2013西蓝丈八东路项目沟通方案市场研判暨物业发展建议69p.ppt
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1、,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,提 案 纲 要,壹,市场研判,贰,项目本体,叁,发展定位,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,研判,市场,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,区域市场总述,本案位于高新区与城南行政区的交界处,经过近几年的迅速发展,周边环境、生活氛围的营造等方面均有了较大程度提升,日趋成熟,目前已汇集了高新区、长安区及大城南区域的丰富客群。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整
2、合者和领导者 | ,*,项目类型 片区多以城改项目为主,近两年丈八东路以南、朱雀大街以西片区进入快速发展阶段,项目规模一般较大,亦有千亩大盘;电视塔周边项目多以高密度的公寓、SOHO为主。 项目等级 片区以中等品质常规型项目居多,除少量知名品牌项目外,区域项目等级整体不高。 辐射客群 凭借板块交通和周边配套的优势,吸引了大量周边地缘性首置客户,客群相对年轻。 产品跨度 整体市场主要供应50-60一室,60-90两室以及100-140三室,去化最高的产品为60-90两室和95-110小三室; 平台价格:约为6300-8600元/。,区域内项目密集度较高,中端、中大规模型楼盘较多。公寓产品一般作为
3、项目中补充型产品,纯公寓类项目多分布在紧邻电视塔附近,其客群多为高新外溢、城南地缘型。,区域市场特征,紫郡长安 体量:60万方 精装公寓:7300元/,格林春天 体量:45万方 均价:6300元/,西江月 体量:153万方 公寓均价:,中建群星汇 体量:22万方 公寓均价:7100元/,铭城16号 体量:15万方 现房均价:7800元/,万象春天 体量:180万方 公寓均价:7000元/,阳光80公寓 体量:2.7万方 公寓均价:4800元/,中铁万和城 体量:25万方 均价:6000元/,中铁尚都城 体量:54万方 均价:6300元/,长丰国际广场 体量:4.2万方 LOFT均价:12000
4、元/,会展中心世界城 体量:6.8万方 均价:8600元/,中大体量规模 项目主要分布区域,城南翡翠 体量:5万方 均价:7300元/,本案,高密度 公寓类项目 主要分布区,第一等级,第二等级,第三等级,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,区域印象 项目为高新、城南、长安三大板块汇冲要地,未来城市南线发展的核心潜力板块; 当前已经拥有较为完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套,市场认可度高,给本案奠定了良好的市场及客群基础。 区域地产市场 在片区房地产市场中,基于拥有快捷方便的交通路网,使其对外辐射范围不断增大,所以近年来吸引了大量从高
5、新外溢、城南片区的置业群体。 周边项目中多以中大型规模的住宅类为主,中等品质占多数,品牌类项目穿插其中。,市场思考,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,基于本案既有的物业类型 我们选取周边重点项目进行分析 主要从以下两个方面进行分析和调研,商业市场,品牌类商业市场、周边重要商业市场,公寓市场,周边热销公寓项目+全市典型公寓类项目,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,品牌类商业市场| 凯德广场,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,
6、凯德广场|基本信息,凯德广场为万科新地城集中型商业部分,位于南二环、含光路、朱雀路主干道之间,交通辐射范围较广; 商场产权由公司长期统一持有,商铺不散售,保证了物业的整体规划和高品质、长期性的经营管理。 商业分布:地下3层,地上5层。其中B1-5F为购物中心,B2、B3为地下停车场 商业层高:1F为5.9米,其他楼层为5.3米。 经营方式:自营。 主题定位:打造成为高品质、大体量、多功能的集购物、餐饮、娱乐为一体的新一代城市热点。 客群定位:白领阶层、小白领、学生群体、百姓阶层,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,建筑规划:凯德广场由地下
7、两层车库、-1F-5F为商场部分,6F-21F为写字楼; 入口设置:项目共分为六个入口,商业主入口位于项目北侧北二环处,次入口位于项目西侧; 项目南侧和东侧设有地下车库出入口,经地下车库通达商业各项功能区; 写字楼入口位于项目西侧和南侧,可从直接进入商业首层。,凯德广场|产品规划,写字楼 入口,地下 车库 出入口,商场 入口,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,商业部分采用双中庭设计,在保障客户动线需求的同时,避免了因空间较大而显得商业气氛萧条,缺乏亲切感的弊端;北部中庭为露天设计,设置4层自动扶梯可通往商业顶层; 南部中庭基于5F为电影
