商业地产基础培训PPT课件.ppt
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1、商业地产基础培训,注意事项,请各位同事将手机关闭,以确保培训效果; 请各位积极参与,各抒己见!,培训内容及安排,第一部分:商业地产基础知识,第二部分:商业地产市场调研,第三部分:商业地产市调案例,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所; 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。,商业地产的含义,商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,商业
2、地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积,靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,商业地产的内容,商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/,Part1:商业地产基础知识,商业地产在开发和运营中涉及
3、到三个层面,贯穿商业地产全过程的三种行为,商业地产的四个元素,商业地产的发展,商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/,发展阶段,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100美元,2000美元,人均GDP,传统商业,8000以上美元,4400美元,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件; 在国外人均GDP30004000美元时,家庭汽车拥有率1520,商业地产发展(Shopping Mall为例)才开始进入发展阶段;人均GDP10000美元,家庭汽车拥有率60,才是成熟发展阶段。,商业地产的市场发展条件,欧美:,亚洲及国内(含香港、新加坡等)主要判断元素
4、为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类:一是都市型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元;二是郊区型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。,亚洲及国内:,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展 趋势及特点,商业地产的发展特点与趋势,商业地产分类,市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/,商业地产的分类,商业地产的分类(续),商业地产基本术语,商圈/业态、业种,在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要
5、有共同的界定: 1)、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域。,商业地产基本名词术语,2)、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。
6、目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。应用: 策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功; 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析; 传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药品、图书等业种; 零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。,商业地产基本名词术语(续),主圈:65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟 次圈:25
7、%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行来店在20分钟以内;大型商场的次要商圈在8公里以内,无论使用何种交通工具来店,平均不超过40分钟 边圈: 10%顾客来自边缘商圈。一般来说,小型商店的边缘商圈在1.5公里以外,顾客步行来店在20分钟以上;大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影 响 商 圈 大 小 因 素,根据ICSC对商圈的定义: 指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。 商圈区域界限是由一些因素决定,包括中心本身的性质可进入性
8、自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。,商业地产基本名词术语商圈分析,发展 阶段,市场 表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展,经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后,市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善,集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展,新商业出现,大型商业机构进入,商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化,经营和销售同时存在,商铺市场化,销售成为核心赢利手段,销售不是实现
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