定价-顶级房地产定价方案.ppt
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1、【郑州利海托斯卡纳】 30#楼定价建议 2012年12月13日,一、项目30#楼价格建议 本批定价产品简析 市场比较法得出项目应售价格 项目价格策略及价格建议,本次定价楼栋,1、本次定价范围为:30#楼,23层高层,2梯4户,共1个单元,总计:88套房源,面积:7852.07 。 2、产品以紧凑型三房为主;主力面积区间88阳光三房; 3、30#楼,地块独立,属于项目边缘地块的单体楼,景观组团匮乏,位于商业中心背后,临近北环桥;,本次定价货量,30#整层平面,30#楼为南北向,分为南北通透和南向户型两种类型,一层为架空花园,二层以上为住宅。 A1为南北通透户型,共计44套,约占总比例的50%;
2、A2为南向户型,共计44套,所占比例共约50%。,A1,A1,A2,A2,一、项目30#楼价格建议 本批定价产品简析 市场比较法得出项目应售价格 竞品楼盘选取 竞品楼盘简介 竞品市场比较 推导市场应售价格 项目价格策略及价格建议,权重取值明细表:,竞品项目升龙又一城(40%),项目地址:高新技术开发区科学大道和长椿路交叉口 项目概况:总占地面积约613亩,总建筑面积约112万;由22栋18-33层高层住宅(未含安置区)和2栋近100米高的写字楼组成。 项目产品:8#楼在售,40,90均价7300元/,顶楼6500元/,140均价6300元/。 推售数量:本次推出8#楼33层两两个单元,2T6户
3、,共264套。 优惠活动:无 成交均价:6800元/,一月份即将加推70多平米房源30套,竞品项目九龙城(30%),项目位置:中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米 项目概况:总占地面积430亩,总建筑面积100万平米,是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。现三期正是开盘销售。 项目产品:70(不参与首付分期)788486(两房改三房)、108 、122三房,137四房 推出房源:推出三期龙腾西城8#楼中单元9层、东单元17层和10#楼西单元33层,2T4户,共236套。 优惠活动:首付分期,首付5万,其余依次付清。 成交均价:6400元/,竞品项目方圆经纬(
4、10%),项目地址:中原桐柏路与棉纺路交会处东北 项目概况:本项目分多期开发,总规模约82万平米。一期开发的是神驰路以北,棉嵩路以东的06地块,是以高层住宅为主的现代化国际居住生活区,总建面50万平米; 项目产品:户型面积86909192小三房。118三房剩31层一套以及16号楼18层一套价格7200元/ 推售数量:推出4#楼,西单元 优惠活动:开盘当天最高优惠6% 成交均价:7800元/,12月15日即将开盘,无排号,竞品项目金晨嘉园(10%),项目地址:文化路与北环路交汇处向北200米路西 项目概况:金晨嘉园总建筑面积达20万平米,以高端居住和精品商业为主体,46.1%绿化率,35000园
5、林,2000中央湖景。金晨嘉园一期售罄,二期11月底开盘。 项目产品:85-88 两房、85可变三房,132四房。 推售数量:推出2期7#、10#、11#、12#楼,共554套,11#2T3户,其余均为2T4户。 优惠活动:认筹当天一万抵三万 整体均价:7500元/,11月17日认筹,推出房源554套,当天认筹420组,到访460组,至今排号到600多号,8,10,竞品项目升龙天汇广场(10%),项目地址:农业路嵩山北路交叉口向西100米 项目概况:天汇广场总建筑面积达185万平米,项目涵盖高层住宅、电梯洋房、集中商业、品质教育等多种物业形态于一体。属于大型城市综合体。 项目产品:高层88小三
6、房、117三房。 推售数量:推出1期1#、2#、3#、4#、5#楼,共554套,11#2T3户,其余均为2T4户。 优惠活动:购房最高可享受4万元购房基金,88平小三房可享受2万元购房基金。预计2015年交房。 整体均价:7200元/(三房),市场比较:竞品楼盘地段及配套对比分析,(一)区域类比,本项目与竞品差距最大的因素在于片区发展、区域配套、及交通的便捷性。,项目与各竞品相比,所具备的劣势大于优势;,市场比较:竞品楼盘产品等对比分析,(二)项目类比,30#楼综合修正市场价,通过5个竞品项目加权平均,得出30#楼市场比准价为:6160元/ 根据各项目竞争情况,取各项目权重系数,根据加权市场比
7、较法,项目合理的市场售价为:6160元/ +700元/(装修) =6860元/,一、项目30#楼价格建议 本批定价产品简析 市场比较法得出项目应售价格 项目价格策略及价格建议 建议项目策略价格,项目推售分析:,产品特性:介于30号楼地块的独立性,及其周边环境的差异(商业中心、果品市场),周边噪音较大,占有景观资源较匮乏,客户群认可度较低,尤其30#楼为独立单位。 工程节点:项目30号楼尚未开工,施工形象较差,且不具备办理预售证及签约标准,客户心理接受度较低,交房时间预计在2015年上半年,时间跨度近3个年头,项目刚需购房的主群体,抗性较大。 市场情况:周边市场均略有涨幅,产品同质化较严重,市场
8、进入年底冲量阶段,周边项目促销力度不断加大,客户观望对比心态剧增;,综合考虑市场及项目特性,建议本批产品定价以利润最大化为主,采取高开平走的策略,树立项目品牌。,26,27,28,29,本项目三期住宅自2011年10月推售开始,历时一年时间全面售罄。,项目三期销售情况:,三期同类户型价格及去化情况,26#、27#楼为整体定价,26#楼有两梯北向户型,拉低整体均价,27#楼实际均价为6400元/,较28#楼上浮117元/。,结合产品、市场及项目特征: 因30#楼为独立楼栋,且周边噪音影响,充分考虑30#楼位置、环境及附加值等优劣势; 1、基于市场因素考虑,支撑短平快的销售策略,阶段性利用价格,快
9、速出货; 2、基于三期整体价格及去化情况,结合市场略有上浮,且保证快速出货;,项目价格策略:,平衡考虑销售口碑和项目利润,鉴于项目紧剩1栋住宅,建议采取追求利润的价格策略: 建议实收均价为:7003元/,较三期整体成交价上浮669元/。,二、项目30#楼定价说明 定价原则及参考依据 定价评分标准 层差及附加值制定 实收价格分布图及价格 优惠措施及出街价格分布图,定价策略:,综合考虑各户型货量定价,保证此批房源整体去化; 因项目地块属性较差,临近果品市场,客户抗性较大;优先考虑销售较差房源出货原则; 充分结合产品特征客户意向及需求特征。,30#楼认筹客户分析:,30#楼房源总计:88套,共计1个
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