祥腾财富广场开卖前营销执行要点.ppt
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1、1,T时代商务风暴 由此开启,【祥腾财富广场】 开卖前营销执行要点,2,回顾:产品核心价值点/阶段工作总结 环境:市场与客户; 目标:目标及目标下的问题; 策略:问题的出路; 执行:关键执行动作; 附:商业构想,3,1回顾 背景,产品核心价值点/阶段工作总结,4,经济指标: 占地:27392.7 平米; 总建面:75932.62 平米; 办公:41199平米; 商业:13500平米(1-2裙楼); 车位:457个;,区位:左依市北工业园,右靠北上海物流中心; 地铁1号线、中环及南北高架,呈现T字交通网络;,我们卖的是什么-交通优势无与伦比的、稀缺的、办公环境极佳的、纯商务写字楼,5,我们卖的是
2、什么-5.4米超实用loft产品;超低45:1办公停车比;VRV分户计量中央空调5A甲级写字楼!,建筑规划: 栋数:4栋; 层数:10层(8层办公、2层商业); 层高:5.4米LOFT设计;,5A甲级硬件配置: 大堂:约50米挑空阳光大堂; 外立面:ART DECO,玻璃与石材穿插 ; 电梯:蒂森虏伯德国电梯; 空调:VRV分户计量中央空调; 车位:约900个车位(项目475、P+R400多),E:当前项目0614祥腾090619头脑风暴会090619_项目卖点梳理.doc,6,近期我们干了什么-已完成:现场包装已完成、基本的物料设计已到位,线下已成功约访10名客户并进行了深入跟进,楼体巨幅、
3、项目围挡已经出街,客户跟进并约访: 目前共有112批客户 进场后积累74批客户 进线66批 上门8批 成功约访客户再次上门10批,基础企划类物料设计已完成 折页 手提袋 名片,现场展示包装类方案确定 售楼处装修方案;,7,近期我们干了什么- 待跟进:高峰论坛及外围导示与氛围包装等8项工作,8,1总结,我们很清晰我们的卖点顺序依次是: 交通5.4米loft产品项目外立面与大堂车位与分户空调区位产业环境; 我们已完成了售楼处进场前的基础物料设计工作,下一步需将重点转移至线下客户的摸排梳理、销售人员的卖点及市场培训、销售杀客道具的跟进上(板房、模型、3D片);,9,2环境 判断,市场个案价格与速度/
4、项目客户访谈,10,【5月宏观数据参考】:二级市场均价环比下降36.8%,小面积甲级物业去化速度快;三级市场租金跌幅收窄,空置率明显下降, 开发商看好市场,供应稳步攀升;,上海区域: 三级市场租金水平:5月份上海甲级写字楼租金为285元/平方米/月,准甲级写字楼租金为162.85元/平方米/月,租金与上月基本持平; 三级市场空置率:5月份上海甲级写字楼空置率为11.31%,下降4.3%,除淮海中路有小幅上升外,其余商圈基本都是稳中有降; 二级市场成交均价:12442元/平方米,环比下降36.8%; 甲级写字楼的小面积物业由于总价在可承受范围内,去化周期加快,而一些整层的大面积房源由于意向企业成
5、交决策周期较长,近日存量呈增多趋势; 闸北区域: 成交套数:5月份成交套数34套,较4月成交47套,环比下降13%; 供应情况:目前23个项目在售,共1325套,118390平米存量;,11,【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】: 共和国际AND绿地汇创,绿地汇创4.1-6.24成交套数及价格走势图,共和国际4.1-6.24成交套数及价格走势图,6月成交均价17772元/平米,环比涨幅6%; 成交套数看,截止6.24成交15套,仅比5月整月少7套;,6月成交均价15198元/平米,环比跌幅5.56%; 成交套数看,截止6.24成交9套,涨幅2.8%; 项目销售表现为量升价跌;,12,旭辉国际
6、4.1-6.24成交套数及价格走势图,绿洲中环4.1-6.24成交速度及价格走势图,【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】: 旭辉国际AND绿洲中环,6月成交均价24673元/平米,环比涨1.3%; 成交套数看,截止6.24成交7套,涨1.7%; 表现为价量齐升;,6月成交均价22741元/平米,环比涨副12.6%; 成交套数看,截止6.24成交10套;,13,【客户积累梳理】,5月1日进场,目前共累积74批客户,其中进线66批,上门8批; 电话cll访客户约60批,成功约访客户10批; 约访客户为外围进城型客户; 城市外溢型客户目前接触2批电话进线;,14,【客户访谈】/客户一:周先生 将企
