2011知识管理-房地产概念图全KnowHow..ppt
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1、,知识管理部 2011年6月1日,概念图全Know How,目录,PART 2,相互关系概念图,PART 4,时间关系概念图,PART 3,选择关系概念图,PART 6,象形概念图,PART 5,筛选关系概念图,PART 1,概念图入门,市场分析,概念图入门,第一部分,面对复杂的、不可量化或非数据类的信息,我们需要求助于更具形象性、多样性和创造性的概念图了。与数据图一样,概念性图表的使用也可以使繁杂的信息表达脉络化、清晰化。同时,概念性图表还有一个独特的功能,就是使表达形象化、生动化。,在表达不可量化或非数据类信息时,概念图具有自由度大、创造性强、无固定格式等特点。,表1,图1.1,某会展中心
2、拟规划的使用功能,我们可以用下面几种形式表示。,同样的内容有多种表达,会展 综合体,使用自由度大,可选图形很多,同样的意思可以选择不同的表达形式。 可以使用形象生动,甚至是比较夸张的概念图达思想。,一、 概念图特点:,概念图夸张的表达 使用时极具创造性,使用者完全可以根据自己的思路观点、使用目的等,创造出合适的概念图。,图1.2,二、概念图使用原则,原则一:以表达得严谨、专业、清晰为第一原则。 原则二:图表形式宜正式,少用卡通或娱乐化图表。 原则三:概念图形式尽量简单,少用复杂图表。 原则四:概念图中所用颜色不宜太多,最好少于三种且用同一色系。,从房地产咨询的长期实践看,最常用且已形成固定用法
3、的概念图有五类,图1.3,市场分析,相互关系概念图,第二部分,在房地产咨询中,有很多需要进行相互关系分析的工作,比如政策变化对市场的影响,首付比例变化对销售的影响,利率的变化。 这些相互关系主要包括并列关系、递进关系、交叉关系、对比关系等对购买意识的影响等等,A、B、C三个项目在不同情况下有三种关系,并列、递进和交叉,我们可以用概念图进行表达。我们可以看出,图形表达的形式有多种,但使用的基本图形元素主要还是由方框、圆形、箭头等基本形状组合而成。,图2.1,相互关系概念图由基本形状构成,A,B,C,一、并列关系,并列关系是最常见的一种相互关系,所表达的是各事物之间是相互并列、平行或对等的关系,常
4、用的概念图包括以下几种。,并列关系有5种最常见的概念图,图2.2,三角图主要用来表达与某一主体有关系的三个既相互独立、又唯一,且相互并列的元素之间的关系,以三角形为基本的构图主体。 1. 三角图使用特点 三角图所表达的三个事物一定是与某一主体有密切关联的。 三角图中的三个事物是独立且唯一的,三者并不会组成一个整体,只是与主体有关联,或影响到主体的某些方面。 对于主体的影响而言,只能有这三个因素,不会有第四个或更多。 三角图还暗含着三角关系最稳固的意思。,(一)三角图,注:此图主要用于取地可行性研究,项目 进入性研究中判断某地块是否值得被选择,注:此图主要用于大规模项目或几年后开发项目来研判市场
5、未来容量和潜力,以确定项目开发节奏和开发时机,注:此图来源于大连软件园区域项目研究,土地价值的提升取决于商业、产业和环境的共同作用,注:此图来源于昆明滇池某区域项目的研究,区域发展对政府、市民和企业意义巨大,地块选择有三个评价标准,市场潜力三因素图,图2.3,图2.4,图2.5,图2.6,(二)等位图 等位图主要用来表达与某主体有关联的四个或以上独立元素之间的并列关系,构图形式呈多样化特点。 等位图使用特点 等位图所表达的是与某一主体有密切关联的事物间的并列关系。 等位图中的不同因素之间是独立的,各因素也不会组成一个整体,只是与主体有关联,或影响到主体的某些方面。 等位图的结构不像三角图那样紧
