物业管理导论第一章.ppt
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1、物业管理导论 刘喜英主编 中国建工出版社2004版 主讲人:唐朝光 广西经济管理部学院建筑管理系,第一章 物业管理基础知识概述,物业管理导论,本章学习,物业管理的基本概念,物业管理的产生与发展,物业管理的主要内容,物业管理的基本环节,学习目的与要求,1了解 物业管理的产生和发展 管理的含义与要素,2掌握 物业的概念 物业管理的基本特征,3重点掌握 物业管理的概念 物业管理的内容,第一节 物业及管理的概念,物业的概念 管理的含义 物业管理的概念 物业管理的基本特征 物业管理的产生与发展,一、物业的概念,(一)“物业”一词的起源 广义范畴的物业: “物业”一词译自英文Real Estate 或Re
2、al Property 。“Real ”意为“不动产的”, Estate意为“不动产、地产、产业”。其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等,是一个较为广义的范畴。 20世纪50年代由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的.,广义物业与狭义物业,狭义范畴的物业:即现实中我们所称的“物业”,是指各类有价值(经济价值 和使用价值)的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等.物业可以是未开发的土地,也可以是整个住宅小区或单体建筑(如某栋楼)甚至其中的某一单元,包括高层与多层住宅楼、
3、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等,一、物业的概念,(二)物业的概念 课本对物业的定义:物业是指指建成并投入使用的各类房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。(p2) 各类房屋指住宅楼、商业大夏、办公楼宇、仓库、厂房等;设备、设施包括房屋内外的各类设施、设备,如给排水设备、供电设备、电器设备、供暖设备、通讯设备、体育场馆、娱乐设施等;场地指庭院、绿地、道路等。物业是国际上通用的概念。物业概念主要包括三部分 : 一是已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物 ;二是与这些建筑物相配套的设备和设施;三是相关的场地,一、物业的概念,有关物业含义的其他表述: 已建成并具有使用功能的
4、各类供居住和非居住的房屋。 与上述房屋相配套的设备和市政、公用设施; 房屋的建筑实体和与之相连的场地、庭院、停车场域内的非主干交通道路; 一切与房地产有关的、可被人们使用的建筑物、构筑物以及相关场所; 与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。 由此观之:单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产,系指与该房业配套的地业。,(1)在所谓领域上的区别 房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称,是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念; 不动产一般在界定法律财产关系时使用,其着眼点是该项财产实物形
5、态的不可移动性; 物业一般在描述房地产项目时使用,是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念,(三)物业与房地产、物业与 不动产的区别与联系,(2)适用范围的区别 房地产一般在经济学范畴使用,用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系; 不动产一般在法律范畴使用,用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系; 物业一般在房屋消费领域使用,而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产,一般是指具体的房地产。,(三)物业与房地产、物业与 不动产的区别与联系,区 别,2、联系 房地产是指房屋、房基地以及附属土地,其中包括以土地和房屋作为物
6、质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、租赁机和抵押权等财产权益。 不动产是指土地以及出附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定、不可移动的财产. 物业是指以土地和土上的建筑物、构筑物形式存在的不动产。,(三)物业与房地产、物业与不动产的区别与联系,(四)物业的分类,根据使用 功能不同,工业物业:园区、厂房、车间、 设施、设备等。,(四)物业的分类, 根据产权性质分,(四)物业的分类,根据档次不同分,低档物业:如普通居住小区、 普通酒店等,高档物业:如别墅、 4-5星级酒店等,中档物业:如公寓、 特级酒店等,(五)物业的性质,构成的整体性:已建成的物业由土地和地面上的房 屋物构成, 物业是房产
7、和产地的统一. 位置的固定性:由于土地的位置是不可移动的,因此决定 物业有位置上的多样性。 形式的多样性:建筑物的功能、位置、环境条件不同,形成了物业形式上的多样性。 使用的长期性:物业的使用寿命是长期的,因为构成物业基 础的土地使用权是长期的,而且房屋使用年限可达几十年至上百年。 经济的保值增值性:由于土地资源的不可再生性 和供给稀缺 性,使供求的矛盾日益尖锐,所以物业供求 状况大体一致的情况下,物业有保值增值性。,管理的含义:管理是管理者或管理机构,在一定范围内,通过计划、组织、控制、领导等工作,对组织所拥有的资源(包括人、财、物、时间、信息)进行合理配置和有效使用,以实现组织预定目标的过
8、程。 这一定义有四层含义: 第一,管理是一个过程; 第二,管理的核心是达到目标; 第三,管理达到目标的手段是运用组织拥有的各种资源; 第四,管理的本质是协调。,二、管理的含义,管理构成四大要素,管理主体,管理客体,三、物业管理的概念,(一)物业管理的概念 物业管理(Real Estate Management 或Real Property Management)英文意思是不动产管理或房地产管理。它是指物业管理企业的经营人接受物业所有人的委托,依照国家有关法律规范,按照物业服务合同或契约行使管理权,运用现代管理科学和先进维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理,并为物业所有人和使
