2019年DTZ-年杭州创新创业项目发展策略研究终期成果报告.ppt
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1、,2009年6月,杭州创新创业项目发展策略研究 终期成果报告,杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 杭州市同时处于“上海-南京-杭州” 和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内,受上海两小时经济圈辐射,是长江三角洲南翼区域的中心城市,综合经济实力在长三角十六个城市中排名第三。,杭州市区域位置解读,杭州市地理区位与经济区位,长三角各城市GDP比重,上海-南京-杭州 都市圈,上海-宁波-杭州 都市圈,本项目,杭州市区位条件优越,经济实力排名靠前,受上海辐射明显,为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫。,杭州市具有很好的第三产业发展基
2、础。虽然下城区第三产业产值不高,但下城区第三产业产值占全区GDP的比重很大,目前已接近80%,说明下城区是以第三产业为主导产业的城区。,虽然下城区第三产业产值占全市比重不高,但下城区相对杭州市,第三产业占GDP的比重更高,2007年下城区第三产业产值占全区约78%,而杭州市仅达到45.7%。,杭州市和下城区第三产业经济状况分析,杭州和下城区第三产业比较分析,单位:亿元,长三角主要城市第三产业产值和产值比重比较,杭州市第三产业的产值仅次于上海和苏州,而三产占GDP的比重也仅低于于上海市和南京市,表明杭州市第三产业基础很好,具有很好的第三产业发展基础。,杭州市主要产业聚集区分布,杭州市产业布局状况
3、,制造业主要分布在远离主城区的产业开发区内。 现代服务业主要位于主城区传统中心地段和新城中心区,并形成了一定的规模效应。 科技园区主要分布在主城区的大学周围以及滨江区高新技术开发区内,产业集聚明显。 创意园区主要分布在主城北部原工业区域,新城周围也有分布。同时创意产业类型主要集中在设计服务、电信软件、工艺时尚三类,2,4,图 例 开发区 商务区 科技园区 创意园区,N,N,N,6,2,3,4,5,1,3,4,5,1,本项目,1,9,8,6,10,3,3,2,11,7,8,9,2,1,3,2,7,N,杭州产业呈现出按区域集聚发展的特征,主城区成为现代服务业、高科技产业、创意产业的集聚区。本项目所
4、在区域具备布局现代服务业和创意产业的空间条件。,杭州城市的发展方向,将引导产业和人口向北部区域集中,将会对本项目的人口导入和产业发展形成一个良好的推动。,杭州城市规划发展方向分析,城市发展方向,城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展,实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略,形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。,城市布局形态,采用点轴结合的拓展方式,组团之间保留必要的绿色生态开敞空间,形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。,杭州市中心城将会承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能,逐步形成体现杭州城市
5、形象的主体区域。 下城区北部地区位于城市发展轴线之上,未来将会承担商贸、居住、工业、物流、等产业功能。,本项目,下城区规划功能分析,中央商务圈,本项目,都市产业圈,产业发展现状,产业未来规划,中央 商务圈,会展 经济圈,都市 产业圈,传统中央商务区,现代服务业发展繁荣,以金融保险、商贸商务、文化传媒、中介服务等为主导产业。,继续强化中央商务区的建设,大力发展现代服务业,建设成为杭州市的商贸中心、金融中心 。,发展中的会展业集聚区,目前众多会展场馆已集聚于此,成为中央商务圈的重要补充。,建设大规模、高水平、国际型的综合会展设施,逐渐建设成为杭州的会展、文化中心。,产业结构相对落后,对城市经济的贡
