地产前沿2007年郑州市君悦城策划推广提案.ppt
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1、君悦城策划推广提案,地产前沿,目录,一 洞察市场 二 项目理解 三 核心定位 四 推广策略 五 创意表现,一 洞察市场,1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛,竣工平稳,郊县房地产发展提速 3、市场供应平稳,需求旺盛,总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变,产品结构逐步升级 6、商品房空置减少,结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落,2006年郑州市房地产市场主要调性:,2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势; 房价仍然上涨较快,市场需求旺盛; 居民自住性、自用性需求是主体,少数投资性需求依然存在; 土地日益稀缺,住宅市场供给相对不足,土地价格攀升影
2、响房价上涨; 产品结构变化:多层住宅开发比例逐年下降,高层住宅比例增加; 楼盘区域分布:老城区市场比例下降,郑东新区和管城区比例提升; 市场交易心理:群众出于对房价上涨的预期,从众性、被动性购房增多; 未来房价走势:继续呈刚性、稳步上涨趋势。,对于郑州市房地产市场来说,2006年应该称得上是波澜壮阔的一年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多,简直是令人目不暇接,房价、地价上涨之快让人惊愕。 郑州房地产市场经历了06年的波澜以后,接下来的07年房地产市场的发展趋势,对于各界人士都是一个关注的热点。现从以下几个方面对07年房地产市场的趋势作以分析。,2007年郑州房地产市场发展趋势分
3、析,土地市场管理将更加规范,地价会继续上涨 据公开统计,2005年只有20宗,供应土地约1905亩;2006年仅有可怜的14宗,566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。 城中村改造力度将加大,市场会规范 07年将会有更多的城中村被改造。 目前郑州市的城中材改造模式是在城中村地价较低的基础上形成的,这是土地市场的一种寻租现象,随着中央政府对土地市场监察力度的加大,07年或08年郑州市可能会取消现行的政策,而改为由政府拆迁拍卖的形式房价较高的城市都是如此。,由于市内建成区土地供应减少,开发项目将逐渐向郊区发展,首先可能发展起来的区域可能是西区和北区,郑东新区以东也是一个良好的发展方向
4、,但由于城市发展用地没有获得国家批准,各部门和开发商都比较谨慎,增长的速度可能会稍慢,但郑东新区会继续保持热点。西区除了老国有企业的改造搬迁土地外,将会向中原路、郑上路两侧发展,会形成多个大盘托市的盛况。北区将沿着花园路、文化路向北发展,北区市场会形成爆发式发展的局面。南区航海路与未来大道、中州大道附近竟会有一定的供应量,继续保持一定的热度,但总体数量有限。另外城中村改造项目推出的商品房将会占有相当大的比例,中心城区和主干道没线的商务、商住物业会是个春天。所以郑州07年的房地产发展涨幅只会比06年更快、更普遍!,07年是郑州市房地产的投资新纪年!,市场热点区域增多,供应向北、西倾斜,如果是06
5、年12月拍卖会上最新的“地王”,南阳路宋寨路口的交通技校土地,431万/亩,容积率2.0,每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算,建成商品房每平方米的成本在5034元。2008年该处房产预售时,每平方米均价保守计算不低于6300元。 市场供应量区域性和有限性,加上土地价格的推动,强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会达到5070%的水平,北环会在45005000元/m2,郑东新区会在60007500元/m2,西区会在40005500元/m2、南区会在42005000元/m2、东开发区会在35004200元/m2。,房价将继续上涨,进入07年高端豪宅将出现,
