山东房地产项目市场分析及前期策略思路指向(含经典案例分析53页).ppt
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1、,xxx项目市场分析及前期策略思路指向,目录,一、大连全域城市化进程中金州区发展战略属性解读 二、大大连房产格局给予金州商品房市场无限发展契机 三、合而不同锁定目标客户需求触点,建立项目利益有效区隔,大连全域城市化进程中 金州区发展战略属性解读,花园式城区旅顺口,大连核心区,新市区金州新区(保税区),新市区普湾新区,生态型中心城市庄河市,现代新兴工业城市瓦房店,大大连美好愿景 全域城市化进程之“两城四区”,两城为大连主城区与大连新市区,四区为庄河、瓦房店、旅顺口及长海。,大连新市区规划 新市区作为大大连规划重中之重,使得金州新区与普湾新区荣俱真正的大连市区血统,近期普湾新区发展热度高涨进一步加
2、速了大连新市区之于本案规划利好实现力度。,国际旅游避暑胜地长海,大连新市区规划给予金州新区的战略属性 金州新区区位与规模发展的核心属性,普湾新区至大连市区全程45公里,金州新区至大连市区全程30公里,金州区,大连市区,2010-2013年九里到普湾新区振兴路,全面通行城际铁路,轻轨三号线的大大连交通的系统化建成 渤海大道的全线竣工 加之成熟完备的城市生活配套 将金州区之规划地位与住居属性从金州新区中脱颖而出!,类环形产业带分布使得金州城区成为最具住居价值磁场,金州区,大连新机场 预计2015年完工并启动,大连市,三十里堡,登沙河,金州湾,开发区,杏树,石河,拉树山,大连湾,全域城市化进程推动下
3、, 金州区已然跃升为大大连核心之地!,大大连房产格局给予 金州商品房市场无限发展契机,大连市,开发区,金州区,大连市,开发区,金州区,大连市,开发区,金州区,供应量,销售量,从大连市、开发区08-10年供销对比来看,大连市区供销较往年出现明显下滑趋势,2010年除甘井子区外,市内3区销售总量仅190万平。而金州新区的商品房供销呈稳步上升趋势。随着普湾新区带来跨越大大连的规划力量启动,作为跨越规划之核心枢纽地位及大连外溢需求首席承接的金州新区房地产市场必将迎来更好更快的发展!,2008-2010年大连、开发区、金州供销对比图例,单位:万平,大大连规划下原市区满溢需求有利引流,成交量下滑近四成,金
4、州新区区域板块特征及品牌格局解读,金州区板块: 金州北与普湾新区连接最近的板块,是“十一五”规划的金州开发新区之一。目前新客运站与普湾新区利好联系是区域主要卖点。当前供应产品以高层为主。 龙王庙金渤海岸度假和服务业板块,目前世茂嘉年华是区域最有影响力的项目,区域拥有靠海资源,滨海路将与大连市形成连接,是具有潜力的房地产板块,但是目前为开发初期,市场尚不成熟。目前在售项目以高层为主,万恒、世茂拥有低密度的别墅和多层产品。 五一路泛中心:由于金州区中心供应匮乏,因此形成与金州市中心共享城市资源的五一路泛中心板块。该板块与沈大高速公路连接,并共享与开发区连接的五一路,因此吸引老城区中心客户。目前,该
5、区域以高层为主。 大黑山:该板块项目比邻五一路,拥有大黑山良好的自然资源,是金州距离开发区最近的板块,因此吸引开发区外溢客群购买。区域主要以高层销售为主。少量销售低密度的别墅和多层。,开发区板块: 开发区中心开发区早期的发展板块,掌握开发区与各区的网络交通以及商业、教育等城市资源。目前区域住宅以高层为主,少量高端项目有低密多层。 滨海路是开发区目前最火的板块。拥有靠海度假资源,新区建设日益成熟,并且挤进众多国际和全国一线开发商,开发了众多经典高端楼盘,该板块是大连新兴的富人区。区域以高层和别墅产品为主要供应,中高端项目有多层供应。 金石滩发现王国主题公园是该板块的主要卖点,由于缺乏商业配套,目
6、前区域房地产市场尚不成熟。板块以低密度的多层和别墅为主。,金州新区一线品牌开发商分布,开发区集合全国和国际品牌6家,品牌项目9个。而金州区全国品牌1家,本土一线品牌2家,品牌项目仅3个。因此对比两区域,开发区品牌成熟度相对较高,具有较强的吸附中高端客群的能力。而金州区主要为本地开发商盘踞,品牌割据战尚未显现,主要体现居者属性价值的为项目品牌力!,品牌形象塑造分析,经典案例解析,产品信息: 建筑面积180万共分七期开发。目前,一期别墅产品原墅、高层住宅产品艺墅及城市别馆已完美交付;二期别墅产品领墅和高层住宅产品视界将于2011年全面交付;三期首席海景235333高尔夫专属平层官邸果岭墅、150五
7、层电梯花园洋房郡墅、创新3G别墅领墅、110140Art-Deco全海景高层住宅视界、6893私属级亲海精装锋寓,2011年,110、140五层电梯花园洋房郡墅号、60139城市别馆号。 配套建设: 红星海社区内的4万以“爱“为主题的LOVE山体公园、8000STAR红星海滩,13000东北亚首席湾区会馆红星会馆、全球唯一5000综合物管大楼均已落成并投入使用。2011年,红星海14万国际滨海休闲商业街工程将全面启动;红星海016岁教育示范工程体系之红星海红黄蓝幼儿园将建成并实现招生。2012年,红星海教育配套之北京十一学校大连开发区实验学校也将落成并全面招生,红星海世界观塑造品牌形象三板斧:
8、,2、全方位媒体轰炸是将品牌形象传播给受众的重要手段,1、高调的产品展示是品牌形象震撼亮相的直接手段,3、精准的活动营销是让消费者对品牌产生忠诚度的有效手段,1、高调的产品展示,高调售楼现场展现是展示品牌形象直接手段,专业的销售形象和物业形象是品牌形象的商标,专业的销售形象和物业形象是品牌形象的商标,2、全方位媒体轰炸,户外媒体,报纸媒体,电视媒体,3、精准的活动营销,品牌落地阶段活动关键词:明星事件、高调、曝光频繁,活动目的:企业品牌和项目品牌在短期获得认知,2009-2010主题活动圈层生活感动大连,呈现独一的新奢华主义生活。,活动目的:维系首期置业客群,扩展新客群,巩固项目品牌形象口碑,
9、品牌巩固阶段活动关键词:体验营销和情感营销、积极维系、有效性,品牌提升阶段活动关键词:良好的公众形象,活动目的:在区域市场的确立顶尖地位,进入2010-2011年之后,红星海世界观继续以高调的明星推荐活动和项目体验类活动的同时,加入了提升自己良好公众形象的活动。以提升公众形象和回报社会是借赚取社会无形的口碑价值,确立项目在整个市场地位。,(详情见附件内容),产品展示,经典案例解析,华润海中国,华润海中国目前售楼处华润海中国艺术馆以独特的设计造型展现自身的文雅和艺术的气息。进入艺术馆之前园林水系令人心旷神怡。一路上华润海中国的宣传路旗展示牌处处可见,并沿街矗立海、中、国,三个大字,提醒着人们他是
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