太平鸟池州项目策划方案.ppt
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1、太平鸟地产品牌巨献,太平鸟池州项目策划方案,前言: 非常荣幸能够参加此次项目提报,我们在对区域竞争市场做出详细市场调研和对于项目进行初步经济测算推导出项目的产品定位,为项目后期销售做出明晰的判断。,第一部分 市场研究,池州市地处安徽省西南部,长江下游南岸。北临浩荡长江,南接雄奇黄山,是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。2000年6月撤地设市,辖贵池区、东至县、石台线、青阳县、九华山风景区及省级池州经济技术开发区,总面积8272平方公里,总人口157万,总户数51万户。贵池区下辖4个街道、13个镇、8个乡,国土面积2432平方公里,总人口64.4万,总户数21.7万户。,池州概况,社会消费
2、指标,会整体消费力强劲,消费需求快速增长,新一轮消费升级特征明显。社会消费品零售总额增长,以私用汽车、住房为代表的消费热点持续上升。 机会:强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑 机会:私家车消费兴起,旅游休闲文化的兴旺,池州居民的消费观念升级,是郊区大盘投资开发的有利因素之一。,固定资产投资状况,固定资产投资持续增长,其中基本建设投资力度强劲,其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度 房地产开发投资/GDP近三年在10左右,趋势平稳;在宏观调控下,房地产开发投资只是略有波动,显示池州市房地产市场相对的成熟、健康、稳定。 提示1:2010年前是池州进行城市建设和改造的关键期,轨
3、道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化,规划战略,池州市城市总体规划将主城区、青阳副、九华山风景区纳入城市规划区,形成“一主一副一区”的组团式城市空间形态,城市规划区面积1864平方公里,近期至2010年城市人口达50万,城市建设用地达50万平方公里。城市主城区空间布局为“四个用地组团、五大功能板块”,形成“一城五区、滨江环湖”的空间形态,主城区面积扩大到30平方公里,人口达到30万人左右。,池州商品房市场分析市场规模(主城区),从房地产业务总成交量来看,2006年房地产总成交额为 189,418.90 万元,总成交面积为 93.93万平方米,各类商品房成交面积为33.52
4、万平方米,其中住宅243265平方米,共2234套。 2007年1-10月总成交额为 220,780.20 万元,总成交面积为 83.02万平方米,各类商品房成交面积为38.67万平方米,其中住宅成交面积为34.82万平方米。从历年推盘数量来看,从2004年4月池州到2007年11月1日,池州住宅商品房共推出房源8559套,另外拆迁安置房1777套。,池州商品房市场分析由供不应求趋向平稳,池州房地产0407年推盘四年累计(20042007)总建筑面积(包含商业)1238635平方,住宅套数8559套。 从住宅销售量来看,2006年池州主城区住宅商品房销售达到243265平方米,共2234套。截
5、至到目前2007年新开盘的3105套住宅中,已经完成销售2717套,其中10月份预售项目住宅171套,面积为2.14万平方米,拆迁还房35套,面积为1456.3平方米。虽然截至到2007年11月,住宅推出量已经比2006年多推出1400套,但仍然处于供不应求的状态。 但是,随着08年碧桂园项目的面世,池州房地产供应量大增,市场供需趋向平稳。,池州住宅价格从2005年6月开始1587.81元/平方米,2007年上涨到2306.32元/平方米,价格呈现出稳步上升的走势。 新建住宅方面,2003年池州城区的新建住房不过1000元/平方米,2005年底,大部分楼盘都已突破2000元/平方米,到2007