6、90平方米以下户型将向精细化方向发展,户型配置将更注重实用合理。郑州房地产市场发展这么多年,房屋需求主要向解决居住问题和改善居住环境两方面发展。一般消费者大多已有房屋,目前需求主要向中低和高档两端发展,高端需求逐渐产生。另一方面,由于房价的上涨,为高端产品的开发提供了较多的空间。 随着国家有关政策的实施,90平方米以下户型将成为市场的主流,充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一,也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向。好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。另外,由于房价的上涨,90平方米以上房型也将向节约面积的方向发展。,产品向精细化发展,产品需求方面,由于房价的
7、上涨,产品需求向精细化发展,户型面积需求偏小,对两房和小三房的需求会越来越大。 消费者阶层将向两端发展,高端客户需求将会减少,中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。,客户需求保持稳定,小结,土地市场管理将更加规范,地价会继续上涨 城中村改造力度将加大,市场会规范 市场热点区域增多,供应向北、西倾斜 房价将继续上涨 产品向精细化发展 客户需求保持稳定,1月份全市商品房销售7448套,商品房销售面积79.1万平方米,商品房销售均价为3299元/平方米 1月份全市商品住宅销售6726套,商品住宅销售面积70.99万平方米,商品住宅销售均价为2958元/平方米 2月份全市商品
8、房销售4696套,商品房销售面积51.53万平方米,商品房销售均价为3431元/平方米 2月份全市商品住宅销售4341套,商品住宅销售面积47.08万平方米,商品住宅销售均价为3128元/平方米,2007郑州14月份郑房指数,3月份全市商品房销售5586套,商品房销售面积64.32万平方米, 商品房销售均价为3527元/平方米 3月份全市商品住宅销售5100套,商品住宅销售面积58.05万平方米, 商品住宅销售均价为3266元/平方米 4月份全市商品房销售6917套, 商品房销售面积81.49万平方米, 商品房 销售均价为3829元/平方米 4月份全市商品住宅销售6079套商品住宅销售面积69
9、.97万平方米, 商品住宅销售均价为3268元/平方米,区域内市场简要,【区域范围】 指花园路以东、金水路以北、北环以南、107以西的广大区域 【区位分析】 本区域的楼市,见证了郑州市房地产年发展的辉煌历程。 便利的交通及投资环境的成熟,便利的交通、优美的生活环境 及成熟的配套设施,使该区域不仅拥有高品位的消费群体,还 拥有很多高价位、高品质的楼盘。而经三路财富大道的形成、 107国道东迁改景观大道的逐步落实,吸引了大量的外地开发 商进军该区域,以及郑东新区的开发建设,使该区域在郑州楼 市版图上有着举足轻重的作用。不仅住宅市场火爆异常,而且 商业地产更是热情如火。,本区域的楼盘在郑州地产同期开
10、发的楼盘中处于领先地位,是郑州房地产发展的见证,拥有郑州市高价位、高品质的楼盘和彰显身份的消费群体。作为郑州市向郑东新区扩展的必经区域,无论住宅项目还是商业项目,都以高端形象示人,从早期的建业城市花园、未来花园、金城国际广场、鑫苑名家等一批高品质的楼盘,到目前的阳光新城、正弘旗、天一大厦、广汇PAMA等高端的新锐项目,区域内名盘林立。,区域楼盘简要,阳光新城,项目地址: 鑫苑路和中州大道西北东 开发商: 河南泰宏集团 产品定位: 中高档住宅项目 规划设计: 深圳筑博和美国奥斯本 占地面积: 147亩 总建筑面积:33万 容积率: 3.4 绿化率: 35% 均价: 5022(二期) 主力户型 面