8、院的特殊业态对于面积、空间的需求,减少了中庭所占据的面积,在此处并未设计顶层中庭,自动扶梯仅可到达4F,增加了5F的商业建面。,凯德广场|产品规划,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,B1:居家生活;1F:潮流速递;2F:经典诱惑;3F:炫酷风尚; 4F:精致生活;5F:欢愉天堂。,凯德广场|业态分布,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,周边重要商业市场| 城市立方,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,城市立方|基本信息,城市立
9、方为紫郡长安社区内商业配套。 商业体规划为5层购物中心,华润万家、奥斯卡影城已入驻,项目规划品牌街、时尚秀、童梦谷、名流阁、饕餮街、游艺汇6大业态。,西蓝项目位置,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,商业分布:地下三层、地上六层; -2F -3F:地下车库 -1F:下沉式商业广场 1F-5F:主体商业部分 面积区间:30-300 售价方面 -1F:30-300,1.9万-2.5万/ 1F:30-187,2.4万-3.5万/ 2F: 30-187 ,1.6-2.5万/ 3F-5F:自持,临路部分商业 1-4F:因已签约华润万家,共计约3万方
10、,所以商家对该部分商业为自持,城市立方主体商业部分,-1F-2F目前在售,3F-5F均自持。,城市立方|产品规划,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,住宅底商 1F:均价为40000元/ 2F:开发商自持,共7000, 该部分底商当前均已售罄。 当前租金:170元/月/,住宅底商与城市立方连接通道,时代酒店:9F,已签约中国真爱餐厅,城市立方商家配套写字间,朱雀大街,主体商业周围,通过空中通道与住宅底商、写字间、时代酒店等予以连接,在扩大了集中商业规模效应的同时,也进一步提升了周边的商业氛围。,城市立方|产品规划,2013 E-HOUSE
11、 CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,城市立方|业态分布,A1:饕餮广场;1F:品牌百老汇;2F:时尚街区;3F:欢乐谷; 4F:KTV广场;5F:奥斯卡盛宴。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,开盘情况: 2013年9月7日,紫郡城市立方“品牌商家签约暨产品发布会”在西安皇冠假日酒店举行。 当日推出200余套,剩余十余套,去化率达95%。其中以40-50去化速度最快。 优惠政策: 目前-1至2层商铺诚意登记中,交5000元抵50000元,全款按揭92折,可支持分期付款; 运营后可享前两年6%,后四年8%的
12、返还优惠。,城市立方|推售情况,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,通过对本案周边的市场了解,除紧邻的人人乐(营业面积为2.4万方) 、朱雀路的城市立方(商业建面约为10万方)集中商业体外,其余均以2F的沿街商业为主,给本案带来了一定的市场契机。 业态方面: 周边生活服务类配套已可满足基本生活,尤其是商超部分,人人乐、城市立方的华润万家均可辐射到本案,基于此,易居暂不建议商业引入大型超市业态,初步建议以邻里中心型的小型便利店打造为主。 其他主力店另行考量。 基于周边的市场基础,以学校、政府机关、老区家属院等为主,消费水平中等,所以针对本案
13、商业的市场站位,易居建议以满足周边基本生活为主的邻里型商业中心,定位于中高端。,商业思考点,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,周边热销公寓项目|中建 群星汇,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,中建群星汇丨项目概况,西蓝 项目地,22,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨整体规划,项目介绍: 中建群星汇共分两期开发,目前在售一期; 一期产品由8栋32层高层和1栋33层公寓组成, 目前在售:5#(公寓)、6#(住宅)。
14、户型区间:82-90的刚需刚改、119-123的一次性到位产品为主,以及132-166的改善型四房。 公寓类产品:户型区间为56的一房及少数78的两房产品。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨产品配置,5#楼公寓户型特征: 70年产权,6T11,总高33层, 共计352户,共4种户型,其中包含56、57的一室及76、77两室,最大突出特点为约占60%的户型通透。 层高:2.85米。 园林风格:实土园林; 外立面风格:德式包豪斯现代主义风格,面砖+涂料;,公寓类产品以56的一室为主,另有79两室做补充,采用“L”型楼层布置,使得约
