徳思勤烂尾项目操盘实战.ppt
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1、烂尾项目操盘实战,课题组:深圳豪宅组/城市精品组 撰稿人:潘耀辉/李园园,从1996年深圳房地产开始复苏至今的10年时间里,德思勤深得众多开发商的信赖,成为深圳市盘活烂尾项目最多,实战经验最为丰富的代理机构。,德思勤优势,德思勤烂尾楼操盘实战,丹枫白露 18万永不供楼、每月4天的免费使用权 丹枫白露酒店公寓开业后,入住率稳定在85,是深圳最快实现赢利的公寓,2001年-罗湖新秀村 90天销售70% 均价超越13000元,德思勤烂尾楼操盘实战,丹枫白露项目运作关键,面积定位过大B栋69一房一厅、A栋92二房一厅 销售业绩不佳德思勤接手前只售了36套,除抵工程款外16套,只销售了5% 市场价格无法
2、提升,当时市场接受的畅销公寓户型在39的一房。 虽然面积增大但市场价格并不成比例增加,同等价格下市场不接受,必须进行二次定位。,二次定位产权式酒店公寓,70年产权、18万永不供楼、每月4天的免费使用权 投资保障体系建立 完整产权,产权的完整性,不能把一个房间分割成多份产权进行销售 多种租约保障客户有选择是否租给你的自由(0年不租、5年、15年)三种选择。 全程服务赎回机制,无力供楼可由发展商全款赎回,扣除相关手续费及发展商替供楼费用 多种经营收益保证商业配套的前期经营收入可以补足前几年的回报不足的问题。 双口岸物业升值的保障 价格策略统一价格,一口价,抽房号 后期投入与经营 经营保障装修档次决
3、定不能低。保证品质 引入好的品牌酒店管理公司,第三方经营,德思勤烂尾楼操盘实战,百合星城 位于布吉镇罗岗路口 总占地23571,建面136019 三栋住宅和布吉目前唯一四星级酒店 布吉新商业中心和标志性建筑 打造标志性外立面 户型修改数十稿,精益求精,2002年-布吉 9个月销售100% 均价3800元 比市场高300元,德思勤烂尾楼操盘实战,百合新城项目运作关键,第一座大山长达6年的烂尾楼 第二座大山产品缺陷 A栋25层、B/C栋13层、78实用率、管线更换、140大户型 第三座大山布吉河与深惠路 第四座大山销售任务 发展商要求实现的均价3900元/ 三个月的销售目标与总的销售目标,赋予产品
4、新的概念,在引导客户消费方面做文章 布吉新门户 时尚新生活 建立区域市场的差异性 从大户型到小户型、从农村到城市、从单一功能到多功能社区,改造后,德思勤烂尾楼操盘实战,会展时代中心(原皇都广场) 70年使用年限 ,92年开始、用地性质商住两用 总占地1.06万 ,总建面13万 ,容积率12 C栋(3号搂)43层建筑面积4.2万,会展联体写字楼 会展经济特种投资物业,2003年-福田皇岗 30天销售超过85% 均价超越7000元,德思勤烂尾楼操盘实战,会展时代中心项目运作关键,历史烂尾楼形象导致市场信心几乎为零 资金负债1.5亿;天津总公司不再给予资金支持; 日常开支依赖于A、B栋剩余住宅销售回
5、款。 产品内在矛盾1-4楼裙楼配套、5-25层写字楼、26-39层公寓,改造核心原则:从市场需求角度进行产品改造,发展商务公寓,有效利用会展,实现销售 同体捆绑,合力制胜、加速创业,极速创富、投资翘动,战略制胜 项目实施战略: 第一步以辅助客户(投资客)作为撬动市场坚冰的杠杆(低价),短期内成为市场焦点; 第二步转移主战线为主力自用企业客户,启动全盘销售 利用2003年经济发展焦点事件:会展经济+CBD概念+地铁物业 树立了高大的市场形象,强力吸引眼球;创造了良好的“注意力”经济效应,德思勤烂尾楼操盘实战,仙湖山庄 占地面积:29999平方米 建筑面积:15805平方米 五房主力面积从278-
6、366平方米 六房主力面积268.82平方米 接手状况:25栋烂尾4年的木质别墅 在两个月内完成19栋的销售。,2004年-罗湖梧桐山 100售罄 实现均价超过18000元 高出投资方预计3000元/,德思勤烂尾楼操盘实战,仙湖山庄项目运作关键,没有挖掘项目所在的罗湖区的区位优势。 无法展示出别墅对稀缺资源占有特征。 没有显示出别墅产品在设计上私密性高、在品质上高档的产品特色。 而在别墅生活氛围的营造上也缺乏系统的引导,与普通住宅没有太大区别。 在营销上没有对项目进行卖点组合形成核心概念,整体推广在现场包装等方面没有体现出别墅项目的豪宅档次。,经过市场及产品仔细分析,重新定位为“罗湖半山森林独
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