万创设计管理中心-2009重庆棕榈泉项目汇报PPT.ppt
《万创设计管理中心-2009重庆棕榈泉项目汇报PPT.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万创设计管理中心-2009重庆棕榈泉项目汇报PPT.ppt(86页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、重庆棕榈泉项目汇报,万创设计管理中心 090812,目录,土地条件,市场,产品,开发,待决策事项: 项目商业模式的决定 TH的产品模式 建筑风格确定及建筑师的选择,1、土地条件, 地价总额 :6.815亿 平均楼面地价:1734元/平米,技术经济指标: 总用地: 13.8万 计容建筑面积:37.26万 容积率: 2.7 住宅建筑面积:30.12万 商业建筑面积:6.98万 1.沿街街铺: 1.48万 2.LOFT 公寓: 5.4万 3沃尔玛: 0.1万(地下1.4万) 幼儿园(四班):0.06万 社区配套: 0.1万,4,项目位于重庆近几年重点发展的三北区域,西面紧临金开大道,地块内地形平坦,
2、有少量植被覆盖,宗地内现状,宗地内现状,南侧紧邻金开大道,项目东侧市政道路,地块不利因素包括较小面积的拆迁及道路噪音、高压线塔等。该等不利因素均可控,2、市场,市场和竞品分析,竞争策略,2、市场:区位情况,7,宗地片区位于重庆近几年重点发展的三北区域,所在片区被定位为居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区,项目处于重庆高档住宅核心区,可以在约30分钟内到达市区各大核心商圈及中央商务区。 该区域道路畅通,公交系统正在逐步改善 区域集中了重庆大部分中高端消费人群,现已形成重庆的新富人区。,2、市场:土地现状,8,该区域主要以北部新区生态、景观、道路畅通、别墅及花园洋房等高档居住社区氛围为主要环
3、境特征;项目周边公交系统正在逐步改善。,2、市场:项目土地分析适合客户群对应客户排序,9,根据项目土地资源,适合的客户群排序为:TOP、再改、首改。,2、市场:竞争片区分析,10,通过片区库存结构与主城区平均库存结构对比得出片区库存压力排序:首置首改 TOP 再改 从片区近期机遇与08年成交结构分析片区产品线成交量增加可能性:TOP 再改首改,结合形势与库存状况判断, TOP成交增加可能性最高,再改(洋房)由于供应减少价格可能上行。,注:图上的存量为包括剩余土地的所有可能供应量。,2、市场:项目初步定位,项目机会,项目难点,成熟豪宅区域首改、高端产品的C类社区 (高端产品以创新形式避免与周边项
4、目的同质竞争),项目位于重庆富人区,高端客户对区域认知度高。 项目位于重庆市重点发展区域,后期区域前景看好。 项目交通配套便捷,通达性好,距离市区核心仅10分钟车程; 项目临近保税港区,2010年保税港1期完工,将推动区域发展 项目容积率提供了做高端产品的机会。,区域生活配套不足。 周边项目可能会有后续放量,存在同质竞争可能性。,2、市场:项目初步定位,本案商业产品布局及定位,商业布局 项目总方量38万,其中指标商业6.9万 自身需要设置配套商业1万,引入沃尔玛山姆会员店约1.5万。 其余4,4万定位于创意产业LOFT销售。,产品类型为 TOP类(别墅)+首改类产品(高层),2、市场:细分TO
5、P类市场的竞争格局,棕榈泉独栋别墅,尾盘,和黄逸翠庄园,未售,江与城原山联排别墅 一期售罄,橡树澜湾联排别墅 一期售罄,奥山联排别墅 在售,和黄逸翠庄园,2、市场:,注:项目名称(成交量套,面积,套内单价),该价格段成交量大,且除江与城外竞品较少,后期属于市场空白段,TOP类细分市场的竞争格局:区域09年上半年别墅成交1013套,主要为160-220万的经济型联排别墅(70),2、市场:TOP类竞品信息表,2、市场:未来两年市场容量,TOP产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园项目,预计在2009年11月面市,与项目形成直接竞争。,2、市场:,总价段选择260-340万元,面积段选择22