15、60%为通透型户型,在公寓类产品中做到了较好的品质性需求。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨推售情况,公寓类客户来源: 地缘型客户约占据70%以上,主要为城南工作型、周边居住型及部分高新挤压外溢客群,以特刚、少数投资性客群为主。,推售情况: 项目一期共9栋高层,目前在售5#(6T11户)公寓、少部分6#(2T4户)2单元,2012年7月份5#首次开盘,预计2014年6月交房, 销售价格: 在售5#20层以下,面积为56 -79,均价7000-7500元/ ,6#2单元在售户型为119 三房,均价7500元/ ,全款93折,按揭
16、95折,公积金94折再加楼市通额外优惠。另外项目附赠交大附小教育指标。 去化情况: 5#公寓去化较快,20层以下去化率达80%以上,20层以上尚未销售。,公寓类产品目前去化率为80%,其中一室去化较快,鉴于交大附小的教育指标,成为置业本案的重要因素。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨户型分析,D2:119,三房,B2:82,两房,A:56,一房,A户型为公寓主力产品,一室一厅,较注重产品的舒适度设计,以特刚客群及认可本案教育指标客群为主。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,
17、*,周边热销公寓项目|紫郡SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨项目概况,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨整体规划,项目介绍: 紫郡SOHO位于朱雀大街南段,紧邻长安路、南三环等城市主干道,毗邻规划中的地铁2号线会展中心站,交通便捷。 紫郡SOHO:为紫郡长安的1栋29公寓,总高29层,6梯30户,面积区间为37-57。 内部配套:项目配备高端会所、幼儿园、10万平米的商业综合体,目前签约的有华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、苏宁电器等等多种大型品
18、牌商家。 周边配套:项目周边陕师大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立,升值潜力巨大。,紫郡 SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨产品配置,SOHO户型配比,户型特征:所有户型均为大开间设计,共5种户型,分别为37、42 、44 、45 及57,为6T30户的设计,共计667户。 产品配置: 园林风格:新中式园林; 外立面风格:新中式风格; 层高:2.9米。,其主力户型为45户型,精装交房,天然气入户。,客户来源: 主要为投资型客户,且多为老业主及老带新成交,兼具少部分城南及周边工作的年轻自住型客户。,2013
19、 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨推售情况,推售情况: 该SOHO自2012年7月份开始推售,经过约12个月的消化周期,月均去化60套,目前房源已基本售罄。 推售价格: 在售均价7000元/ ,全款98折,按揭99折。 推售产品: 一室一厅(37、42、44、45及57)。 去化情况: 1-6F为底商,7、8F整层房源均成功销售给某一位客户,9-22F,与汉庭连锁酒店签订返租合同,28层为紫郡公司自身办公使用,29层为商务会所。,除小部分公寓散售外,约360套房源基于前期已与汉庭酒店签订返租合同,免去了投资型客群的后顾之忧,实现了
20、快速去化。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨户型分析,A,45,一房,A1,37,一房,B,57,一房,户型设计以酒店式公寓为方向,均为一脚登、大开间设计。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨项目小结,优势: 1.地段优势:位于城南朱雀大街南段,毗邻地铁2号线,多条公交路线直达该项目,交通便捷。 2.配套优势:项目自身配有高端会所、幼儿园以及10万平米的商业综合体城市立方,且引进苏宁电器、华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、真爱餐馆等品牌商家,配套设施完善
21、。 3.开发商引进汉庭连锁酒店,业主与汉庭酒店签订反租合同,业主省心省力。 4.面积小、精装修、不限购、首付分期。 劣势: 产品线较为单一,客群可选择性不强。,紫郡SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,全市典型公寓类项目|中海紫御华府-中海派,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,中海紫御华府-中海派,周边环境:项目位于西安市旅游度假新区曲江新区的北部,商业等级配套较为完善,外部路网发达,内部公交线路充足,更有地铁3、4、5号沿线通达,整体交通便利,适合产品所针对的首置客群居住
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