商业地产全案策划流程.ppt
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1、,B.A.Consulting,偉業 商業,商业地产全案策划流程 蔡宇翔,商业地产经验分享,伟业操作项目精选,奥林匹克公园商业项目,北京奥林匹克公园中心区位于国家森林公园南部,项目总占地33公顷,地上总建筑面积约137万平方米,区域内包括2008年奥运会主场馆国家体育场、国家游泳中心以及国家体育馆,同时包含文化设施、市政管理设施与面积广大的商业设施,项目规划集商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓等于一身,是一个综合性、超大型的房地产开发项目。 我们凭借多年从事商业地产策划所积累的丰富经验以及对北京市商业地产市场精确地把握和了解,通过对区域商业市场的深入了解为根本依据,提出了最符合项目特点,并符合商业
2、发展规律的商业规划和定位思路,以大量的数据支持、严谨科学的市场论证、全新的规划理念得到了由来自世界各地的房地产、投资、经济、规划等各方面专家组成的评标委员会的一致认同,并获得了业内外以及相关媒体的好评。,东华国际广场,作为东直门交通枢纽工程,由北京城建集团投资开发的北京重点建设的大型项目,项目位于东直门立交桥东北角,总建面80万平方米,楼层最高有150米,将成为东直门地区最高最醒目的建筑。,西环广场,本项目由西城区人民政府北京金融街建设开发有限责任公司开发,同样位于交通枢纽的大型工程项目,项目位于西直门立交桥西北角,投资金额为近30亿人民币 总建筑面积约为26.4万平方米。,深圳中信城市广场,
3、深圳中信城市广场是位于深南路市政府南侧由中信深圳(集团)公司在深投资的一大力作,是被深圳市政府列入20002002年的政府重点工程 占地5.1万平方米 是目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHOPPING MALL。,北辰绿色家园位于北五环外,与奥林匹克公园及国家森林公园隔街相望。 项目总建筑面积183万平方米,其中商业面积10万平方米,由北辰地产投资开发。社区内拥有亚奥学校及休闲生态公园,是整个区域内最具有“新生态”生活气质的超规模居住区。,北辰绿色家园,远洋山水,本项目是中远房地产开发有限公司开发的一个大型社区住宅项目,项目位于长安街西延长线玉泉路与鲁谷路交叉路口东南角
4、商业部分总建筑面12万平方米,该项目作为由崇文区计委与百荣投资控股集团有限公司共同开发的地标性建筑 百荣集团是一家多元化发展的集团公司。该集团房地产事业部主要从事房地产开发建设、商品房销售等业务,具有良好的信誉以及雄厚的实力。 鼎能南中轴路项目是其继百荣世贸商城之后进军南城房地产的又一力作。,鼎能南中轴路,77街西单文化广场购物中心是新加坡77街投资集团在北京全力打造的时尚购物中心。 新加坡77街投资集团在零售界被誉为“新加坡第一时尚品牌”, 此次是该品牌首次进军中国市场。引进现代感极强的“酷”类产品。 建成后的77街北京西单文化广场购物中心面积2万平米, 将是京城第一家以服务于年轻人为特色的
5、集时装与娱乐为一体的购物中心。,新东安市场,北京有三大外资店中店购物中心,新东安市场是其中的一个,它是由新鸿基地产发展有限公司开发,位于北京王府井的大型商业项目,1998年竣工开业。,商业地产全案策划流程,目 录,一、商业物业开发概念,开发目的,项目建设类型,商业项目分类,二、商业物业策划流程,市场定位,产品定位,营销推广,市场调研,商业物业开发概念,1.从开发商开发物业目的讲,开发、工建、销售,以套现并赢得利润,建设商业项目增加开发亮点,以带动住宅的品质。(引申:商业可提高住宅的品质),返回,商业物业开发概念,2. 从项目建设类型角度讲,待建:前期有分析与估算,但没有确定具体开发形式,未建:
6、已有明确的开发形式,同时有业态及产品规划,已建:已经建成的物业,返回,商业物业开发概念,3. 从商业项目的分类讲,传统商业,概念性商业,返回,上海新天地,目的性消费、营造氛围,商业物业策划流程,一、市场调研,宏观市场分析,返回,经济环境分析,政策环境分析,其他因素分析,消费者调研分析,市场容量,消费力,目标消费群,消费结构,经营商户调研分析,行业分析,业态分析,投资分析,招商进程,商业物业策划流程,返回,商圈分析,商圈分类及范围,主要商圈与重点区域分析,主要商圈,次要商圈,辐射商圈,商圈圈定方法,影响因素,项目外部,项目内部,位置,规模,性质,业态分布,经营方式,经营状况,目标消费群,主要商圈
7、与重点区域分析,供应总量与需求总量分析,区域供求状况分析,区域商业供求趋势分析,市场机会与风险分析,商业物业策划流程,二、市场定位,返回,市场定位,项目总体定位,目标客群定位,经营商户定位,投资人群定位,目标客群定位,项目功能定位,分区定位,分层定位,项目品牌定位,智能化定位,项目价格定位,租售策略分析,定价原则,本案最终价格定位,租,售,租售结合,定价方法,租赁价格,租售价格,项目定价投资分析,投资额回报分析,年收益分析,商业物业策划流程,三、产品定位,返回,a.产品总体定位(体量、档次),b.项目自身 产品设置建议,外立面,出入口,电梯,道路组织,中央空调,电子商务系统,休息处,硬 件,项
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