11、积范围 套数 比例 二房二厅一卫 90 127 20% 三房二厅一卫 120-130 286 45% 总户数:635 合计 413 65% 项目形象包装口号:阳光新城阳光的生活、阳光的家 媒介策略 :报纸、房地产网站、售楼部单页、户外广告牌、公交广告,首座国际广场,项目地址: 商城路与未来大道东北 开发商: 北京泰益德置业集团 产品定位: 中高档住宅项目 占地面积: 61亩 总建筑面积: 22.7万 容积率: 5.5 绿化率: 35% 主力户型 面积范围 套数 比例 一房一厅一卫 50 120 10% 二房二厅一卫 60-90 300 25% 三房二厅一卫 120 420 35% 总户数 12
12、00 合计 840 70% 项目形象包装口号 YES!首座 媒介策略:房地产网站、售楼部单页、户外广告牌 营销活动:07年4月28号中博会签约仪式,预计07年6月开盘,未来城,项目地址: 商城路与未来大道西北 开发商: 郑州市威望置业有限公司 产品定位: 中高档住宅项目 占地面积: 106亩 总建筑面积: 26万 容积率: 3.68 绿化率: 32% 均价: 4300 主力户型 面积范围 套数 比例 二房二厅一卫 104-115 75 25% 三房二厅一卫 120130 165 55% 四房 189 45 15% 总户数 300(一期) 合计 285 95% 项目形象包装口号:未来城未来大道、
13、后核心生活版图 媒介策略:大河报、今报、晚报、专业房地产网站、FM88.1、户外广告 营销活动 07年4月公开认筹,预计07年6月中旬开盘,广汇PAMA,项目地址: 金水路与中州大道西北 开发商: 河南广汇集团有限公司 产品定位: 高档住宅项目 规划设计: 香港华艺 占地面积: 134亩 总建筑面积: 30万 容积率: 3.36 绿化率: 57% 均价: 4900 主力户型 面积范围 套数 比例 三房二厅一卫 143 144 40% 四房二厅一卫 176-186 90 25% 复式 329 36 10% 总户数 359(一期) 合计 270 75% 项目形象包装口号:广汇PAMA奢适品 媒介策
14、略: 大河报、今报、晚报、专业房地产网站、DM杂志、金水东路道旗、户外广告 营销活动:07年1月27,广汇PAMA现场排号,3月9号奢适建筑品鉴会盛邀全城 07年3月17号公开选房,07年3月25号开盘,曼哈顿广场,项目地址: 金水路与未来大道两边 开发商: 郑州升龙置业 产品定位: 中高档综合项目 占地面积: 170亩 总建筑面积: 85万 容积率: 7.5 绿化率: 25% 均价:4800(住)12000(商) 主力户型 面积范围 套数 比例 一房 50 227 10% 二房二厅一卫 97 677 30% 三房二厅一卫 151 678 30% 四房二厅一卫 179-182 451 20%
15、复式 204 226 10% 总户数:2259 合计 2259 100% 项目形象包装口号:曼哈顿广场城市综合体 媒介策略:大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告 营销活动:06年12月8号奠基;07年1月12号首府贵宾卡排号;07年1月30号商铺会员招幕 4月21号步行街开盘;5月15号国际公寓贵宾卡排号,家天下,项目地址:农业路与南阳路交汇处北200米 开发商: 河南国基置业有限公司 产品定位:中高档综合项目 占地面积: 100亩 总建筑面积: 26万 容积率: 3 绿化率:38% 主力户型 面积范围 套数 比例 一房 30-48 25% 二房二厅 58-108 30% 三房二
16、厅 120-138 30% 四房二厅 160-170 10% 复式 160-170 5% 营销活动07年8月售楼中心开放,正弘旗,项目地址: 金水路与未来大道两边 开发商: 河南正弘置业有限公司 产品定位: 中高档综合项目 规划设计: 柏涛(墨尔本) 占地面积: 53亩 总建筑面积:17万 容积率: 4.82 绿化率: 35% 均价:4660 主力户型 面积范围 套数 比例 二房二厅一卫 92 160 20% 三房二厅一卫 130-140 280 35% 四房二厅一卫 176 240 30% 复式 260 120 15% 总户数 800 合计800 100% 项目形象包装口号正弘旗:名牌生活、
