精品-成都首创国际城商业的思考与建议.ppt
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1、首创国际城商业的思考与建议,城市远郊典型商业项目调研概述,1,项目商业分析综述,2,项目商业定位规划建议,3,项目招商运营建议,4,项目合作思路建议,5,目 录,城市远郊典型商业项目调研概述,四大远郊型商业项目调研,城西奥林 匹克花园,城东城 市花园,城南戛 纳印象,城南荷 兰水街,典型项目,调 研 小 结,1.均属于城市远郊(三环外)市政硬性规划商业配套,2.呈现较早、发展周期较长,3.体量较大、空置率较高、运营表现现状不佳,4.影响住宅销售且制约开发商资金链,城市远郊典型商业项目调研概述,城市远郊典型商业项目调研概述,1,项目商业分析综述,2,项目商业定位规划建议,3,项目招商运营建议,4
2、,项目合作思路建议,5,目 录,项目区位,东部新城,“国际城”的条件项目区位,以城市居住功能为主体,兼顾健康休闲、文化教育等功能的新型城镇中心,按国际化标准建设,融汇商贸、娱乐、住宅、办公、教育等多功能为一体。 三纵两横成就成渝经济门户 成渝高速、成都新客站为核心的城东门户物流圈。,一个片区中心 一个副中心 6个片区 15个居住区 五纵五横的干道系统 大型三级甲等综合医院 项目位置 区域两中心结合部,项目位置,区域市政规划,“国际城”的条件“东部新城”规划,项目位置,规划的商 业中心,根据政府规划,本项目所在商业区与东部商业中心的关系是“附属”与“核心”的关系; 政府的规划定位决定了项目的辐射
3、范围; 本区域商业难以形成强势辐射,只能走内消差异化的道路。,区域商业规划,“国际城”的条件“东部新城”规划,东部新城73.5万 1.5倍 = 110.25万平 项目片区12.5万 1.5倍 = 18.75万平,东部新城约200万平左右 项目片区约25万平左右,区域商业体量严重过剩, 是未来必须面对和解决的 难题!,片区人口规划,“国际城”的条件“东部新城”规划,东部新城未来规划人口73.5万人; 片区规划人口12.5万人。,商业需求 量预估,实际商业 供应量,周边商业规划,“国际城”的条件“东部新城”规划,根据政府规划,本项目周边了规划商贸中心; 国际城近2万; 富丽东方8千; 魅力之城13
4、万。 国际城近12000人; 富丽东方7200人; 魅力之城16000人。,“国际城”的课题商业发展,商业发展的影响,1.生活的不便利性,会严重影响后期住宅的销售,2.生活的不便利性,会难以勾起已购房者的“居心”,3.大体量的商业资产空置,会影响到其资产升值和高回报商业价值,4.长时间满足不了已购房者的生活需求,会影响到品牌形象,“国际城”的问题商业发展,商业发展的问题,1.住宅开发已显初倪,且年底交房,商业尚未启动,2.国际城东部新城衔接板块,被成渝大道与三环线两快速通道隔离,3.区域发展的不成熟与入住率低,大体量的商业项目怎样定位规划,4.商业物业布局分散,如何进行整体打造,5.如何规避多
5、块集中式商业物业的结构设计与商业使用功能的矛盾,6.在远郊地区,如何造活3楼以上商业运营,7.开发商对项目商业运营持什么样的理念,8.怎样分期和分区域对项目进行造活,实现商业价值,9.怎样与万科及周边规划商业实现联动,实现品质化、差异化商业,寻找“国际踪影”,城市远郊典型商业项目调研概述,1,项目商业分析综述,2,项目商业定位规划建议,3,项目招商运营建议,4,项目合作思路建议,5,目 录,定位规划考虑的核心因素,“国际城”的建议定位规划,高品质社区需要哪 些的商业服务?,如何尽快满足这 些需求?,这些商业配套的种 类/档次/规模等决定 了项目商业的定位,最需求的社区配套如下: 健身中心(包括
6、游泳池及各种球类场地) 儿童乐园(除幼稚园以外的) 中小超市 休闲、娱乐 社区商业 图书/阅览室 会所、商务中心,说明: 本公司根据多年来的社区商业运营实践经验,罗列10余项商业功能进行调查。,市调统计分析,“国际城”的建议定位规划,结论商业目标消费者主要集中在“国际城”所在区域,市调统计分析,“国际城”的建议定位规划,定位规划考虑的重要因素,“国际城”的建议定位规划,区域内的人口可以支撑 如此大体量的商业吗?,能否突破传 统,实现商 业的多样性?,能否利用新的 市场需求,吸 引更多其它区 域的消费者?,区域成熟至少 需要3-5年的时 间,在这个过 程中商业该如 何分段开发?,定位规划考虑的消
7、费习性,“国际城”的建议定位规划,定位规划考虑的长期因素,“国际城”的建议定位规划,项目的商业体量可能会在2万,我们在现阶段能够想到的商业形态有: 购物类(生活超市、百货、零售店等) 餐饮类(各类中餐、洋快餐、西餐等) 休闲类(茶楼、都市有水休闲、保健按摩浴足、水吧、咖啡、网络会所等) 娱乐(KTV、酒吧、电影院、演艺厅、桑拿、夜总会、电玩城等) 社区配套类(各类生活所需配套商业) 而其中不乏大面积的商业,如超市、百货、电影院等等,如果为了不做产权式商铺和娱乐类商业,除了这些,我们还能做什么?,定位规划考虑的选择因素,“国际城”的建议定位规划,遵循商业的自然规律 满足市场的消费需求 改变传统商
8、业的观念 加强商业版块的投入 提升商业的内在品质 与商家一同承担市场的风险 建立商业后期统一运营团队,定位规划考虑的选择因素,“国际城”的建议定位规划,每个商圈都是有生命的周期的,在每个阶段里,商圈的特性和价值都有所不同。 对开发商而言,重点是在第一个级段的市场培育期里进行更多的投入。,第四阶段:衰落转型期,第三阶段:成熟繁荣期,第二阶段:调整发展期,第一阶段:市场培育期,商圈从一种业态衰落转化成另一业态兴盛,其生命是在周而复始的改变中轮回,定位规划考虑的商业周期,“国际城”的建议定位规划,传统观念的投入: 招商招商是钥匙,是解决一切难题的万能钥匙 造势广告宣传,活动造势,商气营造 真正需要的
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