星彦(精品)2008年桐山国际购物广场二期产品定位报告.ppt
《星彦(精品)2008年桐山国际购物广场二期产品定位报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《星彦(精品)2008年桐山国际购物广场二期产品定位报告.ppt(56页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、桐山国际购物广场二期 产品定位报告,项目价值判断,项目类型 价值分析 项目定性,项目类型:城市新区中等规模商业项目,区位交通经开区,西南组团门户;金寨路高架及锦绣大道、合宁高速、芙蓉路连通市区及其他板块,利于项目导入外来客源; 区域规划城市副中心,国家装备工业基地,文教、居住、先进制造业功能区; 周边环境项目西临金寨路,自身以及周边有易初莲花超市、大型家具市场、会展中心、明珠广场、五星级明珠酒店、徽园等,地处区域核心商圈,有助提升项目品质; 地形条件似长方形,相对规则,南向明珠广场景观面,易于整体规划; 规模体量新城6万体量,高容积率,产品可塑性差; 功能布局商业用地,功能发挥空间多有限制。,
2、项目基本条件,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,占地:10970 总建:64408 酒店:5040 SOHO办公:42030 底商:17338,易初莲花,项目价值分析:延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位,区位价值: 城市南向发展和区域功能定位驱动的新一轮热点。,经开区 外部需求主导,内部需求成长中,目前以首次置业为主。 随着区域内产业发展,区域需求呈两极分化特征明显。,会展板块:住宅稀缺,商业、商务有待进一步完善。 工业区、芙蓉西路板块成为首次置业的主力热点。 会展板块住宅稀缺,商业、商
3、务发展潜力大。 具备特殊景观的大学城板块,将是新一轮市场中的中高端升级板块。,城市南拓一体化:经开区开始融入合肥主流市场。 以现代交通枢纽为驱动的西南门户(经开、滨湖); 金寨路高架; 在城市发展方向上,处于从属的位置;,南部同城化:连接滨湖,存在大幅区位提升潜力。 滨湖新区:高标准规划新城区。 经开区:区位紧密连接新旧城区,纳入城市发展紧密区域。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地:10970 总建:64408 酒店:5040 SOHO办公:42030 底商:17338,项目价值
4、分析:开发区的明星板块,板块价值:门户升级板块,交通升级: 交通枢纽紧密连接主城、新城。 配套升级: 周边配套日趋完善,为区域最成熟板块,认知度高。 区域中轴,辐射升级: 位于区域中轴金寨路,保持对西部居住、文教板块以及东部工业园区辐射力。 竞争升级: 新增区域性商业规划众多,有较大竞争压力。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地:10970 总建:64408 酒店:5040 SOHO办公:42030 底商:17338,项目价值分析:区域资源占有最大的标杆地块,基地条件:占据最佳资源
5、的标杆地块,交通枢纽,交通便利,交通辐射性强。 自身商业功能,区域大卖场,人气聚集度高。 区域丰富商业配套,区域最成熟板块,认知度高。 明珠广场、徽园、会展中心等视觉景观,标志性景观。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地:10970 总建:64408 酒店:5040 SOHO办公:42030 底商:17338,地块规划价值点:区域商业、商务配套补充,南向景观面,区域商业、商务配套,卖点突出; 区域商业、商务配套落后于区域发展,存在潜在需求。 区域商业、商务配套补充,易初莲花,占地:
6、10970 总建:64408 酒店:5040 SOHO办公:42030 底商:17338,东方家园,上海城市,明珠花园度假村,在建5层办公楼,2,1,时机价值点:南拓带来两次升级机会,时间节点,事件,本案机会,锦绣大道东延,预计2010年,获认国家经济开发区,2000年,金寨路高架开通,2008年,连接滨湖新区,交通改善,产业导入,拉近主城距离,主城10分钟生活圈,获认国家级经济技术开发区,政策、资金扶持,基础设施改善,产业大量导入,经济实力进一步增强,产业人口集聚; 金寨路高架开通拉近与主城距离,纳入主城10分钟生活圈,带动区域整体升级; 锦绣大道东延,紧密连接新城,南部同城化。 城市副中心
