2011变局下的中国房地产市场.ppt
《2011变局下的中国房地产市场.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011变局下的中国房地产市场.ppt(60页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、变局下的中国房地产市场,陈啸天 先生 克而瑞(中国)信息技术有限公司研究中心 总监 上海易居房地产研究院研究中心 主任,1-4月房地产市场回暖信号明显,市场成交量环比、同比均呈现上扬,存量得到快速去化,市场成交明显放量,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,企业业绩大幅提高,借助市场回暖,2009年14月企业销售业绩显著回升,超过2008年同期水平,大量项目出现热销,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,项目热销现象屡见不鲜,销售最好项目月度销售近千套,一月全国销售十强,二月全国销售十强,三月全国销售十强,回顾一季度全国销售前十强中渠道营销表现良好,每月销售三强内均有渠道营销项目,另外
2、,贵阳的检察院也参与了龙潭春天的团购,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,如何去看待近期成交明显放量的房地产市场?,根本原因,辅助原因:,金融方面:贷款政策有所放宽,需求方面:被压抑了一年半的购房需求集中释放,其中包含刚性需求、改善性需求和少量投资性需求,开发商方面:为了促进成交,主动让利,适度调整销售价格,整体层面:基本面回暖,出现积极信号,相关层面:股市变现,其他层面:社会舆论导向相对积极,对于近期房地产市场成交量出现大幅增加,并非偶然,有其根本原因和辅助原因。,进入五月份以来,房地产行业发生“四大”变化,土地增值税清算政策出台 上海关于二套房贷款首付款比重提高,高溢价率地块一:杭政
3、储出20094号地块,地块起始价格30,798万元,经过46轮书面竞价后由杭州上城区投资控股集团有限公司以70,000万元竞得,溢价率高达127%。 高溢价率地块二:上海徐泾镇3号地块,吸引了金地、龙湖、绿地、景瑞、旭辉等10家知名企业参与竞标,最终被金地集团以5.6亿元的价格拿下,溢价率达到82.2%。 高溢价率地块三:北京航天花园住宅项目。地块吸引了包括北京昂内房地产开发有限公司在内7家房地产公司参与竞价,经过64轮激烈竞价,最终被昂内公司以2.61亿元的总价拿下,溢价率达到63.8%。 高溢价率地块四:富力10.22亿拿下“广渠门外10号居住用地”,溢价率达到241%。 高溢价率地块五:
4、绿地12亿拿下上海斜土街地块,在当前变局下面如何看待中国的房地产市场?市场走势和企业动态、项目销售是当前市场最为关注的。,关注点一:全国整体市场发展走势如何?,关注点三:企业如何应对市场变化及挖掘自身成长潜力?,关注点二:如何看待典全国城市房地产市场走势?,我们认为,2009年整体市场将好于去年,对后市应持谨慎乐观的态度。 二季度市场由于供应影响,预计成交将与一季度基本持平,价格将有所上调; 三季度市场预计供应将有所加大,需谨慎对待; 四季度市场将趋于平稳。,全国整体市场发展走势如何?,理由1:基本面好转信号明显,但具体走势尚未明朗,喜忧参半 理由2:当前市场以消化存量为主,二季度供应仍将萎缩
5、,三季度将大幅放量 理由3:八成开发企业对后市持乐观态度,部分项目已出现调价现象,GDP增速或将见底企稳,经济环境:仍未明朗,喜忧参半,部分指标表现出良好的发展趋势,经济环境:仍未明朗,喜忧参半,经济增长基础仍较为薄弱,经济环境:仍未明朗,喜忧参半,新开工面积至上市时间约为1年,去年2季度新开工面积明显减少,09年2季度供应将下降; 1季度存量去化较快,减轻了2季度销售压力; 预计09年2季度市场持续供不应求。,去年下半年新开工面积增加,4季度更有不少城市新开工面积增长远超50%; 预计09年下半年市场供应量过大,需谨慎对待。,由于市场可售量较少,预计二季度成交量大致与一季度持平,成交价格将有