17、boss毫宅 媒介策略大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告 营销活动06年9月20号正弘旗售楼中心正式对外开放;06年9月23号正弘旗开盘; 06年11月正弘置业九年感恩回馈月;07年1月21号正弘置业举行正弘十周年奢尚盛典活动; 07年5月18号姜文将6.8日来郑州!,天明森林国际公寓,开发商:天明房地产有限公司 总建筑面积: 60100 单位数 328户 绿化率 35.7% 容积率 6.7 主力户型 套数 面积(平方米) 比例() 一房 98 39、41 30 两房 148 61、93、97 45 三房 49 90 15% 四房 33 172 10% 项目形象包装口号:天明森
18、林国际公寓; 东风路尖峰高度 媒介策略:报纸、房地产网站、售楼部单页 营销活动:目前接受咨询,小结,从竞争区域楼盘来看,事实说明07年市场中高端楼盘竞争相当激烈,中小户型也占楼盘户型比列的50以上,均价也直逼5000,从推广手法上,中高端楼盘都有自己非常鲜明的特色及鲜明的客层,市场结论,二 项目理解,项目初步了解,君悦城: 地点:东明路红专路交汇处 占地:42亩 总建面积:16万平米 建筑形态:6栋高层 物业类型:住宅,公寓,商铺 主力户型:2R,3R 主力面积:紧凑中小户型并获有创新设计大奖殊荣,项目初印象,政务区重量级大盘,周边配套齐全 容积率相对较高 超百米建筑体,高档社区 现代、简约的
19、建筑情怀和生活滋味 以中小户型住宅为主的高尚社区,生活概念清晰,SWOT分析,1 地段优势:3C地段(COD CLD CBD);中原政务区 2 配套优势:周边高端综合配套 A.政务区,省区税局,检查院,总部大道; B.开来酒店,报业大厦,索克大厦,豫烟大厦,财富广场; C.上海世纪联华,家世界,海底捞,小肥羊 3 产品优势:地标性建筑(后现代建筑风格,超百米建筑群落) 4 户型优势:中小户型为主(强有力的迎合市场) 5 客户优势:项目所在区域的优势吸引了大量的客户源及户型优势辐射了广泛的客户群体,优势(S):,1 项目进出口交通不便利,不临主干道,经一路和东明路道路相对狭窄 2.项目附近设有加
20、油站,相对程度上影响销售 3.项目景观及绿化因占地面积原因不能做到完善 4.项目内配套欠缺(如:会所,幼儿园等) 5.停车位较少,不能满足大部分业主停车 6.作为高端楼盘其价格竞争对手较多(例:正弘旗,CBD楼盘) 7.开发商品牌效应不足,劣势(w):,1.本地块为都市黄金地块,身处政务区,其稀缺性唯一性价值不凡 2.项目周边新楼盘的开发,其综合因素条件会越来越难 3.中小户型已经成为市场热捧,况且我们的户型设计非常合理, 是我们投入市场的最大机会 4.面积相对较小,升值空间较大,有利于投资客户,机会(O):,1.国家宏观政策的风险(如国六条,物权法等) 2.目前大量投资客户已转向股票投机 3
21、.07年来,大中型城市房价有行无市,价格虚涨,成交量下滑 4.项目为高端盘,同等楼盘价格竞争的威胁 5.竞争楼盘的存量房的威胁,威胁(T):,三 核心定位,CBD,COD,CLD,商务群楼+国际会展中心+立交桥+高速公路+ 新车站+省艺术中心+SHOPPING MALL 商业步行街+五星级宾馆+,政务区+国税局+检查院专员办事处+ 政府家属区,君悦城+家世界+世纪联华+各色餐饮业综合服务业 报业大厦财富广场索克大厦数码大厦,区域价值分析, CLD(中央生活区)之要义,城市人居梦想之地 城市富人特区 城市上发展综合核心 城市规划、配套科技先进 城市达官显贵云集之地,1亿中原人的生活梦想,CBD(
22、中央商务区)之要义,城市商务核心 城市活跃动脉 城市经济脉搏 城市形象名片 城市财富之源 城市CEO交际场,郑东CBD,撬动大郑州经济发展重要支点, COD(中央政务区)之要义,城市权力中心,尊贵、威仪天下 城市全面持续发展的指挥总部 城市最安全、交通最便捷的地方 城市中心 城市素质最高人群的汇集地 城市人文和景观规划NO.1,省级行政中心,特权阶层专属领地,COD,CLD,CLD,以直观的视觉,发现区域价值,CBD+COD+CLD共享地,3C城市带, 区域价值小结,区位价值核心提炼,政务区COD,政务区,它是一个城市的政治活动、行政管理的运作中心, 它具有一个城市的核心价值,另外,它具有价值
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