6、年10月,在预售的南馨园22楼、河滨花园1720楼两个项目,均价已经达到3026元/平方米。 到2008年3月市场价格基本维持在这个区间。 二手房方面,成交最为活跃的是汇景花园、和泰星城,报价均在3000以上,汇景花园则达到3500。,池州商品房市场分析住宅价格走势,池州商品房市场分析池州房地产发展趋势,随着经济快速发展,人们对住房的要求越来越高,已由单纯的居住需求向居住环境、品位等方面转变,使得一些配套设施较好的小区销售甚至出现了供不应求的现象。 池州城市人口比例仍然较低,随着城市化的进展,基础建设逐步完善,交通条件继续得到改善,作为中心城市的副射作用越来越明显,房地产业发展潜力很大。 房地
7、产开发规模不断扩大,开发范围也不断扩大,开发水平也不断提高。但由于城市框架才初具规模,各新区(站前区、开发区)配套设施尚未到位,因此发展很不平衡,购房者驱向少数楼盘,不同区位开发项目价格差距很大。 池州住宅价格基本趋于稳定,在市区主要交易活跃的二手房都基本上已经突破3000元/平方米,2007年底老城区商品房均价突破3000元/平方米。进入08年稳中小幅上升至3100元/平方米。,竞争个案:在售楼盘汇总,潜在竞争项目分析之一碧桂园,分析: 池州碧桂园项目总占地2200亩,一期800亩以别墅为主打产品,辅以多层和高层丰富建筑类型。小区内配备有五星级酒店、幼儿园、中小学、会所等配套设施一应俱全,目
8、前样板房已经完工,计划在08年7、8月开盘,价格未定。 按其一贯的开发模式和我方的市场调研了解,预计会以低于市场价100200元/平米左右的价格入市,届时将会对站前区乃至整个贵池的房地产市场产生巨大的冲击,以低价和规模效应吸引众多市民来此安家,打乱现有的市场价格体系。该项目与我项目仅隔一条长江路,对我方的影响是最为直接和现实的,压力甚大。因此,在产品的定位规划和推广销售上须更为谨慎、策略。,潜在竞争项目分析之二华邦阳光城,分析: 项目位于池州市城南区中心地段、秀山南路与翠微路交汇处向南100米,近邻南湖商业街、西街、杏花村小学、市第二人民医院、红光农贸市场、贵池二中、杏花村文化公园、白洋河景观
9、大堤,项目周边基础设施配套及公用建设齐全,交通便捷。 项目属欧式建筑风格,中心布局有商业广场,占地128亩,规划建筑面积16万平方米,其中住宅14万平方米,住宅容积率18;绿地率35%以上;停车位300余个个,其中地上停车位227个。 该项目与本案距离较近,产品类型相似,销售周期部分重合,将会是未来重点竞争对手。,潜在竞争项目分析之三奇景甲苑,分析: 齐景甲苑也位于池州市站前区,临近长途汽车站、火车站,占地面积4.89万平米,总建筑面积7.3万平米,项目依齐山而建,可远眺平天湖,建筑风格采用了现代简约,内部景观力求以人为本,周边建有联华超市和众多商业配套,与甲地国际商贸城遥遥呼应。 站前区汽车
10、站板块内规划了众多住宅和商业项目,甲地国际商贸城、上海城、百汇广场、国际汽车城等商业项目共计总建超过50万平米,届时,该区域旺盛的人气,集中的商业,繁忙的物流势必提升地段价值,打造池州新的城市中心商业和居住区。 作为区域内核心商务区周边新开发住宅楼盘,其地段优势明显,未来配套设施齐全,人气集聚,具有较强的竞争力。,潜在竞争项目分析之四百合蓝鸟苑,分析: 项目位于池州市中心城区北部,东依翠柏北路,北靠沿江大道,地块南面临近即将贯通的城北路,南侧与国土资源局、水务局、公安局110指挥中心为邻。项目总占地3.6万平米,建筑面积约6万平米,其中近2700平米的商业用房,可居住户数518户。 一期主力户
