2012年标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享74P.ppt
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1、标杆房地产项目计划运营管理 及龙湖经验分享,主 讲:董老师,目录,2,建立运营体系目的,3,集团运营体系投资论证、设定项目基准收益目标,4,龙湖运营体系,5,运营组织架构矩阵式组织,6,矩阵式组织,7,一、项目基本开发流程,8,二、项目开发关键控制点,明确项目投资决策 确定土地权属 确定土地资金支付计划 签定国土合同 取得设计条件 办理国土证 拆迁及交地 建立项目团队 完成前期调研 完成项目启动会,投资决策,土地购买,项目启动,9,概念设计,方案设计,初步设计,二、项目开发关键控制点,概念设计 确定概念中标方案 方案设计 方案上会并取得方案审查意见书 初步设计 初设上会并取得初设审查意见书 办
2、理建设工程规划许可证 下达项目目标成本,10,施工图设计,施工准备,二、项目开发关键控制点,施工图设计 施工图审查 景观概念方案设计 景观扩初设计 景观施工图设计 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 考察并确定施工单位及监理单位 完成招投标手续 办理施工许可证 完成项目管理大纲 完成三通一平,景观设计,11,项目建设,项目销售,二、项目开发关键控制点,基础工程 主体结构施工到可售状态 主体结构封顶 砌体抹灰 内装/外装/设备安装工程 精装修工程 室外管网/道路工程 景观绿化施工 导示系统施工,项目销售策略方案(方案版/初设版/预热版/开盘版/强销版/持续版/尾盘版) 推广 开盘 销
3、售,售楼处样板房 建设,选址、定位 建筑设计 精装修设计 景观设计 土建施工 环境施工 精装修施工 装饰,12,二、项目开发关键控制点,竣工验收备案 物业移交 向业主交房 项目总结,13,价值工程,14,项目负责人在各因素间寻求平衡,获取项目价值最大化,销售,工期,其他,资金,项目价值最大化,项目负责人使命,成本,挤压,挤压,挤压,挤压,获取,15,研发经理在成本和效果之间做平衡的人。,成本,效果,16,成本经理对总成本进行控制,同时在各个成本分项上做成 加减的人。,分项成本,分项成本,17,营销经理在销售价格和销售速度之间寻求最佳平衡的人。,销售价格,销售速度,18,工程经理在工期和质量之间
4、寻求平衡的人。,工期,质量,19,一、项目计划管理,20,如何做好计划管理,21,计划管理体系,22,二、项目成本管理,23,如何做好成本管理,24,成本管理体系,25,成本管理对象及责任人界定,26,成本管理系统,27,成本管理原理,系统自动累加,目标成本为设定值 或依据项目收益反推 或依据更细的费项累加测算 或依据历史行业数据预估,在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本;通过对目标成本与动态成本的比较,检查、发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。,举例:,28,三、项目阶段成果管理,29,项目阶段成果管理,30,项目阶段成果审批流程,31,四、项目投资收益跟
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