6、密和稳固,等位关系中的元素可以变化或替换,甚至增加,因此选择图形尽量少用那些暗含整体与成分关系的图形。 等位图中的主要因素一般不会超过六个,超过六个的因素表达,一方面说明总结的概括性弱,另一方面也有可能是把非主要关联因素列入其中。 等位图因主要因素数量的不同,图形具有多样化的特点。,包含四个因素的等位图,会展综合体有四种主要功能,区域价值有四种常用分析方法,注:此图来源于烟台、北京等几个与会展相关的项目研究中,通过大量案例总结出会展综合体的主要功能,可以直接使用。,注:此图是由世联在项目操作中对区域价值分析的实际经验总结而得,这四种方法是目前较为实用和常用的方法,也可直接使用。,图2.7,图2
7、.8,表达整体的图形不适合用于四因素等位图中 它们更倾向于表达一个整体的四个方面,强调整体与元素之间的关系。且正方形已习惯被用来表达波士顿矩阵,因此建议包含四个因素等位图中最好不用这些图形,以免产生误会,影响内容的表达,图2.9,包含五个因素的等位图,客户购买决策由五种基本因素决定,温泉资源有五种常见开发模式,注:此图源于世联操作的昆明曲靖、青岛、海南等几个温泉项目的研究,也是通过国内外案例研究总结而成,可直接使用。,注:此图是根据世联代理项目中积累的大量客户信息总结而成,对分析客户购买行为有实际指导意义。,图2.10,紧缩城市有五大鲜明特征,此图主要用于项目经济评价中,是大部分房地产项目必须
8、要做的评价,项目经济效益要通过五个因素评估,PDF,注:此图源于2005年深圳岗厦区域某开发商的旧城改造项目,此理论是在对国外紧缩城市案例进行了广泛研究的基础上总结而成的。,图2.11,图2.12,包含六个或更多因素的等位图,此图源于青岛某大型区域项目的研究, 是为了更好的分析目标客户和项目产品,对富人各种需求的了解有助于豪宅项目的开发,此图源于世联操作的众多豪宅项目中对客户需求 的总结,可以指导豪宅项目的设计和营销,青岛多元文化由六大体系构成,图2.13,图2.14,六方面的研究可以快速了解一个城市的房地产市场,注:此图是对一个城市房地产市场必需要分析的基本点,适用于任何房地产市场。,注:此
9、图源于世联为内地某开发商进行的企业咨询的研究,总结了目前主要品牌开发商的专业化路径。,图2.15,图2.16,(三)八卦图,八卦图是表达一个整体的两个互相关联、地位相等的组成部分。,八卦图使用特点 此类概念图一般只有两个因素,两因素间不是简单的加合或割裂,而是相互渗透、相互融合、相互影响的。这也是八卦图与普通圆形图简单分为两部分的主要区别。,八卦图不等于圆形图,图2.17,(四)拼图,拼图主要用来表达构成主体的各成分之间的并列关系,既强调组成元素又强调其与主体之间的关系。 拼图使用特点 拼图与等位图不同的是强调各元素与主体的关系,即各元素加合在一起构成一个整体。 构成拼图的各成分或元素之间仍是
10、并列、独立的关系,同时互相之间也有渗透和关联。 拼图最常用的是四拼、六拼和九拼。,滨海项目客户构成较为复杂,产业园土地功能复合,表达的是某旅游项目客户主要构成,包括具有明显特征的客户类型以及其他客户,注:此图源于某公司陕西汉中产业园的研究,探讨中医药产业的发展与房地产开发的结合方式。,图2.18,图2.19,(五)空间关系图,空间关系图是用来表达几个事物之间在空间上排列或布局关系的一种形象示意图。 空间关系图使用特点 空间关系图表达生动形象,可以直观地看到事物的空间排列或布局。 最常用的空间关系图为:核框关系图、空间功能示意图、体验线路示意图。,注:此图源于昆明西山新城项目,该概念化图形是为