7、业移至离家庭较近、员工出行方便的区域,关注地段、交通与商业配套,需求面积较大、有丰富投资经验的客户,时间:090621;地点:临时销售中心;接待人员:姚舜禹、案场销售 1.基本情况:居住在大华,私营企业,从事医疗机械生产, 现办公地址在宝山罗店的工厂,公司规模100人(10个销售,90个工人),有丰富办公楼置业经验; 2.置业驱动因素:考虑地段和交通比较好,离居住地比较近,同时便于员工上下班; 3.置业关注因素:注重地段、交通和企业形象,看重外立面颜色、品质;需求200平米;关注商务配套,关注退税政策和比例、车位情况; 4.对比楼盘:绿洲中环。,15,【客户访谈】/客户二:王女士 将企业移至离
8、家庭较近的区域,关注交通便利、办公费用,需求面积不大、价格敏感较大的客户,时间:090613;地点:临时销售中心;接待人员:邵经理、姚舜禹 1.基本情况:居住在宝山区通河新村,民营企业,贸易行业,公司规模10-15人,现办公地址在虹口区,约70平米的商住两用房; 2.置业驱动因素:想把公司搬至离家庭比较近、交通方便的地方,也有利于生意方面的进一步拓展; 3.置业关注因素:认可地段,尤其是交通优势;据家庭较近,很熟悉区域的发展前景;需求70-80平米,心理价位在1.6万-1.7万左右;关注未来办公费用和装修等细节方面的问题; 4.对比楼盘:共和国际、大柏树宝华大厦。,16,【客户访谈】/客户三:
9、卓先生 将宝山厂企内生产服务端转移至市区,关注交通、办公环境、办公形象,需求面积大价格敏感度高、成交周期长的客户,时间:090611;地点:临时销售中心;接待人员:邵经理、案场销售 1.基本情况:45岁左右,居住在闸北区域,建筑行业,分工程机械和材料两部分,现 办公地址在宝山宝钢附近,4个办公楼(2个位普通办公楼,2个位独栋别墅); 2.置业驱动因素:想把宝山厂企的生产服务端(销售部)的办公迁到离市区近, 以便于形象的提升、生意的拓展; 3.置业关注因素:很认可地段,尤其是交通优势;据家庭较近,很熟悉区域的发 展前景;需求500-600平米,认为2万左右的价格较贵了;关注周边的商业、公 交会影
10、响办公的环境,关注大堂的设置,关注开发商实力; 4.对比楼盘:共和国际、绿地汇创。,17,【客户访谈】/客户四:陈先生 将宝山厂房内销售部门转移至办公楼,关注商业氛围、办公形象,需求面积较大的、成交周期长的客户,时间:090614;地点:临时销售中心;接待人员:案场销售 1.基本情况:居住在大华,民营企业,建筑贸易行业, 有1个办公楼在长安路做投资用,现办公地址在宝山,是厂房,职工大部分住在彭浦; 2.置业驱动因素:现考虑将销售部门移至办公楼内,提升公司形象; 3.置业关注因素:比较看重写字楼的外立面、大堂和楼层高度;需求400平米朝南高楼层,心理价位1.6万-1.8万;关注周边的商业氛围,关
11、注大堂的设置; 4.对比楼盘:共和国际、宝华国际、中皇华东大厦。,18,【客户访谈】/客户五:龚先生 想投资商铺做为企业产品展示,关注商业氛围、风水,需求面积较小、心理价格预期较低的客户,时间:090615;地点:临时销售中心;接待人员:案场销售 1.基本情况:居住在彭浦,民营企业,五金机械生产、销售行业, 现在宝山租1个厂房,另在桂林路有个20平米的办公楼做销售部,公司规模10多个人; 2.置业驱动因素:考虑到写字楼成本高转售麻烦,想一次性付款买个小点商铺,做为机械的展示; 3.置业关注因素:认可交通优势,比较看重办公楼附近的商业氛围与人气;需求40平米,心理价位1.2-1.3万;关注风水,
12、关注价格与小面积产品; 4.对比楼盘:共和国际、嘉定惠南镇商铺。,19,【客户访谈】/客户六:吴先生 想更换办公环境,关注地段、交通与商业氛围,需求面积适中、投资意向占较大比重的客户,时间:090619;地点:临时销售中心;接待人员:案场销售 1.基本情况:私营企业,经营太阳能产品, 现租用市北工业园区的写字楼,公司规模10人左右; 2.置业驱动因素:考虑地段和交通都比较便利的地区; 3.置业关注因素:对地段和交通优势还是很认可的,看重办公楼附近的商业氛围;需求100平米;关注是否可做投资用,关注退税政策和比例、车位情况; 4.对比楼盘:共和国际。,20,【外围进城型客户访谈汇总】 主要集中在
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