11、型:二房二厅一卫、 三房二厅一卫、三房二厅一卫双阳台、三房二厅二卫 面积为:86.2、93.2、94、98、98.7、110.3、128.7、132.5等。,竞争分析总结,关键词:成本竞争 产品差异 营销区隔 争取客源,从区域未来竞争已经不可避免,给项目客源竞争带来较大压力,因此做好产品差异化;控制控制项目成本;减少项目后期销售压力;将使项目在区域竞争中处于有利位置。,第二部分 项目定位,第一篇:项目解析,本项目北面是池州体育馆,西面是规划中的行政中心,建设中的五星级酒店离本项目也较近,项目的地段优势非常突出。池州体育馆也已经动工建设,预计在2008年底建成投入使用,天堂湖面积约2000亩,自
12、然景观丰富。 项目所处的池州火车站站前是连接火车站与老城区的重要枢纽,也是一个紧临老城区而又相对独立的城市新区。其发展方向是,逐步完成城市空间拓展的地域调整,构建“两山一湖”旅游区北部服务中心功能,完善市域交通系统,凸显城市门户形象,成为一个集商贸、居住、物流及少量工业的相对独立、功能齐全的城市新区。人口规模远期约6.8万人,将具有浓厚的商业氛围、亲切的休闲环境、宜人的空间景观等特色。 池州火车站站前区的发展将依靠“一个支柱(商贸物流)、两个重点(专业市场与房地产)”目前已经引进了碧桂园地产、五星级商务酒店、上海城物流商贸中心、宝马汽配专业市场、池州国际汽车城、徽商大市场、豪丰国际装饰市场等一
13、批项目,将成为池州商贸、服务、旅游休闲中心和交通枢纽。市场潜力巨大,发展前景广阔。,项目所在区域分析,项目情况,地位情况: 地地块位于新兴规划的池州站前区西北块,北通老城区中心,南通池州火车站、汽车站。地块北临建设中的池州体育馆,东临城市主干道长江南路,西面与南面临天堂湖以及规划中的行政中心,地块大致梯形,用地面积共230亩,规划性质为“住宅商业用地”。 地块数据: 容积率:1.8 绿地率:35% 建筑密度;30%,项目的SWOT分析,项目优势点,区域规划优势:处于在建的体育馆南边,规划的行政中心 东边,未来区位优势明显,能有效地增加客户入住意愿 和提升商业氛围;周边有大型高端住宅项目开发,将
14、发 挥集聚效应。,地形优势:地形条件较好,有利于规划设计和环境营造。,自然景观优势:西边和南边临近天堂湖,景观优势得天独 厚。,交通优势:位于长江南路交通干道,交通便利,地理位置 较好 ;临近即将运营的火车车站与汽车站,距离适中。,项目劣势点,地域劣势:项目由于处于体育馆附近,建筑限高对容积率 影响较大 ;离主城区约4公里,当地对此距离尚未完全接受。,配套劣势:项目周边交通、购物娱乐、商贸金融等尚不成熟, 生 活机能较为缺乏。,项目机会点,市场起步:池州站前北区房地产市场正步入启动期,后市看好; 池州城区未来几年仍呈供不应求。,宏观调控:宏观上中央对房地产市场行业有调控的措施;目前金融 环境不
15、是最佳,融资难度增加,当地房贷审核较严。,未来中心:由于临近未来行政中心,对池州主要客户群公务员的 吸引力非常大;政府将在此区域内建造诸多市政建设项目,整 体环境逐步改善。,项目威胁点,同行竞争:周边楼盘竞争激烈,造成客户分流。,商业先行:五星级酒店、上海城、汽车城等高端项目落址附近,增加 区域内人气,提升形象;池州居民置业投资的概念逐步增强。,小结,根据以上对项目地块资源和SWOT分析,认为:本案区域发展前景看好,且规模相对较大,自然环境优美,在池州房产市场中是个潜力股;另一方面,本案周边区域配套设施缺乏,生活机能不完善,今后相关配套设施能否及时跟上将会直接影响整个项目的销售进程。 为了使得
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