记信息共享,方便群众登记申请和办理。 便民利民、高效服务是贯
14、穿条例始终的一条重要主线,涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。,功 能 定 位,1,(4)保护权利人合法权益。 以“四统一”为抓手,保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认,以不动产登记的公信力为基础,保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点,更是条例立法的核心。 一直以来,社会上对条例的立法目的一直存在误解,与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。 不动产登记立法的核心功能和目的只有一个:就是保护权利人的财产权益,维护市场交易安全,绝非为了干预、增负或设卡。,简言之,职责整合是基本前提,保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手,
15、便民利民是工作准则。,功 能 定 位,1,“不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众 的一项重大改革举措。”,不动产 登记,房地产市场,房地产税,反腐败,功 能 定 位,1,突出体现和贯彻落实物权法精神。物权法已经有明确规定的,本条例不再重复规定。 土地管理法、城市房地产管理法等其他单行法律,符合不动产登记“四统一”原则的内容,也是条例的立法依据。对于其他单行法中与“四统一”原则不符的内容,将会作出统一的调整,以利于条例的实施。,关于立法依据,条例的基本制度构架,条例的制度 内容,三,法 定 原 则,2,1、工作原则 保护权益(第1条) 严格管理(第4条第2款) 方便群众(第4条第2款),
16、2、法律原则 统一登记原则(第4条第1款) 合法登记原则(第2条第1款) 申请登记原则(第14条) 属地登记原则(第7条) 稳定连续原则(第4条第2款、第3款),法 定 原 则,2,第4条:国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”,严格管理原则:规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力; 稳定连续原则:保证物权稳定,条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效,已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受
17、到影响。不动产登记职责整合和统一登记,不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。 方便群众原则:切实提高行政效率,减轻群众和企业负担,助力大众创业万众创新,,法 定 原 则,2,一体登记原则:房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。(房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记,建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记;土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的,不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。)(以
18、符合登记条件为前提) 连续登记原则:未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,法律、行政法规另有规定的除外。(预告登记、预查封登记等例外) 属地登记原则:不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。(国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外) 依申请登记原则:不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。(如依职权登记、依嘱托登记),条例的基本制度构架,条例的制度 内容,三,基 本 概 念,3,第2条: 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产,是指土地、海域以
19、及房屋、林木等定着物。,关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第186 条规定:“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。” 担保法第92 条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”,条例的基本制度构架,条例的制度 内容,三,登 记 类 型,4,第3条: 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。,以权利为线索、 以形态为补充,条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定,针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定,规定了不动
20、产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。 针对涉及不动产权利及登记的事项,规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记(预查封登记)等登记类型。,登 记 类 型,4,首次登记的界定与适用 不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。 明确总登记、初始登记、设立登记的关系。 细则规定:第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产,组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。 依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料,由人民政府有关部门组织获取。,登 记 类 型,4,变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身
21、份证类型或身份证明号码发生变更,不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更,不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。,(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的; (二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的; (三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的; (四)同一权利人分割或者合并不动产的; (五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的; (六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的; (七)地役权的利用目的、方法等发生变化的; (八)共有性质发生变更的; (
22、九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:,登 记 类 型,4,转移登记界定及适用 指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。,(一)买卖、互换、赠与不动产的; (二)以不动产作价出资(入股)的; (三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的; (四)不动产分割、合并导致权利发生转移的; (五)继承、受遗赠导致权利发生转移的; (六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的; (七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的; (八)因主债
23、权转移引起不动产抵押权转移的; (九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的; (十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,因下列情形导致不动产权属发生转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:,登 记 类 型,4,注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。,(一)不动产灭失的; (二)权利人放弃不动产权利的; (三)不动产被依法没收、征收或者收回的; (四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的; (五)法律、行政法规规定的其他情形。 注意:不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的,申请人应当提
24、供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。,有下列情形之一的,应当办理注销登记:,条例的基本制度构架,条例的制度 内容,三,登 记 能 力,5,第5条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记: (一)集体土地所有权; (二)房屋等建筑物、构筑物所有权; (三)森林、林木所有权; (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权; (五)建设用地使用权; (六)宅基地使用权; (七)海域使用权; (八)地役权; (九)抵押权; (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。,所有权,用益物权,担保物权,不动产物权体系,土地所有权,建筑物构筑物所有权,国有建设用地使用权,集体建设用地使用权,划拨国有土
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