11、了更形象和直观地表达区域功能。,表达的是某区域各功能用地的分布情况,其中居家住宅区位于自然环境资源比较优越的区域,商业区位于整个区域的中心地带,办公区等对自然环境资源要求较低的功能区等则位于远离自然环境资源比较优越的区域。,概念化的区域功能图(世联明星图),图2.20,二、递进关系,递进关系图是用来表达几个相互关联的事物之间的递进的逻辑关系,主要包括循环图、圈层图、流向图和流程图等。,递进关系包含四种主要图形,图2.21,循环图的常见图形有以下几种:,(一)循环图 循环图是用来表达几个事物之间的先后逻辑关系,各事物之间虽然是独立、对等的,但其构成的关系是有先后顺序的,并且循环往复。 循环图使用
12、特点 循环图使用中要确定好事物之间的先后关系。 循环图中的元素或成分数目可多可少。,图2.22,区域产业发展关系图 某市与周边城市、乡镇的产业发展关系图,该市与各方协作发展互相促进,形成了一个城市发展循环图。,项目开发关系图 一个有启动点的循环图,从项目打造国际品质开始,项目的行动逐步影响整个区域的价值,区域的价值提升又进一步影响到地块的价值,形成了一个良性的循环过程。,从一个项目的高起点开发开始,最后可以提升区域的整体价值,注:此图源于海南某区域项目,说明的是该区域中单个地块开发对区域的循环带动作用。,永川的产业不仅要内部互动,更要与周边城市互动,注:此图源于重庆永川市房地产政策研究的项目。
13、,图2.23,图2.24,园区发展关系图 是某产业园区规模不断扩大、循环推进的过程。,苏州工业园的发展在步的循环作用中成熟,注:此图源于苏州工业园中新科技城项目的研究,表明的是园区的循环发展过程。,中医药产业发展关系图,此图表达了中医药产业的各个产业阶段之 间的循环及相互作用关系。,中医药产业有四个环节在相互作用,注:此图源于陕西汉中某医药产业项目研究。,图2.25,图2.26,(二)圈层图,圈层图一般用来表达几个事物之间的主次、轻重和远近等关系。,圈层图使用特点 圈层图中各事物之间是相互独立的,但事物之间存在主次、轻重和远近之分。 圈层图暗含从圈层的中心向外逐渐扩散的意义,因此该图表达的各事
14、物也按此意思来排布主次、轻重和远近关系。 圈层图基本形式只有一种,圆形和椭圆只是表达形式有变化,表达的实质内容是相同的。,客户定位图(世联明星图),表达的是某项目的客户定位圈层图,从里到外依次是核心客户、重要客户和边缘客户,这种从里到外的构图方式表示客户的重要性从里到外依次减弱,客户的集中度由里到外也在减弱。,注:此图用于世联大部分的房地产项目研究,主要用来进行客户定位分析。,客户定位的重点在于抓住核心客户,图2.27,产品市场发展层次图 表达的是产品的市场竞争力定位层次:产品在投向市场初期为以品质取胜,产品品质得到消费者认可后将竞争重点逐渐转向服务、体验、区域价值、品牌等。,注:此图主要用来
15、分析房地产市场发展阶段或产品竞争层次。,产品竞争力有五个层次,其中产品品质最基础,图2.28,表达的是某产业园区内的房地产项目定位时,预计置业客户的来源分布,及各来源区域的客户置业需求类型。显然可以看出,该项目能吸引到的客户距离核心园区越远,则需求越广泛,客户的集中度也越弱。,注:此图源于陕西汉中某医药产业项目研究。,某产业园区房地产项目客户来源分布图,图2.30,(三)流程图,组织流程图使用特点 多用“图框流程线”来表示,其表示的是一个系统各部分和各环节之间的关系,它能够清晰地表达比较复杂的系统各部分之间的关系,在画流程图时应注意各动作主体或客体的先后顺序、逻辑关系,并保证流程图的完整及简单