6、所上调;但三季度受供应放量影响明显,市场需谨慎对待,四季度市场与三季度基本持平,市场表现:当前市场以消化存量为主,二季度供应仍将萎缩,三季度将大幅放量,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,2008年大量改善性需求由于市场低迷被压抑,改善性需求市场将在一定的价格水平上得到市场,从去年四季度以来,上海和北京的改善型需求成交比重明显开始上扬,受抑制的改善性需求已显现释放的迹象,市场结构:改善性需求受抑制较大,未来需求比重呈上扬态势,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,企业对市场态度也是决定市场走势的一个主要因素,半数以上企业认为二季度价格平稳,八成企业认为09年市场将回暖,企业表现:八成
7、开发企业对后市持乐观态度,部分项目以出现调价现象,企业部分项目出现明显提价,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,A. 市场篇,如何看待全国城市房地产市场走势?,全国城市整体处于较低风险区域,但市场走势尚未明朗环境下,对待市场仍需谨慎,理由1:市场层面,当前的市场以去存量为主,后续供应预计在3季度释放 理由2:需求层面,当前的“小阳春”是被压抑一年多的需求释放 理由3:开发商层面,市场的热销引起开发商上调价格的可能性较大 理由4:近期政府出台相关扶持市场的政策可能性较小,我们认为一季度华北区域地方政府介入组织企业集体降价,释放刚性需求,市场出现一定回暖,从而有效的缓解了风险,区域市场:华南
8、率先回暖,中西部、华东次之,最后华北地区,低风险城市20个,占57.14%,上升31.43个百分点 中风险城市6个,占17.14%,减少11.43个百分点 高风险城市9个,占25.71%,减少20.00个百分点,全国城市风险整体较低,在一季度市场回暖的情况下,大部分城市向次低风险区域集中,城市市场:整体风险相对较低,但仍需谨慎对待,区域市场:华南率先回暖,中西部、华东次之,最后华北地区,华南市场:广州、深圳是较早回暖的城市,未来市场走势也较为良好,但其周边的东莞、惠州、福州、厦门等城市市场表现较为一般,要真正稳定还需要一段时间。,华东市场:各城市当前的房地产市场表现较为良好,未来中长期市场肯定
9、是向好发展,区域市场:华南率先回暖,中西部、华东次之,最后华北地区,华北市场:东北区域发展较为平稳,未来可能会迎来一个市场发展的爆发期;环渤海城市,包括北京、天津,虽然当前的市场情况良好,但未来发展还存在较大的隐忧,区域市场:华南率先回暖,中西部、华东次之,最后华北地区,中西部市场:重庆受利好政策影响明显,市场走势良好,其他城市仍需观望,区域市场:华南率先回暖,中西部、华东次之,最后华北地区,典型城市市场特征,城市市场:整体风险相对较低,但仍需谨慎对待,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统,典型城市市场特征,城市市场:整体风险相对较低,但仍需谨慎对待,资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系
10、统,B. 企业篇,2009年是民营企业生死大考年,如何看待2009年中国房地产企业的生存和发展?,我们将企业大致分为四类:,第一类:央企,第二类:资本化企业,第三类:其他,中海、保利外,今年招商、中粮、远洋、华润、中航,万科、金地,观点一、当前形势下的两大趋势为国有化及百亿企业集中度上升,政府推动房地产业国有资本发力,除了中海、保利外,今年招商、中粮、远洋、华润、中航也表现出抢眼业绩。其中1-4月,保利累计销售面积和销售金额分别为124.73万平方米、105.16亿元同比增长182.15%和212.8%;华润实现签约面积75.03万平方米,签约金额达66亿元,同比增620%,央企开始发力。,百
11、亿企业集中度上升,行业大鱼吃小鱼态势明显,2007年:中海、保利是央企明星 2008年:央企阵营全体发力,观点二、房地产行业的发展趋势依然是大政府小市场,行业的发展总体趋势从原始的“关系+权力”的格局转为新型的“资本+专业”的格局,房地产基本的生产要素主要为:土地、资本、人才,土地:所有土地均是国有土地,土地所有权掌握在国家手里,资本:中国经济体系最大的特点在于各行各业的发展都离不开银行,而且银行是以国家为主导的,人才:“人才”要素带来的专业方面的提升已经重要到威胁企业发展的地步,观点三、规模不是问题,保利:作为央企中的典范,2008年也奋起直追,销售收入翻番。2009年一季度保利已经实现销售
