2013年9月重庆市场研究月报(75页).doc
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1、重庆主城房地产市场研究月报【201309】世联地产重庆直辖地区2013 年 10 月重庆主城 2013 年 9 月房地产市场月报月刊:201309报告出品:重庆世联市场部金九不金、量价微涨撰写人:曹振华、唐益、何茂撰写时间:2013-10-8市场走势内容摘要土地市场供需情况: 商住土地供应面积(万方) 商住土地成交面积(万方)50040030020010001357911135791113579201120122013商品房市场供需情况:预售面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/平米)35090003008000700025060002005000150400010030002000501
2、000002012.1234567891011122013.123456789市场监测报告系列周报、月报、季报、年报 宏观经济:经济增长平稳,通胀季节性回升 商品房土地:本月,重庆主城推出居住及商业用地 321.97 万平米,供应量环比大幅上涨 181.2%,同 比大幅上涨 227.1%。已知商品房土地成交 29 宗, 占地面积 314.23 万平米,总成交建筑面积 728.53万平米,其中居住及商业用地 24 宗,工业及其他 用地 5 宗。 商品房供需:本月新增项目预售 142 个,批准供应 面积 295.84 万方,环比大幅上涨 33.8%,同比下 降 2.4%。其中商品住宅供应 247.
3、95 万方,环比大 幅上涨 49.4%,非住宅供应 47.89 万方,环比下降13.3%。商品房共计成交 19575 套,成交面积176.40 万方,环比上涨 16.2%,较去年同期微跌2.1%。从成交均价来看 9 月成交均价 7479 元/平米,环比上涨 1.2%,同比上涨 10.3%,延续小幅 上涨。重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】目录目录I第一部分 行业宏观环境解析1一、 经济时事解析1(一) 经济增长平稳1(二) 通胀季节性回升1二、 政策时事解析2(一) 金融、财税政策2(二) 房地产行业政策3第二部分 市场总体走势解析5一、 商品房土地供需走势解析5(一)
4、商品房土地供应总量走势5(二) 商品房土地供应区域分布6(三) 商品房土地需求总量走势6(四) 商品房土地需求区域分布8(五) 土地交易典型个案解析8二、 商品房供应市场走势解析9(一) 商品房批准供应总量走势10(二) 商品房批准供应区域分布10(三) 商品房实际供应总量走势11(四) 商品房实际供应区域分布13i重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】三、 商品房需求市场走势解析14(一) 商品房需求总量走势14(二) 商品房需求区域分布16四、 本月经典案例解析16(一) 保利林语溪16第三部分 市场结构走势解析19一、 商品房供应市场结构解析19(一) 商品房供应形态结
5、构解析19(二) 商品房供应户型结构解析20(三) 商品房供应面积结构解析22(四) 商品房供应单价结构解析23第四部分 附件26附件 1:本月新增供应项目明细表26附件 2:本月新增供应土地明细表29附件 3:本月新增交易土地明细表31ii重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】第一部分 行业宏观环境解析一、 经济时事解析(一) 经济增长平稳 PMI:中国物流信息中心 10 月 1 日发布报告称,2013 年 9 月制造业采购经理人指数 51.1,比上月回升 0.1 个百分点。汇丰 9 月中国制造业 PMI 终值升至 52.4。9 月官方和汇 丰两个制造业 PMI 指数继续双
6、双回升,表明中国经济增长态势平稳。同时,国内外机构也 看到了中国经济的新变化,纷纷上调对中国经济增速的预期。图表 1 2011 年-2013 年 9 月官方和汇丰 PMI 指数月度走势图数据来源:国家统计局,世联数据平台解析:自 7 月份以来,官方 PMI 指数持续回升,三季度平均为 50.8%,较二季度回升 0.3 个 百分点,显示国家稳增长的政策措施成效逐渐显现,整体发展态势趋好。随着经济运行积极 因素的累积,社会预期稳定,企业发展信心进一步增强。但是从订单类指数、购进价格指数继续提高,采购量指数和原材料库存指数也提高,表 明企业生产经营仍处于恢复状态;产成品库存指数、生产经营活动预期指数