6、0-260平。,2、市场:TOP类产品结论:,TOP产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园项目,预计在2009年11月面市,与项目形成直接竞争。,面临竞品主要为联排, 以合院形式 加强竞争力,区域市场供应较少 以类独栋形式 加强竞争力,2、市场:细分首改类市场的竞争格局,棕榈泉高层首改,在售,金科东方雅郡,售罄,恒大华府首改,精装小高层,2、市场:,主力成交区间,主力成交区间,首改细分市场的竞争格局:区域09年上半年首改高层成交1943套,市场容量充足,2、市场:首改类产品竞品信息表,2、市场:,首改总价段二房和2+1选择40-60万,三房、四房选择60-80万,2、市场:,首改面积段选
7、择40-80万,面积段选择2+1房90-100平,三房选择100-110平;四房选择120-130平,2、市场:首改类产品结论,小面积、同功能 带精装,3房户型 带精装,小面积,多功能,带精装,3、开发,片区规划调整,开发节奏和策略,3、开发:片区控规调整,路网调整前,3、开发:片区控规调整,综合商业区独立地块设置,路网调整后,通过路网的调整,将商业用地独立分出,使得住宅产品和商业类产品良好分区,提高居住类产品的品质,整合土地资源。,3、开发:开发节奏, 前期 第一年和第二年主打别墅产品,抢占市场份额。沃尔玛进场及配套商业开发,形成区域效应 中后期 根据市场,用四年的时间根据片区市场容量消化首
8、改类产品,前期10年-11年 TOP类产品:6.5万m2 集中商业沃尔玛:1.5万m2,中后期10年-14年 高层:24万m2 以每年6万m2的速度去化,中后期10年-14年 商业:1.4万m2 LOFT类公寓:4万m2,3、开发:开发策略,1.以未来的沃尔玛入场形成的区域配套优势来提高项目场地的人气优势,2.利用北部新区富人区的核心位置及有竞争力的TOP类差异性产品来抢占未来两年的市场份额,3.通过1和2产生的效应,完成高层首改类产品的去化,3、开发: 公共配套,规划指标要求:商业体量6.9万 商业容量: 区域周边入住率不高,大型小区均配置有社区商业,但招商情况不理想。根据目前市场情况,项目
9、商业容量仅能依靠自身需求,容量小于1万。 商业定位: 超市:区域周边缺乏大型超市入驻,引入超市不仅能满足社区配套需求,而且能成为区域商业热点。目前计划引入沃尔玛山姆会员店约1.5万。 街铺:可形成依托超市的商业内街,可能条件下调高7米层高,买一送一,以解决2层商业不好销售的局面。方量控制在1万以下。 LOFT公寓:以公寓形式商业解决剩余商业体量,定位于文化、艺术、设计等创意产业为主的集居住办公为一体的LOFT工作室,面积约100,(如在底层能形成艺术长廊,以便客户能展示或销售自己的作品更佳),以较为独特的形式和立面形成标志,销售时间靠后(2012年),以专向团体营销为主。,4、产品:, 户型
10、赠送面积,控制户型总价, 规划设计 增加TH,提升项目利润 引入沃尔玛,实现区域配套核心优势, 设计难点:TH类产品量的最大化 商业模式的处理,08. 03. 26 Page 32,规划发展方向,第一轮规划方案对比,-,销售毛利率:,18.84%,销售净利率:,12.31%,高层+联排,销售毛利率:,17.32%,销售净利率:,9.87%,高层+合院+联排,销售毛利率:,15.92%,销售净利率:,8.79%,高层+洋房+联排,销售毛利率:,13.67%,销售净利率:,7.03%,高层+洋房,后期发展方向,4、产品: 规划, 规划功能分区结构,在满足其他产品用地的前提之间,尽可能的扩大TOP类
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 创设 管理中心 2009 重庆 棕榈泉 项目 汇报 PPT
链接地址:https://www.31doc.com/p-2771069.html