6、献不明显。目前城市化速度较快,传统制造业逐步迁出。,下城区城市发展重心逐渐北移,都市产业圈拥有广阔的发展潜力,现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,会展经济圈,本项目所在区域是十一五期间下城区重点打造区域,现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,杭州市商务商业功能组团分析,未来商务商业聚集区发展背景分析,杭州主要商务商业聚集区分布,区域功能:钱江新城是政府着力打造的城市新中心,在各未来商务商业功能区中,位于第一梯队;滨江、下沙及城东的区域职能差异较明显;拱墅区域和本项目未来的发展方向较接近。 产业方向: 现代服务业 是杭州新兴商务商业区发展的主导产业。 总部经济 目前仅集中在钱江两岸发展,本
7、项目区域尚有一定发展空间。 滨江和拱墅和本项目均为杭州规划的创意产业 基地。,杭州未来商务商业功能区分布较分散,本项目启动后有望填补城北区域缺乏规模型商务商业功能区的这一市场空白点。 从发展背景来看,钱江新城、城东区域的发展主要依靠政策主导;滨江、下沙的产业基础较好;拱墅和本项目在功能和产业方向上较为接近。,项目区位关系,城北区域的西侧和南侧已形成一定规模商业功能区,商务功能则相对薄弱。 拱宸桥区域由于拱墅区政府的大力扶持,而且启动较早,将成为本项目未来的直接竞争区域;东新社区的商业能级较低,对本项目不会产生较大影响。 下城区北部的大型居住组团及规划的石桥商贸物流组团是本项目的直接辐射区。 未
8、来城北区域整体环境成熟后,本项目接受市中心区域产业辐射,同时将形成新的辐射区域,半山甚至主城区以北的一些小村镇均将纳入辐射范围。,直接竞争区域 成熟商业/商务区域 未来商业/商务区域 本项目直接辐射区域,目前杭州市域各个成熟功能板块商务与商业各有侧重,平衡好这两种功能关系将是本项目的机会点之一; 杭州主城区边缘的商业/商务资源相对匮乏,本项目未来的机会点还在于发挥边际效应,拓展自身辐射范围。,周边竞争与共赢,注:除上述地块以外,本项目三公里范围内还规划有一定规模商办用地,但这些地块尚为列入近期启动计划,存在一定变数,因此暂不纳入未来供应统计范围。,项目周边商办用地未来供应情况,未来三至五年内,
9、本项目所在区域将有较大规模的商办物业供应量,在共同打造新兴商圈的同时也不可避免的形成竞争分流。,轨道交通可达性,轨道交通的建设为项目所在区域的开发提供了机遇,但本项目并不是地铁站点的直接受益者,因此必须充把握轨道交通带来的客流效应和项目自身的吸引力所在。 地铁三号线将于20152020年间落成,滞后于本项目的开发时间,因此在未来几年内轨道交通对项目的促进作用不明显。,轨道交通走向:轨道交通三号线位于杭州的主要客流走廊上,规划为一条“西东北”走向的城市骨干线。西起留下、途经汽车西站,黄龙商务区,武林广场、运河商务商贸中心至临平。 对外影响:三号线的走向加强了下城区北部与城市中心的联系,改善了区域
10、的交通可达性,同时成为临平副城与市中心之间的人流通道。 对内影响:三号线沿沈半路向北延伸部分靠近本项目区域,其中距离最近的站点位于沈半路、石祥路交叉处,距项目地块约800米,属于人们基本能接受的步行时间范围内,建议可考虑在地铁站点与项目设置短线接驳车辆或通过地下步行传送通道以利于客群的导入。,项目地块,九堡东站,火车东站,艮山门站,湖滨站,留下站,一号线,二号线,三号线,四号线,五号线,武林广场站,至临平,800米,拱宸桥站,道路交通可达性,地块周边有两条建设中城市快速路,北侧留石快速路(石祥路段)与绕城高速及上塘路相连;东侧秋石快速路(石桥路段)与绕城高速320国道口及钱江三桥相连,使本项目
11、地块提升至市域交通的位置,辐射范围扩大至城市北部区域乃至杭州以北的部分城镇成为可能。 地块西侧的城市南北向主干道东新路拉近了本项目与下城区南部成熟片区的距离,成为市中心产业向外扩张和重新布局的有利支撑。 次干路东新东路和长大屋路(未建)是本项目重要的入口通道。,在城市机动车拥有量不断增长,市中心交通拥堵较严重的情况下,本项目通畅且便利的道路交通条件将成为吸引企业落户和消费能力较高的驾车客群聚集的重要因素之一。,东新 路,武林广场,德胜快速路,留石快速路,秋 石 快 速 路,上 塘 路,绕城公路,沪杭高速公路,东新东 路,长大屋路,项目地块,机场高速,320国道 至余杭经济开发区,外部环境资源,
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