9、用人提供高效、周到的服务,使物业发挥最大使用价值和经济价值。 国务院第379号物业管理条例对物业管理的界定:是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这是我国现有的法规对“物业管理”作出的最权威的定义。 请问:以上两个定义有什么不同?,对物业管理定义的理解,物业管理企业接受业主委托提供有偿服务 对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容 为业主提供服务有一定的外延性,三、物业管理的概念,(二)物业理的分类 物业管理可分为广义和狭义两种。 广义的物业管理泛
10、指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括: 早期介入和前期管理 公共管理服务 经营管理服务,典型的广义观点,美罗伯特. C. 凯尔认为物业管理者的基本职能是: 为业主管理物业 为业主创造来自物业的收入 使物业保值增值,狭义的物业管理,狭义的物业管理: 即一般只限于对该物业进行管理服务,其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施,也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目,( 三)关于物业与物业概念的思考,1.联系 (1)物业管理是对现有物业进行管理。 (2)物业管理可以延长物业的使用寿命,使物业保值、增值。 (3)对于开发商,良好的物业管理是房屋销
11、售的最有利的促销因素,是对房屋销售的有力支持.,(三)关于物业与物业管理 概念的思考,2.区别 (1)本质不同 物业具实体性,是指各类有价值的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等,可以比喻为硬件,是有形资产,而物业管理是指一类行业,属于第三产业中社会服务行业的一种。为物业的所有业主、租户和居民提供服务,其工作范围相当广泛,工作性质多元化,可以比喻为软件,所提供的是无形的服务。 (2)服务对象不同 物业既可以为生活服务,也可为生产服务。而物业管理的服务对象就是人,即物业的所有人和使用人。,(三)关于物业与物业管理 概念的思考,2.区别 (3)效用性不同。物业的效用性,是指物业对人类社会的
12、使用价值,即人们因占有、使用物业而得到某些需求的满足。物业管理是对现有物业进行管理,以期正常发挥物业的功能,保持正常的生活和工作秩序。 (4)价值实现方式不同。物业价值是由物业的效用、物业的相对稀缺性和物业的有效需求三者共同决定的。物业价值=物业自身价值+物业管理价值。物业管理价值是物业管理企业通过完善的管理和优良的服务,不断地完善和增加物业的使用功能,使物业效用最大限度地发挥,从而增加的那部分物业价值。 相对来说,物业管理为物业所提供的增值空间取决于管理的理念和管理水平,具有人为因素,而物业的价值是在其建造过程中所发生的工程建设费用,主要受物业形成时工程成本的影响。,按管理性质不同分:行政性
13、管理、企业化管理、自我管理 按管理范围和层次不同分:观管理、微观管理 按管理形式不同分:开放式管理、封闭式管理 按业主与物业管理之间的关系分:聘用服务型、自主经营型,资料 物业管理的类别,1.服务性 2.经营性 3.专业性 4.中介性 5.规范性 6.受聘、受托性 7.统一性和综合性,资料 物业管理的性质,1.以人为本、服务第一的原则 2.依法守约原则 3.竞争择优的原则 4.综合效益最大化原则 5.统一和综合管理的原则 6.有偿服务、经济合理的原则 7.所有权与管理权分离的原则 8.专业管理与民主管理相结合的原则,资料 物业管理的原则, 房地产管理是房地产行政机关对房地产业的发展进行的调控和
14、管理,它的范围非常广,是一种行政管理,是一种服从与被服从的管理。而物业管理是业主和物业管理企业形成的平等的关系,双方的权力、义务是用合同来约定,而房地产管理是国家赋予房地产行政管理部门对房地产的强制管理权力,是服从与被服从的关系。 两者的内容与也不一样。房地产是国家对房地产管理开发建设的管理如立项、规划、设计、房地产拆迁、房屋的管理、安全管理、房地产交易管理、物业管理、房地产的产权产籍管理,范围比物业管理的广。 物业管理是平等主体之间建立的管理与被管理的关系,房地产是国家赋予房地产行政管理部门的强制管理关系,资料 房地产管理与物业管理 的区别,四、物业管理的基本特征,物业管理企业寻求代管的物业
15、,五、物业管理的产生与发展,早期的物业管理 现代物业管理 中国物业管理的产生和发展,早期的物业管理,英国伯明翰市,女物业主奥克维娅希尔(Octavia Hill)的为其出租的物业制定了一套规范约束租户行为管理办法,要求承租者严格遵守。同时,女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮,维持了起码的居住环境。此举收到了 意想不到的良好效果,使得当地人士纷纷 效仿,并逐渐被政府有关部门重视,普通 推广到其他西方国家,因而被视为最早的 物业管理,物业管理起源19世纪60年代的英国,现代物业管理,公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂 高层建筑物业管理要求高 业主常常不是一个或几个,而是
16、数十个或数百个,面临着不知由谁来管理的难题 专业性物业管理机构由此应运而生,现代物业管理在20世纪初期美国形成发展,现代物业管理续,现代物业管理的另一标志是:两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生 芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特策划下,1908年芝加哥建筑管理人员组织Chicago Building Managers Organization CBMO举行了第一次全国性会议,有来自美国各地的75名代表参加,宣告了世界上专门的物业管理行会诞生 CBMO的诞生和运作,又推动了另一个重要的全国性物业管理组织“建筑物业主组织”(Building Owners Organization,
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- 物业管理 导论 第一章
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