2012情景街区商业模式典型案例研究:上海大宁国际广场.ppt
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1、情景街区商业模式典范 上海大宁国际广场研究,何为街区式商业?,概念:街区式商业,又被称为block街区,是指在合适的尺度上,从人性、文化和城市发展的角度出发,满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。,情景街区商业模式典范,项目认知:上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心,项目位置:上海闸北区共和新路1868-2008号 总占地面积:约5.5万平方米 总建筑面积:约25万平方米,商业约11万平方米 停车位:1300个 试营业时间:2006年9月19日 商业招商顾问公司:世邦魏理仕 建筑设计公司:美国REKL国际建筑事务所 物业管理公司:第一太平洋戴维斯 开发商:崇邦集团上海福乐
2、思特房地产开发有限公司,开发背景:城市发展与现状不匹配冲突下,项目应时而生,城市发展机会:随着市中心地价房价不断提升,市区人口因为轨道交通1#线延长线的落实而不断向边缘区域延伸转移,市区现代、多元的消费需求随之向外延伸转移;,客群机会:项目周边3公里半径范围的传统住宅区约为22万,还有大量近年依托多媒体产业园区迁入该区的年轻白领及专业人士。,区域发展机会:闸北地区相较于市区的发展总存在“落后”“滞后”的认知,区域内商业配套设施陈旧、规模偏小、缺乏现代购物中心;,项目定位:上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”,旨在为城市老核心区带来便捷、现代、时尚、特色的购物休闲环境,商业定位:上海首个汇
3、集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB”生活中心,情景街区商业模式典范,整体布局:选用block街区商业形式,规划设计15栋错落有致的商业建筑,大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑,11个大小广场和庭院、约2公里步行街,其现代建筑风格的设计,并重以人为本,与上海消费者的生活习惯和要求融汇,创造舒适惬意的生活、消费,重新塑造了上海市民的“逛街文化”,提供一个有品位、高水平、具有规模的现代化城市生活平台。,入口设计:入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性,项目为开放式街区,共计入口10处,人行入口8处,车行入口4处,其中人行和车行共用2处; 人行主入口排布在人流密集处,即街角位置或
4、卖场位置; 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布; 车行入口集中在西侧内街,即为人流最稀疏的区域;,动线设计:人车分流,车流靠停车场环形设计,人流主要集中在无车流动线的东部区域,人行交通动线与车行交通动线有明显分界点,分界位置为地块中轴附近,接近中央广场。 人行动线主要集中在地块东半区,简单来看即平均分割的“三纵六横”,中央广场区位即中心纵和中心横的交界处; 车行动线占据范围小,涵盖面积约为地块面积的25%,为沿靠停车场环绕走向; 人行道与车行道交汇处设有护栏和人行横道线,帮助人流、车流区分和疏导;,车行区域及动线,人行区域及动线,大小广场+宽街窄巷:11个大小广场和宽窄不一的人行街道,实
5、现商铺可视性和人流最大共享,“街”与“坊”的感觉,打造“逛”的乐趣,主人行道,次人行道,广场和街道是街区商业规划设计关键点; 项目大小广场共设计11处,均集中在东部人流主要活动区域; 项目15栋商业通过宽窄不一的人行街道纵横连贯,最宽处为双向两车道“宽街”,最窄处大约3米左右的“窄巷”;,主要广场,次要广场,店铺划分:结合项目内外交通系统和公共空间,对店铺有效划分,实现“铺铺临街”的高价值商业设计,街区商业最大的商业魅力就在于开放性:街中设街,四面贯通,铺铺临街,无商业死角;,情景街区商业模式典范,业态组合:经营6年,业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导,调整为现零售、餐饮、娱乐4:3:3,休
6、闲娱乐功能增强,项目最初业态比例为“零售:餐饮:娱乐4.7:3.8:1.5”,项目目前业态比例为“零售:餐饮:娱乐4.3:3:2.7”,休闲娱乐类比例提升,平面业态布局特征:主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发、国美、影城等主力店,为项目第一时间聚集人流,平面业态布局特征:内部采用三大业态交叉、互补的混合布局,丰富业态选择,增强消费人群在内部商业主体的逗留和消费时间,零售业,休闲娱乐业,餐饮业,酒店,非商业用途,项目街角人行主入口处,零售、餐饮业混合搭配,其中以零售业为主要业态; 沿街次入口处,主要排布中型餐饮业; 内街区沿街,零售、餐饮业混合搭配,但不设置主要业态; 中心广场周边,高度
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