长沙县地税局纳税人学校欢迎您.ppt
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1、2019/5/21,长沙县地税局纳税人学校 欢迎您,2019/5/21,房地产开发与经营主要涉及的税费有:营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。,2019/5/21,一、营业税 1、计税依据的确定 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。,2019/5/21,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十条 纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:,2019/5/21,(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定; (二)按其他纳税
2、人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定; (三)按下列公式核定: 营业额=营业成本或者工程成本(1成本利润率)(1-营业税税率) 公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。,2019/5/21,湖南省营业税差额征税管理暂行办法第44条规定:单位和个人销售或转让其受让的土地使用权,以全部收入减去受让土地使用权所支付的土地出让金或购置原价的余额为营业额。,2019/5/21,湖南省营业税差额征税管理暂行办法45条规定:单位和个人转让抵债所得的土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。,2019/5/21,湖南省营业税差额征税管理暂行办法46条规定:单位和个人
3、销售抵债所得的不动产的,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。,2019/5/21,湖南省营业税差额征税管理暂行办法47条规定:单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额,2019/5/21,2、纳税义务发生时间的确定 湖南省营业税差额征税管理暂行办法第八条: 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。除国务院财政、税务主管部门另有规定外,具体按以下规定执行:,2019/5/21,(一)收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 (二)取得索取营业
4、收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。,2019/5/21,3、旧城改造中涉税问题 在旧城改造中,房地产开发企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的住房,应按照“销售不动产”税目征收营业税。,2019/5/21,根据湖南省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知(湘地税发1997005号)规定,偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值以及超面积部分的补差收入,均应征收营业税,偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值可由税务机关按当地同类住宅房屋的成本价核定。,2019/5/21,4、方式建设项目有关营业税 湖南省地方税务局关于方式建设
5、项目有关营业税问题的公告各级政府广泛采取BT项目(Build Transfer,即建设-移交税收规定:一、以投融资人的名义立项建设,工程完工交付业主的,对投融资人所取得收入应按照“销售不动产”税目征收营业税,其计税营业额为取得的全部回购价款(包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入),2019/5/21,二、以项目业主的名义立项建设,对投融资人无论其是否具备建筑工程总承包资质,均应作为建筑工程的总承包人,按“建筑业”税目的现行规定征收营业税。营业额按以下方式确定:,2019/5/21,(一)项目的建设方(或投资方)与施工企业为同一单位的,建设方(或投资方)在取得业主支付回购款项时以
6、实际取得的回购款项作为计税营业额全额征收营业税,施工环节不再征收营业税。(回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。),2019/5/21,(二)建设方(或投资方)将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的,建设方(或投资方)在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包额或分包价款后的余额作为计税营业额,施工企业计税营业额为工程承包额或取得的分包价款。,2019/5/21,三、按BT方式建设的项目,建设方(或投资方)纳税义务发生时间为按BT合同约定的分次付款时间。合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为建设方(或投资方)收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的
7、当天。建筑工程实行承包或分包的,承包或分包方纳税义务发生时间为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 四、本公告自发布之日起执行。以前开工建设,但尚未完工移交的建设项目,按本公告执行。,2019/5/21,二、城市维护建设税 城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下:,2019/5/21,纳税人所在地在市区的,税率为7%; 纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%; 纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。,2019/5/21,三、教育费附加/地方教育费附加 教育费附加对缴纳增值税、消
8、费税、营业税的单位和个人征收,以其实际缴纳的增值税、消费税和营业税为计征依据。 湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法规定,本省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税(以下简称“三税”)的单位和个人,应当分别按照实际缴纳“三税”税额的3%和1.5%同时缴纳教育费附加和地方教育附加。,2019/5/21,根据湖南省财政厅湖南省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知(湘财综20115号)规定,从2011年3月份开始,教育费附加及地方教育费附加由4.5%调整到5%。 教育费附加及地方教育费附加(3%+2%),2019/5/21,四、房产税 (1)房产税计税依据 应税房屋的房产税,依照房产原值
9、一次扣除20%后的余值计算。 所谓房产原值,指的是纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知(国税发2005173号)的规定,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。,2019/5/21,因此,企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施,无论是否计入固定资产原值,均应纳入房产原值缴纳房产税。,2019/5/21,(2)无租使用
10、房产按房产余值缴纳房产税 财税2009128号文件明确,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。,2019/5/21,(3)关于出租房产免收租金期间房产税问题 财税2010121号规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,2019/5/21,(4)、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 财税2010121号规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定
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