广州市凤凰城社区商业项目策划.ppt
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1、“凤凰城”社区商业项目策划,在本案,我们旨在阐述,做什么?,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,“大盘典范”-碧桂园凤凰城,凤凰城诞生于2002年,位处广州市增城区新塘镇,紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道,交通便捷,到广州天河中央商务区仅30分钟车程,独立交通中心每天发车300多班次,强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市,可迅捷到达周边重要交通枢纽。 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城,拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。在开发自然环境的同时,凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念,开创出极具竞争力的“城市级配套”模式,让业主在纯美自然
2、山水之中,也可以享受到城市级配套的城市生活,带动了整个广州居住板块的东移。 2002年,凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用;2003年,超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学;以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业;2004年凤凰城大型商业配套东门商业广场启动;2005年,位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业;2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖;2007年,主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场,在五个多月时间里劲
3、销2500套。可以说,随着开发进度的推进,凤凰城的生活环境已经越来越美,越来越舒适和方便,一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东广州。,包括凤馨苑在内,凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区,包括:超豪别墅区(凤凰苑),独立别墅区(凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑),联体别墅区(凤泉苑、凤翠苑)洋房(凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑),双拼别墅区(凤曦苑、凤林苑、凤曦西区)和正在销售的映山别墅组团,优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。数万业主在此安居乐业。五星级的凤凰城,开创广州大型居住社区的新时代。 资料显示开盘至今销售约17000户,已入住约12000户,5年内计划居住约3
4、0000户。 本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内,就该苑区(凤妍苑)规划户数约3100户。社区内商用物业主要分布于交通中心及周边(即凤妍苑)合计约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2,现已全部售出。,本案属于大型社区商业中心, 我们建议采用“商业服从整个社区的大盘思维原则”,首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质,其次才是社区商业自身价值的最大化。 A:社区商业中心是大盘时代的产物; B:社区商业中心是社区商业最高组织形式; C:社区商业中心功能齐备。,SWOT分析,W(劣势),A交通便利,未来发展
5、趋势良好。 B大型社区,高端人群,巨大潜在消费力。 C地产品牌客户认可度商誉度极高。 D统一经营管理更具品牌塑造性。 E规划设计商业面积相对集中。,T(威胁),O(机会),S(优势),A住宅消费力暂未形成。 B项目商业气氛也处于萌芽状态。 C社区商业操作难度较其它商业有一定难度。 D项目商业部分知名度和口碑性不高。 E体积相对较小,一定程度影响业态规划。,A改变消费习惯需要一定的时间做铺垫。 B社区商业操作较其它商业类型有一定不确 定因素。 C大项目的投入大、周期长。 D邻近商圈成熟运营项目的威胁。 E宏观消费市场较之前有一定疲软现象。,A众多高收入人群不断的迁入。 B对舒适购物环境、娱乐休闲
6、等元素的 渴求。 C附近没有可以提供消费的理想场所。,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能,餐饮 服务功能,再生资源 回收功能,家政 服务功能,修理 服务功能,社区商业 基本功能,综合 服务功能,购物功能,购物功能提供主、副食品、生活日用品; 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐; 修理服务功能日常用品修理的需要; 综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成; 家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。 再生资源回收功能社区能帮助居民回收废旧物品等。,天地行认识二:社区商
7、业业态选址特点,天地行认识三:深圳23个社区对比数据,结论:,超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的5070%。 吃、穿、住、行中的吃、穿在社区商业操作中体现淋漓尽致,作为重点思路展开。 社区商业的辐射面越广,超市、餐饮、休闲的比例就相应越大。,国内借鉴苏州邻里中心,我们对本项目的定位,顾客 属地性,业种 配套性,日常 便利性,服务 亲和性,赢利 稳定性,需求 依赖性,商圈 扩展性,社区商业的特征决定了,定位一:功能定位,集“休闲、娱乐、饮食、购物、生活商服”五大功能于一体的社区商业中心,以内向型服务功能为主,偏外向型服务功能为辅! 多功能型,以购物、餐饮、休闲为特色
8、!,定位二:业态定位,食杂店+便利店+专卖店+ 专业店+折扣店+中型超市,零售业态分类GB/T18106-2004,超市 顺益街超市 餐饮 云南米线、陶然居、一品香辣蟹等 西餐咖啡 迪欧咖啡、上岛咖啡、米萝西餐、怡景西餐厅、等 中西结合式快餐 肯德基、吉野家、大禾寿司、禾绿寿司、永和大王、真功夫等,服务配套 海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、书店等 服饰精品 耐克、七匹狼、以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、圣骏水晶、周大福、风之谷精品等 美容及美发 自然美、玛莎、思妍丽、纯剪一派等,超市+餐饮+服务配套60%,定位三:客户定位,消费群:以“凤凰城”居住人群为主,投资群
9、:结合项目目标客户定位,商户群:顺益街超市+品牌客户+散户,我们拥有国内外1000多家长期稳定合作实力品牌商家资源,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,天地行观点 项目成功核心要素,1.对项目的正确认识和准确把握是前提,F,F,F,社区商业有别于其它类型,虽不能什么都有,但客户要的一定要有。,做为大盘时代的典范,高端人群的聚集地,除了生活必须消费,更需要体现品味、奢华、尊贵。,社区商业中心应该是广纳客户、内外兼顾的,既服务于小区业主,又对外经营。,2.统一规划、合理布局乃胜筹关键,F,社区商业依赖性相对较强,可支配面积有限,规模发展受一定局限性,对于合理
10、布局,照顾整体高度苛求。,F,我们将从项目整体商业分布着手进行统一规划,合理分配,既照顾大局,也不忽略小节。,F,我们始终把握“商业服从住宅,品质提升价值”的理念。,F,我们分析参考成功运营项目并结合自身项目实际,将超市、餐饮、服务配套、服饰作为核心支撑。,3.统一运营管理乃项目操作命脉,F,社区商业是社区的一部分,我们致力于营造: 是碧桂园凤凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!,F,多年的全程商业运营实践证明:报团作战比单打独斗更具市场竞争力。,F,我们将统一 营销推广、招商销售、商户管理、物业管理,F,在商户的引进方面,我们更侧重于质量、品质的选择,引进品牌、经营实力较强的商家。,4
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