德思勤-住宅户型评价.ppt
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1、住宅户型评价,用专业标准评价住宅户型,消费者 购房 经验,去不去,看位置 行不行,看户型 定不定,看价格,住宅户型评价 (第一篇),德思勤培训课程, 第一篇 ,传统户型点评方法,1.在卧室的面积配备上,通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房,小一点没关系。同时,可以把省下的面积改成贮物间。,2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。,3.客厅餐厅的空间显得沉闷,加上餐区光线较暗,不利于营造舒适的就餐环境。,4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势,公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房,通风采光不良。,5.厨房与餐厅距离太长,使室内动线过于
2、冗长。,6.主卧室与卫生间(尤其是卫生间的门)的关系不理想,风水上通常忌讳坐厕对床。, 传统点评 ,优点: 1.户型方正,便于布置家私; 2.动静分区,起居方便。,缺点: 1.餐厅采光不足; 2.主卫门对主卧床。,户型点评案例,点评户型:这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积,却显不出宽裕。布局不紧凑,导致整体使用效率大大降低。其中,客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。 优点: (1) 户型方正,便于布置各类家私。 (2) 动静分区,起居方便。 缺点: (1) 在卧室的面积配备上,通常主卧应加大,而小卧室常用来作老人房/客房/书房,小一点没关系。同时
3、,可以把省下的面积改成贮物间。 (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 (3) 客厅餐厅的空间显得沉闷,加上餐区光线较暗,不利于营造舒适的就餐环境。 (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势,公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房,通风采光不良。 (5) 厨房与餐厅距离太长,使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间(尤其是卫生间的门)的关系不理想,风水上通常忌讳坐厕对床。, 传统点评 ,概论,户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系, 第二篇 ,户型与 小区布局的 关系,
4、概论 ,物业价值的唯一性: 相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同; 拥有资源的不尽相同(景观资源)。,户型 与 容积率的 关系,容积率越高,意味着建筑密度大,楼间距小,对视情况多(小区容积率大于3 则环境恶化) 反之亦然 例:2004年红树湾楼盘 红树西岸 容积率 3.32 (大体量高层板楼) 瑞河耶纳 容积率 1.41 (联排别墅、洋房、小高层) 中信红树湾 容积率 3.18(高密度板楼、高层塔楼) 容积率低,每平米占有资源多,价格自然要高, 概论 ,户型与 单元平面的 关系,户型平面的优劣取决于建筑平面,点式楼 后排南北通 但视线受阻; 前排不能实现南北通,板式楼 户户南北通, 概
5、论 ,户型与 楼层的 关系,低楼层可以享受内院景观 小区住宅,楼层越高,楼层间的压抑感越少 价格制定时,往往最低价为3层;1、2层价格高于3层;3层以上,逐层加高, 概论 ,中国民居对朝向的选择,广东以北民居:向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 广东民居(北回归线以南): 向南房冬日有阳光,夏日无阳光 向北房冬日无阳光,夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居: 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择: 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向, 概论 ,户型与 景观朝向的 关系,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化
6、 案例: 1 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力, 概论 ,* 户型 评价表,住宅户型分类表(附件一) *住宅性能标准表 (附件二) *住宅户型评价表 (附件三), 系统评价 ,点评,系统评价,深圳住宅分类,住宅户型分类表(表1-1) 单位:, 专业标准,深圳住宅分类,住宅户型分类表(表1-2) 单位:, 专业标准,住宅性能标准 参考:建设部商品住宅性能认定标准,住宅性能标准一(表2-1)(套内面积), 专业标准,世联住宅性能标准,住宅性能标准一(表2-2)(套内面积), 专业标准,* 住宅 户型 评价表,*住宅户型评价表(表3
7、), 专业标准,市场 对 户型 的 关注点,客户在购房时 考虑居室各部分优先顺序 客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等) 主卧室:合理性(面积、采光)、私密性 餐厅: 相对独立,通风采光 厨房: 宽敞实用,有服务阳台 卫生间:便利性、隐蔽性 次卧室:作书房、客房适宜 阳台/露台: 生活阳台(景观阳台)的休闲、观赏性 服务阳台(生活阳台)的实用 在户型评价时,要尊重这种市场需求,并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价,人居标准,功能 空间 分类,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢 储藏、工作、学习、阳台 住宅的“三类”空间 公共空间:客厅、餐厅、生活阳台 私密空间:卧室、书房
8、、衣帽间 主卧卫生间 服务空间:厨房、公用卫生间 工人房、储藏间 服务阳台,人居标准,功能 分区 合理,动静分区 活动区和休息区分开 动区 客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置 静区 卧室 位置应比较深入 动区与静区之间 卫生间 方便使用,室内动线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,人居标准,动静分区案例(1),跃式户型最易实现“动静分区”,动区,静区,人居标准,动静分区案例(2),平面户型也可以作到“动静分区”,动区,静区,人居标准,空间尺度合理,各功能空间尺度合理、舒适 客厅:宽敞明亮、通风,有好朝向、好景观 开间不应小于3.6米,宽深比不大于1:2 要留出摆放家具的稳定空间
9、卧室:主卧:应具有好的朝向,开间应不小于3米, 面积应大于12, 且应带有主卫生间 次卧:面积应不小于8 宽深比1:1.21.5左右 餐厅:餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔 厨房:厨房应紧邻餐厅,宜带一服务性阳台 卫生间:净宽不宜小于1.6米 阳台:保证客厅有良好的视野,采光栏板最好做成 全透明或半透明,人居标准,空间比例失当案例,客厅、进深太大,空间比例失当,形成面积浪费,人居标准,面积 比例 适宜,除了大户型豪宅以外,如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系,是户型设计、评价中应关注的主题之一 各房室具有与其户型相匹配的比例 大户型不应出现过小房间 主卧应明显大于次卧 三户室客厅
10、与卧室的比例应把握在15:1以内,人居标准,房室比例失当案例(1),厨房面积过大(13 ),比次卧室大得多,甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。,人居标准,户型与 定位一致,同样是一梯四户的蝶式平面,小户型与大户型的市场定位、客户定位不同,其客户需求不同,功能、布置亦会不同,天鹅堡: 四房:240 三房:220,美庐锦园: 三房:115 二房:84,香蜜湖豪庭: 三房:68 二房:55,人居标准,通风采光,室内四明 明厅、明房、明厨、明卫 公共空间通风采光 电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道,新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光(架空层、楼梯、电梯厅),人居标准,公共空间通风采光案例 (1),
11、一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,人居标准,公共空间通风采光案例 (2),一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光,则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心,通风采光,通风采光,通风采光,人居标准,各房室合理性要求(1),客厅 空间独立 客厅开口不易过多 要有两面完整的墙 方正开阔 方正完整,是实用的布局 开间至少应大于3.6米,但开间不宜大于5米 长宽比不应失调 深度开间比不宜大于2:1 入口设玄关 入户门厅(玄关)是住宅内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然,保障私密性,人居标准,客厅开口过多案例,客厅开口过多,使客厅很多面积成为公共交通面积,不易布置家具,人居标准
12、,各房室合理性要求 (2),餐厅 相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角 与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化,人居标准,餐厅 不独立案例 (1),上图客厅与餐厅分区不明显,餐厅成为过道几乎没有办法利用;客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促 下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立,人居标准,餐厅 不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区,但餐厅不占一角(两面墙夹角),周边门开口过多,几乎成为过道,不便使用。,人居标准,西式 厨房改善餐厅案例,上图采用中式厨房,餐厅采光较差 下图采用西式厨房,厨房与餐厅在空
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