平原帝景城商业部分初步营销建议及思路.ppt
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1、2009-4-14,平原帝景城商业部分 初步营销建议及思路,2009-4-14,本案商业部分研究思路,平原商业市场现状,商业定位及发展建议,营销初步思路,本案现状分析,2009-4-14,平原商业市场现状,2009-4-14,商业格局及各商业区域租金情况,发展格局 一心多片区,2009-4-14,租金排布: 青年路(十字街)车站北路新华北路 六号路商业街平安西大街金河源居住区,与一心多片区的格局成正比水平并呈距离因素主导,商业格局及各商业区域租金情况,2009-4-14,平原商业业态状况,从平原现有商业业态分布可以看出,餐饮在平原整体商业业态中占比较大,达到25%,而服装和超市紧随其后,分别为
2、18%和10%。,基本主流消费方式还是停留在餐饮等必须消费为主,2009-4-14,平原商业中心现状,平原商业中心主力现状,2009-4-14,平原商业中心现状,以大型商场为主是平原主要消费商业中心,2009-4-14,通过对平原商业市场现状的描述,我们可以得出以下结论: 1、平原目前商业中心城区向东部发展,而西部还是以居住区级商业为主,构成了“一心多片区”的整体商业格局,“一心”具有平原县城商业中心重要地位,商业聚集效应明显,西部居住区现今只存在服务于居住类级别的商业形式。 2、平原近1年居住区级商业租金随着人口的集聚,涨幅较快,以六号路和金河源居住区为主。 3、平原现有商业业态比较传统,并
3、且经营模式及档次提高较慢,休闲娱乐业态较少。 4、现今商业中心业态混乱陈旧,缺乏规划,商场管理较差。,现状概述,2009-4-14,平原商业市场现状,主要在售商业项目分析,2009-4-14,可以看出: 1、新世纪购物中心由于地理位置处于新兴城市商业中心,知名品牌商业的引进规划,加之供销大厦和服装城的拆迁户因此销售较畅,单位面积控制总款较低及较全面完善的业态规划得到了市场高度认可。 2、第一金街与新世纪购物广场同处于城市商业中心,相隔不远的第一金街由于两层商铺居多,整个平原市场对于两层商铺的认可度较低,且价格竞争力不明显,没有完善科学的业态规划,因此销售不通畅,月销售套数仅为5套,项目去化不足
4、5%。,2009-4-14,本案周边及同类型级别商业分析,【平原6号路】 周边主要商业区,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,2009-4-14,【平原6号路】 周边主要商业区,本案周边及同类型级别商业分析,平原6号路是平原西北部目前较为繁华的街道,和平安西大街构成了本案周边的主要路网,其紧邻平原医院,同时周边还有一些老的居住区,使该路逐渐繁华起来,租金较08年有一定的涨幅,主要以一托四层商铺为主。,2009-4-14,业态分布,【平原6号路】 周边主要商业区,本案周边及同类型级别商业分析,含各类商家共计97家,目前该街的主要业态:以餐饮、超市、服装为主,其次为美容及网吧休闲服务、美容美发。
5、,2009-4-14,租金示意,【平原6号路】 周边主要商业区,本案周边及同类型级别商业分析,2009-4-14,服务客户来源,【平原6号路】 周边主要商业区,本案周边及同类型级别商业分析,主要周边消费人群及少量目的性消费人群,2009-4-14,小结: 通过对六号路现有商业现状分析,我们得知: 1、平原县人民医院聚集效应及本案1期产品的入住增加了六号路的人群集聚,因此近1年的时间商铺租金上涨较快。 2、由于平原人对餐饮业消费的偏爱及医院的影响,六号路逐渐成为餐饮消费的集聚地,但业态分布依然较为凌乱。 3、由于部分饭馆的进驻,促进了整条街的车流量。 4、主力业态档次依然较低,还基本停留在服务居
6、住的商业级别。,2009-4-14,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,本案周边及同类型级别商业分析,金河源居住区是平原比较早的商品住宅小区,建筑面积在25万平米左右,从其产品组合上及建筑形式与本案有所相似之处,基本主要商业形式为一拖二商铺及部分一层商铺(一层商铺现今处于停滞状态,因处于南环较偏僻位置)是西南部较大的居住区级商业集聚地,,销售状况,2009-4-14,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,本案周边及同类型级别商业分析,商业销售状况,由于金河源商业为一拖二及少量一层商业,面积在120-200平米及60-70平米之间,一拖二总房款较高,商户难以接受,因此销售一直较差,开发商起初为
