某地产华瓯置业冉家坝项目提案.ppt
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1、华瓯置业冉家坝项目 营销策划提案,重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司,一切物质依附的本质是土地 市场是土地实现商业化的前提,区域市场环境到底如何?,地块区位:渝北冉家坝花园新村片区,冉家坝片区位于北部城区西北部,北邻 九龙湖和重庆远期商务中心新牌坊,西 南接大石坝组团,东连观音桥组团。,冉家坝功能定位,建设以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主,以景观大道、盘溪河滨水带为景观亮点以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮休闲等第三产业为特色,是设施完善、环境优美的城市新区。 在北部新城的规划中,该板块是重庆的居住、政务和外事中心,以居住和高新产业为主,具有完善的商业、文
2、化、办公等配套设施。,片区划分及市场概况,冉家坝片区市场的特点,冉家坝发展启示,中原观点: 随着冉家坝片区各类配套设施的完善、市场成熟度的提高、产品形态的多元化和片区物业档次的提升,片区房地产市场可向纵深化发展,并成为楼市热点。,区域住宅市场发展机会,1、北部新城房地产市场持续、稳健的发展 2、冉家坝片区未来发展前景看好 3、花园新村片区的房地产市场发展成熟,供需两旺,区域市场影响力,总而言之,言而总之,冉家坝片区正面临着良好的发展机遇,但机遇总是与挑战并存的,区域的发展也为个盘的开盘增加了巨大的竞争压力! 目前是一次较好的切入机会,把握市场的发展动态,找准合适的角度进入,将决定个案的发展前途
3、!,角度不同,决定视野不同!,房地产是个大舞台, 每个人的角色定位不同, 但首先必须认识“你”是谁?,充分的自我认识, 必须建立在客观的基础上!,项目SWOT分析,优势点(S) 靠近金岛花园片区,周边有 一定的生活配套可以依托;,项目SWOT分析,劣势点(W) 地块规划容积率较高,影响舒适度; 片区属于发展阶段,目前尚未成熟; 周边住宅主要以安置房为主,区位档次形象较低; 项目体量不大,无法形成规模效应; 开发商知名度低,缺乏品牌号召力;,项目SWOT分析,机会点(O) 随着主干道的即将建成通车,未来交通通达性优势非常明显; 片区中高尚住区的规划,为本案的发展提供了良好的空间。 重庆地产龙头企
4、业龙湖的开发,必将快速带动片区的发展,本案将同期受益;,项目SWOT分析,威胁点(T) 地块周边紧邻规划中的立交桥、且靠近厂区,未来存在一定的噪音及灰尘污染; 冉家坝潜在项目较多,增加竞争威胁; 北部片区高品质楼盘的大量供应,对花园新村版块造成一定的冲击,综合上述分析,基本上 可以得出如下几点结论,开发商缺乏品牌号召力; 地块内没有核心的景观资源优势; 大于2.5的容积率,决定了产品的特性; 若是牵强的开发高档楼盘,容易陷于与龙湖的直接竞争,很明显,本案缺乏核心优势;,结论一:本案不适合开发高档楼盘,特别是市政配套的即将完善,特别是交通主干道的通车,必将为项目的发展提供一个广阔的空间,结论二:
5、区域的发展将为项目带来直接的利好机会,本项目在后期推广过程中,应强调龙湖对区域发展的利好趋势。,结论三: 龙湖500亩项目的开发,将顺势带动本案的开发、销售。,跳出市场做市场! 差异化的开发战略是决定本项目跳出区域 影响力,实现跨区域辐射的重要前提 反之,难免淹没在龙湖的“光环”之下!,结论四: 差异化的开发战略,决定本项目的发展空间,龙湖不是唯一!,因此,决定本案发展空间的核心有2点,第一点:交通设施何时完善? 交通设施是决定本案是“城里人”还是“郊区人”的重要条件! 第二点:如何与龙湖项目形成互动,并避免正面的“交锋”? 合理整合自身资源,与龙湖形成差异化的开发策略,是本案突破发展瓶颈的关
6、键!,龙湖冉家坝项目基本资料,产品定位,中原建议:,纯粹的青年独立社区,定位依据,1、差异化定位,不走寻常路 渝北(包括冉家坝)目前供应的物业形态丰富,除了高档楼盘外,同档次楼盘多数以大众居住型为主,市场同质化竞争激烈。 精准的定位,有利于锁定有效的目标客户群,并突显楼盘差异化特色。,定位依据,2、纯粹的“青年社区”有一定的市场空白点 目前重庆(包括渝北)供应的以面向青年置业群体为主的楼盘,鉴于地段的因素,一般以单栋的高层为主,缺乏综合性的配套。 纯粹的“青年社区”容易引起年轻购房群体的情感共鸣,且社区更有心理的“归属感”。,定位依据,3、不但避免与龙湖项目正面竞争,而且还能最大化利用龙湖项目
7、对区域市场的效应 本案与龙湖项目仅一路之隔,龙湖的启动,必将带动区域的市场发展。但本案若是选择与龙湖雷同的定位,则很容易陷入被动的竞争局面。 反之,若是采取完全相反的定位,则有利于借“龙湖”的势,实现成功开发。,定位依据,4、市场同类产品的成功先例 花园新村片区一带,“金岛E-HOUSE”、“芳草地”、“新城丽都”等项目的小户型项目均取得了较为理想的销售业绩,消费者对区域内的小户型公寓已经形成了一定的认同感,市场基础较好。,定位依据,5、“青年社区”同时兼具投资的功能,符合区域未来的发展趋势 “青年社区”主要产品为小户型,除了具有基本居住的功能外,亦可作为投资,与区域未来较好的发展趋势相符。,
8、定位依据,6、交通干道噪音污染对青年群体的影响相对较小 本案紧临未来的交通主干道,道路建成通车后,噪音污染是难以回避问题之一。相对而言,青年群体对噪音污染的影响相对要弱些。,定位依据,7、项目规模比较适合纯粹的社区物业定位 本项目的占地规模为50亩,规模不大,也不算太小,比较适合开发为纯粹的小区型物业。 既不会因为体量过大,产生客户群狭窄的问题,而且容易发挥社区物业的优势。,定位依据,8、有利于短期内实现开发商的品牌塑造 作为一家知名度较低的开发商而言,开发具有独特个性的楼盘,有利于在短期内迅速建立企业的品牌形象。,定位依据,9、跳出市场做市场,实现利润最大化 独特的产品定位,再加上个性化的包
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