12、收入64.84亿元,完成企业2008年销售收入的31.61%;而如果加上2008年末未结转的销售收入205.11亿元,保利已经锁定了269.95亿元的收入,远远超过2008年销售收入143.79亿元的水平。,万科:通过2005年的“赌”,直接从100亿的规模跳升到400亿的规模,其规模上甩开中海也仅仅花了1年的时间,观点四、资源配置力是央企快速成长的核心能力,央企的资源配置能力毋庸置疑,即使在市场较差的情况下,也能够采用更为灵活的市场策略而不用顾忌地方政府的感受,使其在市场竞争中占据先发优势。资源配置能力强的央企具备的两大优势。,融资借贷结构更优,运作成本降低,央企由于受到母公司的支持,通过母
13、公司的资产注入减少项目的资金占用,大大提高了资金的使用效率。央企中招商、中粮、华润都在成本运作上操作的十分理想。,观点五、央企开始保利化,民营房企将何去何从?,所谓“保利化”就是保利在运作过程中更符合市场化的要求。保利已经成为了各大央企的标杆,而“保利化”也成为了央企的发展趋势。,企业内控能力,保利三项费用率与万科对比,项目运营能力,2008年全国市场一片寒冬,而对于保利来说,2008年42个在售项目中销售面积在5万平米以上的住宅项目就达到21个,50的项目成交业绩良好。从企业运营的角度而言,热销项目集中也有利于公司管理层的聚焦和风险控制,20个项目年销售5万以上比起100个项目年销售1万平米
14、当然能更好地实现管理聚焦、风险控制以及低成本倾斜。,观点六、2009年民营企业面临生死大考,我们认为速度比利润重要,企业如何应对市场变化及挖掘自身成长潜力?,科学的战略决策和快速的应变,万科在战略决策方面是中国房地产企业的楷模。,万科预测: 2006年四季度到2007年一、二季度房价上涨。 阶段情况: 房价进入07年快速上涨。,万科高管: 万科内部对于局势的判断出现严重分歧扩张与收缩两种观点激烈交锋。 阶段情况: 3月份全国大部分城市暖市,成交量较大幅度反弹,房价也有所起稳,新开楼盘平开或高开为主。,万科预测: 王石2007年12月13日第一次抛出“拐点论”,引起业界争论。 阶段情况: 9月2
15、7日第二套房贷款首付款比例不得低于40%。 10月深圳万科率先降价。,万科高管: 对局势的判断开始趋同,采取收缩战略应对房地产市场危机。 “业绩推介会”观点: 1.全面推进“现金为王”的策略;2调整产品结构,自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升;3加大销售力度,压低库存,避免产生新的库存;4配合销售情况调整开竣工计划;5更加谨慎的补充项目资源。要买合适的、便宜的地。 阶段情况: 下调下半年开竣工面积,开始减少新增土地,并加大销售力度,降价促销,万科高管: 管理层出现意见分歧,一派认为房价涨势过快,已经出现泡沫,房地产市场将会进入下行周期,应减缓拿地,降低风险;另一派认为虽然房地产存在泡沫,
16、但价格仍会上涨,为企业规模扩张需要,仍要坚决拿地。 阶段情况: 7月万科近60亿买地。取得广东省塘厦地王以及南京“江宁地王”。 9月万科拿下福州地王。,愉悦期,分歧期,拐点论期,分歧期,一致过冬期,连续两年坐稳冠军,万科的能力在于敏锐的战略洞察和果断迅速的调整,万科领跑者喜与忧,以史为鉴,2008年万科的“职业精英”对于当时市场形势的理解,很多值得在今天进行反思和学习。,万科内部对于市场的看法在年初并不统一,3月份(2008年)销售额反弹甚至还让部分人觉得市场可能好转,直到6月份(2008年)意见开始一致起来,大家都认为市场将会进入冬天万科某高管内部访谈 区域经济依赖金融产业和外贸相关产业的区
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 变局 中国 房地产市场
链接地址:https://www.31doc.com/p-2768175.html