7、提升自身商业气氛只能以较低的租金出租给主力商户使用。一层商业处于南环位置,一直没有租赁及销售,处于停滞状态,近期一拖二成交商铺价格为3600元平米,现今成交量较少。,2009-4-14,业态分布,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,本案周边及同类型级别商业分析,金河源居住区目前各类商家59家,其中餐饮和美容美发占比较大,而超市、服装、药店紧随其后。,2009-4-14,租金示意,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,本案周边及同类型级别商业分析,2009-4-14,【金河源居住区】 与本案类似项目分析,服务客户来源,本案周边及同类型级别商业分析,2009-4-14,小 结: 通过对金河源商业
8、现状分析,我们得知: 1、金河源居住区商业面积约8000平米,商业体量略大,目前主要依靠低租金吸引商户,且部分主力商户起初获得的租赁价格极低。 2、业态分布仍然以餐饮为主,吸引了部分外来人群,餐饮业成为该商业街的主要业态。 3、租用商铺的商家有一定的购买需求,但由于2层认可度较低,总房款较高,销售不畅而。,2009-4-14,本案现状分析,项目规划,情况: 商业部分建筑面积约为20000平米 1期建筑面积约7000平米 2期建筑面积约4000平米 3期建筑面积约7000平米 周边现有小区:拆迁回迁房小区、栖园小区、西苑小区及市政等居住区 周边户数:本案约2200户加之周边居住区总计5000多户
9、,按每户3-5人算,人口约1.5万人-2.5万人 1层商铺面积占比15%,一拖二商铺面积占比达到85%。,2009-4-14,本案现状分析,一二期商业产品现状分析,1、现阶段销售的商业为1期和2期产品的商业部分,为黄色星所标注的,总计在售面积为11000平米。 2、一层商业2000平米,主力户型140平米左右,开间7.3米,进深19米。 3、一拖二商业9000平米,主力户型240平米左右,开间7.3米,进深19米。 4、目前一拖二底商被物业管理中心、游泳馆、乒乓球馆、售楼处、开发商用房占用近1200平米,一层目前被工程监理部占用140平米。 5、本案应销售约9660平米。,2009-4-14,
10、小结: 1、本案一拖二商铺面积占比达到85%,并且单套面积较大,参照金河源小区、第一金街我们有较大的市场风险。 2、本案商业规模20000平米,即将销售9660平米(金河源小区仅8000平米),本案周边人群消费难以支撑本案商业体量。 3、本案是目前西部城区中商业体量规模最大的商业综合体。,2009-4-14,商业定位及发展建议,市场条件因素,项目条件因素,商业定位原则,商业功能定位,市场形象定位,经营档次定位,商业发展策略定位,目标客户定位,业态定位,价格定位,各类产品规划定位 基于业态定位的销售模式探讨,价格实现测算,2009-4-14,市场条件因素,项目条件因素,商业定位原则,商业功能定位
11、,市场形象定位,经营档次定位,商业发展策略定位,目标客户定位,业态定位,价格定位,各类产品规划定位 基于业态定位的销售模式探讨,价格实现测算,商业定位及发展建议,2009-4-14,商业定位及发展建议,一、市场条件因素 1、宏观层面来说,平原县经过近几年的发展经济前景稳定,具有一定的商业基础 2、平原目前商业中心整体东移,而西部缺乏商业中心,目前仅存在居住区级商业中心 3、从客观情况上看,本项目可以作为居住区级商业中心来发展,其重点是:以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主;住宅组团中建立综合超市,专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等; 4、目前本案周边居住区级商业中心
12、租金在人气集聚后涨幅较快 5、目前平原县商业地产形式较平稳,但对一拖二商铺市场认可度较低,结合金河源小区和第一金街的销售情况,及一拖二商铺在本案中所占的比例较大,项目将面临严峻的竞争形式,未来具有许多的不确定因素。 二、项目条件因素 1、本项目建筑规模具备成为规模商业的先决条件; 2、项目商业规划较为合理,对于后期功能分区有较好的可操作性; 3、本项目交通较为便利,六号路餐饮和平原医院为本案聚集了部分外来人群和一定的人气; 4、本案住宅部分提供了部分收入水平较高的消费人群。,2009-4-14,市场条件因素,项目条件因素,商业定位原则,商业功能定位,市场形象定位,经营档次定位,商业发展策略定位
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