16、明快。,组织流程图是由一些图框和流程线组成的,表达各事物之间的动作、步骤或影响的过程。这种过程多为完成一项任务必需的管理过程或组织过程,也包括产业链图,联合开发组织图(世联明星图) 政府、地铁公司、开发商三方联合开发建设的流程图,图中清晰地展示了各方在整个开发过程中的地位、主要职责及相关回报,同时也展示了其联合开发的社会效益。,图2.31,项目开发组织图,某项目的开发组织结构图,该流程图清晰地展示了项目开发的主体、开发方式、最终产品的流向等。,注: 此图仍来源于重庆永川市房地产专项研究,表达的是房地产开发涉及的相关利益体的关系图。,图2.32,(四)流向图,流向图使用特点,流向图在房地产咨询领
17、域表达的关系大多与事物发展进程、发展阶段相关,或与事物的时间先后次序相关。 流向图主要包括垂直流动和水平流动两种,区别在于垂直流动主要用于表达进阶的意思,更进一步,后一步比前一步水平更高或更上一个台阶。,图2.35,房地产企业成长阶段,是一般房地产开发公司的成长阶段,从项目公司到标杆企业,要历经4个阶段。,顾问服务4阶段,注:此图是世联地产顾问部关于项目的服务过程,具有普遍性。,一个全程顾问项目有4个主要的服务阶段,追求卓越的房地产公司一般会经历4个阶段,图2.36,图2.37,世联顾问服务的4个阶段,依次是按时间和项目进展进行的。,某会议逐年开展情况,表达的各届会议的人数及地点状况,从图中可
18、看出,人数逐年增加,会议规模在扩大。,注:此图源于福州某会展中心项目的研究,该研究是为 了说明会议的变化对会展中心的需求。,某城市中药产业发展进程,表达的是某城市中药产业发展过程中的几个阶段,此阶段用垂直流动图表达是因为后面的阶段比前面的更高级或更进一步。,注:此图源于陕西汉中某中医药产业园项目的研究。,图2.38,图2.39,居民生活水平与恩格尔系数,根据联合国粮农组织提出的标准,居民生活水平与恩格尔系数的关系,图2.40,三、交叉关系,交叉关系是表示23个相对独立的、有共同元素的事物之间的关系,交叉关系一般都选用交叉关系图表示。 交叉关系图使用特点 交叉关系表达的重点是各事物之间交集部分的
19、内容。 交叉关系一般情况下有两种情况:两个事物两两相交、三个事物既两两相交又有共同交集。,项目与区域交集图,某区域中项目价格实现和区域价值实现所需关键要素交集后的结果是:它们都要通过商业配套、区域形象、环境景观和价格标杆的共同打造来实现。,注:此图源于大连软件园区域和房地产开发项目研究,此 图表明了项目开发和区域增值如何互相影响。,项目价格的实现和区域价值的提升要靠二者的相交因素打造,功能需求交集图,某产业园区中三大类不同功能的需求交集图,工业、住宅和商贸共同的需求是生产、交易、居住和休闲,通过此交集图的处理三者之间的关系就很清楚。,工业、住宅和商贸的共同需求将是本项目要打造的 核心功能,注:
20、此图源于陕西汉中某中医药产业园项目的研究。,图2.41,图2.42,四、对比关系,对比关系图使用特点 对比关系重要的是排序,但与数据图中排序不同的是此处使用的是概念图,表达非绝对量化关系。 对比关系常用折线或曲线表达,形成波浪,也叫波浪图。 为使结果明显,一般宜将对比元素进行竖向对比,不建议采用横向对比。,两图分别为竖向对比和横向对比示意图,竖向能更清晰明了地表达对比关系。,图2.43,客户对各购房因素的关注度 表现了被调查客户对购房因素的关注度,从中可以看出,客户对价格因素最敏感,而投资需求相对不太强。,注:此图是世联常用于房地产项目研究的工具,主要用来表达客户购买的关注因素。,图2.44,
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