2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告.ppt
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1、石林恒泰“水石坊” 项目 市场调研报告,谨呈:石林恒泰房地产开发有限公司,恒策市场研究中心-石林项目组2010.07.27-2010.08.5,本调研报告欲解答的三个问题,本调研报告的思路,1,2,3,4,宏观经济下的房地产状况研判,板块格局及市场同期竞争个案分析,石林客 户特征 及消费 特性解 读,水石坊 SWOT 简析,三大态势下“水石坊” 的机遇与风险,恒策分析,GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期
2、减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,大于8%,石林宏观经济下的地产发展状况,恒策分析,石林县近年GDP及人均GDP增长迅速,房地产业进入快速发展期;中短期内为项目操作提供良好的经济环境。,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),石林 启动期,受经济快速发展之益,石林房地产市场快速形成,竞争者大量涌入,需求特征瞬息变化,房地产对专业化提出更高要求;机会中孕育挑战。,石林地产启动阶段特征研判,恒策分析,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),石林房地产行业快速发展,市场观望期与被迫接收期逐渐模糊;客户群体逐渐细分化,消费特征快速变化,对市场把握准确程
3、度,关系企业竞争力;,恒策分析,石林地产市场特征研判,第三产业占GDP比重在43左右徘徊,从经济周期看,石林旅游产业很大程度受外围市场影响(国内人居收入等其他因素) 第一产业的比重也是比较高,在整个5年发展过程中一直处于30左右的比重; 第二产业对经济影响不大;,数据来源:石林统计年鉴,旅游产业为支柱产业,产业成熟度不高, 该产业未来发展空间较大,第三产业总量反映石林商业整体容量处于中等,经验值反映石林商业相对于整体房地产市场处于中等水平;旅游产业的发展提升石林经济的关键,是县城中心导入人口的关键,进而决定县城中心的竞争力,恒策分析,石林=75/3000=2.5%,石林,旅游产业的发展直接影响
4、石林地产发展,石林2009年第三产业GDP总值12亿元,商铺容量处于中等,2,板块格局及市场同期 竞争个案分析,城市房地产格局“旅游景区、县城中心”。县城中心集中了大量政治和商务资源,短期内仍为石林经济中心,而重心在向旅游景区转移。,旅游风景区,县城中心,恒策分析,旅游风景区:未来石林的新中心。 规划聚集了全县最高端的住宅、大体量商业,目前处于快速发展阶段。该区的发展更多取决于旅游产业的发展状况; 县城中心区:老城区,目前全市的经济、商贸中心。以小规模中高档物业为主,住宅供应量较少,商业氛围浓厚,商业价值最高区域。 未来旅游地产发展: 旅游风景区:以环球苏宁国际、上海恒联地产、福建梦达尔等一些
5、国内地产巨头的进驻,该区地产处于高速发展期,对区域经济发展起到带动作用。 县城中心;多数项目处于旧城改造或项目体量较小;因城区用地减少,城区绝对优势将受到挑战;,竞争格局形成,重心转移加速,石林楼盘集中分布区,恒策分析,石林地产总体:地段主导,板块形成、客户逐步细分化,投资客比例逐渐增多,石林房地产总体特征分析,市场供应量预判,亿元,房地产投资自2005年增长迅猛,商业地产投资近5年以120%年均的速度增长;今年预计市场供应量为22万方,较去年增加116%,市场竞争加剧,供求比关系进一步失衡,石林县城大规模投资,同质化商品大批量推出,水石坊项目面临较大市场压力。,恒策分析,单位:万平方,数据来
6、源:石林统计局,县城中心,平均租金区间 (元/天/m2),2.2-2.5,1.2-1.6,均价在1万-1.5万之间 商业市场相对成熟,人流量及商业氛围较好;,旅游风景区,商业,住宅,均价在0.6万-0.8万之间 受旅游客的影响较大,商业氛围较差;未来商业价值很大程度受旅游产业发展,产品集中以高层为主 产品以中低端产品为主 客户主要以县城、周边 乡镇自主、改善性 客户为主; 市场供应量逐步被 旅游风景区楼盘 所取代 均价在2800元/ 平米,产品别墅、类别墅产品为主 产品以高档产品为主 客户主要以县城、外省 昆明等区域的投资客为主; 产品供应量较大,社区及周边环境良好; 均价在4000元/平米,
7、恒策分析,县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显;未来城市中心逐步向旅游风景区转移,竞争格局形成,县城中心存在挑战,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),鹿阜镇中心城区石林高价位商铺最为集中的商圈,对本案形成竞争优势;住宅价格存在上涨空间;,行政导向,依托县机关 配套成完善,商业氛围浓,核心驱动力,未来发展趋势,租金:2.2-2.5元/m2/天, 售价:1万-1.5万元/m2,租金/售价,区域:多集中于石林县行政区域内;石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户; 客户:住宅客户以事业单位,国有大中型企业事业单位的客户为主;商铺客户以个体私营业主(石材加工、经商、投资)为主
8、; 关注地段,对价格敏感度较高:,客户特征,未来中心逐步转移旅游景区新城; 土地供应稀缺,后续供应量有限;,租售状况,物业招租良好,出租率在85以上 销售客户以自用客户为主;外来客户投资比例较大,石林中路,龙泉路,阿诗玛路,环城路,南门街,恒策分析,县城中心价值分析,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),县城在售及待售楼盘扫描(1),数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),县城在售及待售楼盘扫描(2),数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),旅游风景区昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心,代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典
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