协信TOWN城5号地块商业定位和商业规划案.ppt
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1、欢迎你来到协信新格调,置身北部新区潮流腹地,齐聚购物、餐饮、娱乐为一体的新生活方式中心。,协信TOWN城5号地块商业定位和商业规划,目录 区域发展现状 项目本体分析 成功案例分析 项目定位建议,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,区域发展分析-区域经济分析,渝北区近几年工业和高新技术产业发展迅速,带动区域GDP快速上升,从08年位列主城第三位,且年均增速排名主城第一位,发展势头强劲,随着保税港区在区域落户,将跟进一步推动经济发展。 区域人均GDP随着经济总量的增长而不断提升,08年为3.3万元/人,位居主城中游,年均增速29.3%,高居主城第一位。,重庆市2004-2
2、008年GDP及增速(亿元),重庆市2004-2008年人均GDP及增速,主城各区域GDP走势(单位:亿元),区域发展分析-产业结构分析,2004年2008年渝北区的产业发展对比情况,2004年2008年渝北区的产业结构对比情况,项目所处渝北区,为重庆市近几年重点发展的工业和物流业产地,第二产业在区域GDP贡献中占有重要地位,同时随着高新技术和科教业的迅速发展,区域内三产也迅速成长。 渝北区二、三产业快速发展,带动产业人口迅速聚集,二产和三产人口年均增速分别为8.62%和4.45%,均高于主城区平均水平,区域产业人口的增加对拉动区域内需起到促进作用。,2002-2007年重点区域第二、三产业就
3、业人口对照表(万人),目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,项目本体分析-项目用地指标分析,项目在区域范围内规模相对较小,在北部新区中不具备较强的优势,开发难度较高。,项目本体分析-项目交通分析,项目所在片区交通基础设施充足,具有轻轨、铁路、公路、航空等现在多种交通资源,枢纽交通优势明显,区域认知度及价值感较高,但周边区域周边配套不足,无法满足住户的日常工作、生活难以保障。,项目地以居住功能为主,缺少行政区、商务等要素,将会对本项目的全天候经营带来影响,造成消费的时段不均衡; 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主,其消费特点虽其工作性质而定,即一部分人周一至周五全天在
4、外进行商务消费,在家庭居住地的生活消费频次底; 项目泛周边区域有大量中高端收入居民,项目定位应主要考虑这一客群;,项目周边高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民 金开快速路过往客流,项目本体分析-项目客群分析,项目本体分析-项目优劣分析,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,参考案例分析1-龙湖晶郦馆,参考案例分析1-龙湖晶郦馆,各业态出租面积占比,各业态租金收入占比,参考案例分析2-大指姆广场,区域位置:浦东城区中心、联洋国际社区核心要地 开业:2005年7月 项目规模:占地5.2万平方米,总建筑面积11万平方米 交通条件:794路、东周线、601路、617路、6
5、40路、 815路、936路、984路、杨高专线等数十条公交线路,贯通整个浦东,但距离2号线地铁有一定距离,因此对浦西人流的吸引力相对较弱 商业环境:周边大型商业设施较缺乏 辐射范围:周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域 客户定位:主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士,年龄在2545岁左右,项目情况,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场以块状规划,共22个建筑体块,物业组合为3万平方米四星级酒店和8万平方米的商业; 广场内商业布局主要以功能板块划分:餐饮区、购物区、生活区和文化区。,大建筑布局: 在建筑设
6、计以前,主力商 家已定,根据其对建筑规划 特殊要求,一般位于较大的 建筑单体;主力商家位于广场两侧,便于组织人流。,小建筑布局: 中央广场四周设置包容性 较强的中低层建筑,便于分 割租售,动静分布: 静区:在商场北面设置展览馆、艺术馆、咖啡等业态,因此人流较小,主要以艺术赏析和咖啡吧为主; 动区:以中央广场为中心,四周设置休闲娱乐及餐饮等业态,人流较大,是商场人流的主要聚集区域。,参考案例分析2-大指姆广场,以主力店为支撑,次主力店为依附,品牌连锁店为互补,达到客源共享; 主力店:次主力店:中小型品牌专卖=2:1:1.5; 主力店引入家乐福,极大吸引了客源。,参考案例分析2-大指姆广场,参考案
7、例分析2-大指姆广场,大拇指广场位于城市扩散和人口导入的浦东世纪公园区域,周边15万人口的中高档社区为大拇指广场提供了充足的客源,大拇指广场位于杨高路旁,总建筑面积11万平方米,其中纯商业8万平方米,酒店 3万平方米。商铺出租率98,且商铺租金高达10元/平方米/日,目前平均日客流量为36万。,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场采用围合式空间布局,小品体现现代自由主义建筑风格,为顾客提供全新的视觉感受,大拇指广场规划布局优点分析: 大拇指广场以小块体、组团围合式购物广场取代传统单体式MALL,布局规划上皆由一系列大小不等的建筑有机结合,这种布局规划降低了商业建筑的高度,人流动线由传统的垂直
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