7、成形拉动商业、商务配套需求,城市副中心成形,预计2012年,与新城市中心紧密联系,项目属性分析:副城中心升级版综合体,城市副中心:城市发展主方向,西南组团,城市副中心; 区域核心地段:区域核心商圈,会展、商务、商业功能聚集区; 综合体升级:一期商业卖场功能,目的性消费为主,二期升级产品线,完善区域商业、商务补充; 区域商业定位:区域商业功能,对主城影响有限; 补充商业业态:区域商业发展落后于整体经济,商业、商务配套欠缺。,市场机会判断,区域研究 产品机会判断,城市副中心:合肥正由单中心向多中心发展,开发区正处在城市战略发展方向上,将成为合肥西南组团城市副中心,合肥市城市发展战略是向西向南发展,
8、经开区处在城市发展主方向上,打造西南城市副中心。,北部:重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业; 东部:发展现代物流、精细化工及家电配套产业; 西部:建设中国科学城,发展IT产业; 西南部:突出发展现代大工业,逐步发展成为国家装备工业基地。,商务文化区:随着金寨路的开通,区域与主城的联系度进一步加强,有利于外来人口的导入;西部以商务文化为主要功能的规划指向明确,商业、商务功能集聚,合肥经济技术开发区总体规划(2006-2020),区位:西南组团,城市副中心,紧密联系主城和滨湖新城; 交通:金寨路高架、锦绣大道链接主城、新城,构造10分钟都市生活圈; 规划:东西两大功能区,东部工业发展以先进制
9、造业为主,西部商务文化区,建设大学城、国际商务中心、国际社区等,西部发展商务、文化的规划功能指向明确。,产业促发展:区域产业基础雄厚,工业经济领跑合肥发展,产业集聚效应日益显现,产业人口大量导入;经济迅速发展带来商业、商务活动的日渐繁荣,区域消费能力逐渐增强,产业:工业经济领跑合肥发展。产业积聚效应日益显现,主要发展家电电子、装备工业、食品产业、汽车、日用化工五大产业,着力培育住宅产业化、新材料等新兴经济增长点,在产业大发展推动下,区域内商业、商务活动日趋繁荣。 人口:东部随着产业发展,带来大量产业人口;西部商务文化区居住环境逐步改善,房地产开发活跃,置业人口快速增加;目前区域常住人口20万人
10、,人口机械增长率远高于自然增长率,人群层次较高,消费能力逐步增强。,区域商业发展规划:在合肥商贸服务业大发展的背景下,区域商业规划定位市级商业功能区,以区域商业配套为主,增强自身对区域的辐射力,合肥商业规划(2007-2020),城市商业发展:十一五合肥重点发展商贸服务业,随着合肥的城市拓展,原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展,新老商圈不断洗牌; 区域整体定位:市级商业功能区,主要服务该地区及外来消费者,服务人口在50万以上,基本商业面积40万平方米以上; 业态定位:定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面 ;,区域商业现状:商业处于初步发展阶段,从体量和业态分布都不足以满
11、足区域内经济发展需要,拓展空间巨大,商业环境:区域商业集中在明珠广场和大学城周围,另有少量散布在新建小区底商,商业营业面积近20万平米,其中明珠广场商圈作为区域商业功能区; 代表卖场:桐山国际购物广场(一层 餐饮娱乐、二层大卖场),东方家园、中州家具城、大学生商业中心、天时商埠 ; 业态特征:明珠广场周边以餐饮、娱乐、零售卖场、家居用品为主,大学城涵盖餐饮、娱乐、休闲、百货,细分到每个业态规模都较小,都为低档次消费; 租金:租金价格集中在3050元/月/之间,租金价格较低,仍有较大上涨空间; 客群:区域内人口为主,产业人口、学生、居住人口、商务人流;,写字楼,公寓,酒店,商业,区域内中小企业成
12、长性不足,写字楼供需双向短缺,在售以产品溢价主导;由于区位原因,已入住项目空置率较高,随着区域内经济结构的逐步完善和金寨路高架增强与主城的联系度,核心区写字楼需求或有一定空间,但溢价空间有限,去化速度缓慢,项目产品层面溢价,价值严重低估;公益性质较多,招商严格,入住率一般;,写字楼,公寓,酒店,商业,公寓产品稀缺,区域内产业精英和外部投资客具有潜在需求;凯旋公寓以地段和产品创新拉动投资需求,实现高溢价和快速去化,产品溢价明显,但产品创新仍有较大空间,公寓总户数:294 产品:挑高58-78,平层45-78 销售情况:公寓成交均价5017元/,剩余48套,去化速度约20套/月 综述:产品创新实现