7、下降,则表明企 业对未来市场前景仍相对比较谨慎。(二) 通胀季节性回升 CPI、PPI:2013 年 9 月居民消费价格指数(CPI)将于近期公布,从商务部监测数据 看,各大金融机构普遍预测 9 月份我国居民消费价格指数(CPI)同比将小幅回升,PPI 降幅 将继续收窄。1重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】解析:进入 9 月份以来,中秋、国庆等节假日接踵而至,从影响物价变动的各因素看,消费 将渐渐进入旺季,以猪肉、禽蛋价格为代表的食品价格在下半年仍然有上涨空间。从输入性 通胀因素看,原油等国际大宗商品价格在中东局势影响下,地缘政治持续发酵,未来引致国 际大宗商品价格继续小
8、幅走高的可能性依然较大。再加上一些新兴国家货币宽松,通胀率再 起,价格调控不能掉以轻心。至于全年通胀情况,总体温和可控,将明显低于政府全年 3.5% 的物价控制目标图表 2 2008 年-2013 年 8 月 CPI、存款利率及实际利率月度走势图数据来源:国家统计局,世联数据平台二、 政策时事解析(一) 金融、财税政策 重庆房贷吃紧:利率普遍上浮 10%,政策只力挺首套房贷目前重庆各银行的贷款额度都很紧张,不少银行的房贷利率都上浮了 5%至 10%,但重 庆各银行房贷停贷的现象还没有出现。重庆除了一些首套房贷能拿到基准利率外,房贷利率 上浮是普遍现象,这表明政策上只力挺首套房贷。解析:房地产市
9、场对于资金具有很强的敏感性,每年进入第三季度,银行额度都会紧张。个贷 吃紧,购房人利息负担明显增加,可能会影响部分购房者的决定。半年报里我们就预测过今年下半年货币政策将是中性偏紧的一个大环境,实际上重庆多 家银行对于首套房方面基本维持的是基准利率,只有少部分银行针对部分项目在基准利率的2重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】基础上有所上浮,但是优质项目仍然维持基准利率,这也是银行在额度紧张方面的一种优化 选择。虽然购房者面临的信贷环境较之前有所收紧,但是并未发生实质性的变化,随着后期 推盘高峰的来临,成交量回升是大概率事件。 8 月新增信贷 7113 亿元,社会融资规模环比增
10、一倍 9 月 10 日,央行发布了 8 月份金融数据统计报告。报告显示,8 月新增信贷 7113 亿 元,同比多增 74 亿元。8 月份社会融资规模为 1.57 万亿元,分别比上月和上年同期多 7504 亿元和 3212 亿元。业内人士预计,未来货币主动大幅投放的可能性低。8 月份的信贷增长 是一个恢复性的增长,在经济出现一定的企稳之后,企业融资方面的需求可能会有所增加; 另一方面,居民融资也有一定的回升。解析:8 月信贷数据比预期的稍微要好一些,在经过年中的瓶颈之后,8 月份各项数据明显有 一个回升,不管是 M2 还是社会融资规模。总体来说,8 月份的信贷增长是一个恢复性的增 长,在经济出现
11、一定的企稳之后,企业融资方面的需求可能会有所增加;另一方面,居民融 资也有一定的回升。从经济数据来看比较好,到年底前大幅投放的可能性不会太大央行即使 投放,可能还是会以公开市场上的一些短期操作为主。(二) 房地产行业政策 房地产开发条例二审修订,交房条件至少公示 30 天 商品房交付使用,常因小区水电气等交付使用条件,达不到标准而发生纠纷,针对这一 问题,重庆市城市房地产开发经营管理条例(修订草案)二审稿补充完善了交付使用条件 和公示程序,24 日上午,市四届人大常委会第五次会议分组审议二审草案。解析:条列修订过后至少有三个变化:1、水电气配置须达标才能交房,交房时,往往会因为 住宅条件没有达
12、到开发商卖房承诺,双方产生矛盾。对此,修订草案二审稿进一步细化了商 品房的交付使用条件,尤其是对基本生活配套设施部分进行了逐条陈列;2、取消房产企业 资金准入门槛,一审草案规定,房地产开发企业设立的实缴注册资本不得低于 500 万元,建 设部和工商部门都有相应的规定。修订草案通过提高注册资本金设立准入门槛的做法,不符 合商事登记制度的改革趋势。此外,上位法对企业的设立条件已做出详细的规定。因此,二 审稿将“门槛条款”全部删除;3、“追责开发商”条款被删除,一审草案规定,房地产开 发企业解散后,其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定,对其开发建设的房地产项 目承担责任。法制委认为,国务院制定
13、建筑工程质量管理条例规定,建设、勘察、设计、3重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】施工、工程监理单位依法对工程质量负责。通过加强相关单位负责的环节,以及严格执行竣 工验收制度,能有效控制开发项目质量。因此,法制委根据常委会组成人员意见,删除该条。4重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】第二部分 市场总体走势解析一、 商品房土地供需走势解析(一) 商品房土地供应总量走势表格 1 重庆主城区 2013 年 9 月商品房用地供应统计分析表供应面积(万供应建筑面积起拍楼面地价月份用地性质供应宗数(宗)方)(万方)(元/平方米)2013 年 9 月工业及其它839.
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