上东区沙井项目策略总纲.ppt
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1、区,营销策略总纲,上,东,前,言,本报告是基于有限信息条件下的策略建议,我们将在全面获悉项目资料后提供更加深入更加详细的执行方案!,区,域,沙井是否具有较好的购买力,?,立体交通网络 广深高速、 107国道、 沿江高速、 海滨大道,深圳市宝安区沙井街道位于深圳经济特区西侧25公里处。毗邻香港,倚傍珠江口。 沙井是珠江三角洲著名的富庶之乡,近年更是发展成为广深莞产业链上的重要节点,深莞经济圈的西北节点,沙井、松岗、福永北形成西部工业组团,并以沙井为主中心,列为深圳“十一五”规划的重点; 沙井经济实力多年为宝安三甲,2005年即实现生产总值96.53亿元、规模以上工业产值282.63亿元,2006
2、年人均GDP 4000美元; 沙井总人口100万是全区人口最多的街道,其中户籍人口2.7万 城市化:沙井前期定位为广东省卫星镇,后发展成为深圳西部重镇,城市化进程加快。,西北工业重镇,人口重镇,以西部先进工业产业园区(沙井、松岗、福永北)为重点示范园区,促使传统制造业进入健康发展的新阶段,摘自宝安政府网站,沙井提升招商引资质量,劳动密集型的传统加工制造业逐渐向以资金技术密集型为特征的高新技术产业转移。电子通讯器材与计算机元件生产、机械设备制造已跃居辖区工业第一二位,占据工业总量大半壁江山,其中电脑线路板产量占华南地区60%。,2004年,落户沙井街道的工业企业有1364家,厂房宿舍面积达上千万
3、平方米,从业员工约50万人。其中规模以上工业企业(年销售额500万元以上)350家。,备注:出口超千万的企业名单,电机/电子类为主,以电子高科技产业为核心,壆岗足球,休闲,文体,旅游,蚝乡,驰名中外的“沙井蚝“的故乡; 深圳市最大的“三高“水产基地; 旅游资源丰富,占地240万平方米的深圳西部海上田园风光旅游区座落在沙井街道的西部; 1998年,全国第一个居委会级足球俱乐部 壆岗足球; 万丰粤剧团应国家文化部之邀,晋京演出大型现代粤剧大潮,万丰粤剧,蚝乡 闻名 深圳,区,域,一个人口众多,产业化程度高的经济重镇,有足够的购买力。,市,场,统建楼是否有充分的市场需求,?,从交易公开的商住/住宅土
4、地的成交宗数和建筑面积来看, 沙井远远落后于其他镇区仅3个商住项目。,沙井规范化的房地产起步晚,鸿荣源. 禧园,桑达. 棕榈堡,富通. 丽沙花都,2002-11,楼面地价约为830元/ 占地9.26万,R=1.8,建面16.7万 其中住宅14.59万、商业1.55万,地块拍卖情况,项目销售情况,2003-2004年销售,均价约3000-4000元,2004-12,楼面地价约1700元/ 占地4.8万,R=2.2,建面10.54万 其中住宅9.78万、商业0.54万,2007.7,公开发售,当日销售近90%,2005-8,沙井A3190870由熙园置业(深圳)有限公司以3.9亿竞得。楼面地价约为
5、2320.2元/。 占地7.0万,R=2.4,建面16.8万 住宅11.3 13.3万(910套,四房140-170、复式约150-250、三房95-130为主力,少量两房80) 商业3 5万,近期实现均价8000-8500元/平米,销售率达90%,商品房市场发展慢,供应少,沙井为全区总人口最多的街道。据统计,除了2.6万户籍人口外,还有沙井的侨民30万左右,约15万左右常住人口,将近50万的消费人群,构成沙井房地产市场的购买群体。,购买潜力巨大,选择面少,13,沙井产业升级: 制造业科技含量提高;职业经理人和高级技术人员增多,哑铃型结构,客户呈两元化发展,由产业升级引发:外来人口形成的沙井中
6、高端客群逐步扩大,集资房、 统建楼,商品房,无产权 无按揭,X,有产权 可按揭,V,更多依靠长期信赖关系,进行大额资金的一次性付款,橄榄型结构,企业型客户对商品房的需求也随经济发展而扩大,客户成长,商品房发展,统建楼市场缩小,分布集中地段: 沙井西部工业区 沙井市民广场附近 建筑形式: 一般为高层住宅 也有别墅 产品设计: 户型设计粗糙 不注重社区配套 产品量: 供应量大 客户群: 多为本地原住民和部分企业员工,沙井市民广场,蚝二学府花园,濠景城,裕富苑,蚝三丰泽园,博岗村统建楼,蚝三村原住民别墅,西 部 工 业 园,西部海上田园风光旅游区,宝安大道,怡安居,万丰村委统建楼,受商品房威胁同时,
7、统建楼市场遍地开花,竞争大。,市,场,商品房无法满足本地市场全部需求,统建楼有一定的需求市场。,项,目,项目的难点在哪里,?,项目受多栋楼房包围,处于区域内最深处,客户上门前后将被严重截流客户难以发现、到达本项目。,位置之难,竞争之难,现有唯一路径需经过名仕国际客户将被严重截流,价格竞争、产品竞争将使项目处处被动。,资源之难,区域周边唯一资源湖景资源项目无法享有,无任何景观资源。,客户之难,产业新城自成体系 需求进入稳定期 新城镇置业客户向外扩散,土地成本逐渐增加,住宅需求加大 商业、学校、医院等配套逐渐完善,企业增多,员工增加带动家庭和住宅需求,刺激第三产业的发展,建设宿舍、酒店、商务娱乐
8、工厂建设,启动阶段,起步阶段,快速发展阶段,稳定发展阶段,发展阶段,需求,高档居住需求,居住需求,居住需求 商业需求,商务需求 居住需求 商业需求,政府官员 原有企业主,入住企业高层创业人员,主要消费群体,职业经理人和高级白领,特征,沙井所处阶段,越来越多的本地客户将接受及选择高价商品房。,客户之难,高端客户到深圳市内、宝安中心区买房,中高端客户在本地及周边城镇购买商品房,中低端客户购买统建楼只是其中一个选择,部分客户选择长期租房。,客户之难,中端客户为什么不购买统建楼: 居住形象差 居住安全性差 一次性付款高 产权无法保证,项,目,项目的出路在哪里,?,一个响亮的名字,让项目形象高起来。,出
9、,路,康城国际 语境 白金汉宫 上品筑鉴 上筑名墅 艺质工房,我们是: 上东区城府,东区、富人区、上流区美国纽约上东区 在纽约的五大区中,曼哈顿(Manhattan)最为出名,它的建筑密度很高,高楼林立,是美国金融和贸易的中心,有人说这里是把人类智慧变为财富的地方。 而曼哈顿也是富人钟情的居住区域。沿着世界上富有盛名的中央公园(Central Park)向北向东,就是纽约有名的上东区(Upper East Side),这里聚集了金融、投资银行的富豪们。,上东区城府 城市的 财富的 品味的,上东区城府,一城一府一家族,一条直径,让客户快速到达。,出,路,项目正前方临时建筑及铁皮房的拆除将使项目突
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