13、高溢价,拉动销售,去化速度尚可;投资客较多,关注地段和附加值,产品创新仍不够,以简单复式为主,写字楼,公寓,酒店,商业,区域酒店层次分明,覆盖高中档商务需求,经济型酒店供应短缺,高端商务酒店覆盖全市,入住率平均超过75%,需求呈现不断增长的态势,分类:分为快捷商务酒店和高级商务酒店;商务快捷酒店有中辰快捷、欧风丽景、塞纳河畔明珠花园度假村等;星级商务酒店有索菲特明珠、翡翠湖建国迎宾馆; 租金价格:快捷商务酒店租金178-488元/天不等,星级酒店租金598-756元/天; 配套:星级酒店会议、商务、餐饮、娱乐等配套完善,快捷酒店简单餐饮配套; 入住情况:快捷酒店入住基本为开发区往来商务人士,五
14、星级酒店入住客过大至整个合肥商务来往层面,入住情况较好,入住率在75%以上; 酒店管理:星级酒店引入法国雅高、洲际酒店管理品牌,写字楼,公寓,酒店,商业,区域未来竞争:商业门类丰富,区域商业中心地位争夺,写字楼、公寓集中放量,高端酒店业争相落户,综合体项目竞争激烈,名门奥特莱斯 1.4万OUTLETS,城市级品牌折扣店; 目的性消费业态,主力为品牌服饰; 招商销售期;,国耀铜锣湾广场 16万,包括5万商业、11万写字楼和时尚SOHO,区域高端商业配套 华东首个主题mall,苹果数码城、新思路会馆、中国兰花会馆,现代时尚路线; 尚未动工;,丹霞天地汇 3万,居住区级商业配套,居住区辐射 合家福超
15、市、小蒙羊、彩蝶轩、肥西老母鸡老树咖啡等餐饮、休闲、娱乐业态; 招商发售阶段;,合肥百乐门国际名品广场 23万城市级综合体,中高档休闲娱乐定位 演艺广场、美食街、名品店、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、高档住宅; 尚未动工;,合肥喜来登 超五星级酒店,会展中心南面; 28层,2、8万,228间客房,设计阶段,中环城 50万,综合体项目,区域大配套 高档住宅、中环艺术馆、五星级文化主题酒店、5A级商务写字楼、精英公寓、创业中心、购物广场,中环城,丹霞天地汇,喜来登酒店,百乐门,国耀广场,名门 奥特莱斯,写字楼,公寓,酒店,商业,本项目,新大学城商圈 品质升级、规模优势,明珠广场 成熟商圈、专业卖场
16、、 交通优势,工业区 业态细分、 差异化定位,区域研究总结:,区域商务规划指向明确,产业基础雄厚;现有商业设施配套不能满足区域发展需要,商业、商务配套存在市场机会;,区域商业未来由一核向多中心演变,商业定位差异化;核心商业区商业、商务配套目前无新增供应,市场短暂性饥渴;,核心区商业、公寓产品溢价能力高,去化速度快;经济型酒店存在市场机会,高档酒店日趋饱和;写字楼产品价值严重低估,溢价能力低,去化速度缓慢。,市场机会判断,区域研究 产品机会判断,客户目标:规避市场风险,快速回现是首要目标,客户目标排序,规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌,客户设想,所有物业尽可能变现,不打算物业的自我
17、持有,客户困惑,为达到目标本项目该如何进行产品规划?,问题:如何实现低风险、快速销售的 综合体产品规划,本项目的产品定义:基于快速去化、降低风险的目标,结合区域市场分析,项目通过商业完善区域商业、商务配套,通过公寓实现快速销售,化解市场风险,主题商业+公寓+一期卖场城市综合体产品体系,产品建议,产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 产品建议,产品组合:一期卖场+主题商业+商务公寓,项目以卖场带动人气;主题商业完善配套、提升品质;商务公寓产品化解销售压力,实现现金流;,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,卖场,主题商业,商务公寓,人气,品质,现金流,公园式购物 SHOPPING PARK,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 星彦 精品 2008 山国 购物 广场 产品 定位 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2807507.html