精品文案-2006年清远市时代地产佛冈项目发展战略与整体定位ppt.ppt
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1、时代地产佛冈项目 发展战略与整体定位,谨呈:佛冈时代地产开发有限公司,:2006 GW-SZ-65,2,佛冈县位于珠三角边缘,广州1小时都市圈范围内,行政隶属清远市,紧邻广州从化市,位置: 佛冈县属清远市所辖的八县之一,县城面积约9.7平方公里,人口约10.4万人 佛冈县比邻从化市 京珠高速贯穿全境,在佛冈县有三个出入口 距离 佛冈县距离广州76公里,距离花都国际机场45公里 属于珠三角1小时都市圈范围内,项目概况1,3,经济比较薄弱,目前承接珠三角产业转移: 2005年全县GDP约30亿元 本地基本无产业支撑,农业在佛冈县占据着十分重要的地位,工业以金属加工和机械制造为主。 目前投资项目多在
2、启动阶段,比如澳门羊角山旅游度假区,恒大项目等 旅游资源比较丰富: 温泉比较丰富, 但宣传力度不大,名气不大。 其他旅游项目有羊角山漂流等 黄花属于佛冈县比较有名的树种,一年四季,花开十月 房地产市场处于较低水平: 佛冈县城内较大开发商开发项目不多。,佛冈县基本无产业支撑,经济实力较弱,旅游资源比较丰富,无污染,佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成,县政府位于石角镇,项目概况2,4,项目位于京珠高速佛冈出口处,项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划,规划为居住用地,地块位置 位于京珠高速佛冈入口处,京珠高速南侧。 位于县城老城区南侧 从广州出发,不经过任何县城和村镇,直接达到本
3、地块 地块现状: 目前地块内有少量村庄以及森林用地 地块周边存在两个规模比较小的村庄 地块规划: 目前地块规划为城市建设用地和森林公园,佛冈县总体规划,项目概况3,5,但佛冈县总体规划尚未审批,正在调整,项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划,土地性质全部为集体土地,佛冈总体规划情况: 佛冈总体规划目前正在调整 整个县城规划面积扩大 现106国道调整为城市市政道路,原106国道分为环绕县城的两个方向 与县政府签订的建设框架协议,规定文明路口2008年上半年修通等 本项目研究的规划基础: 本项目的研究基础为现状规划,但地块内全部按照建设用地考虑,京珠高速,文明路口,县城现状,县城规划,106国道,
4、规划106国道,106国道,项目概况4,6,项目周边及本身自然资源丰富,环境优美,可利用和再造的资源较多,地块资源说明: 资源比较丰富,环境优美 地块内含有多个面积不等的小水库,面积最大的约100亩 地块被小路环绕 地块内有大片的果园,种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园,羊角山,果园,环绕地块的道路,山间小水库,山间小平原,田 地,项目概况5,7,项目目前正处于取地阶段,在征土地约3000亩,但尚未取得土地使用权,征地协议,与石角镇签订征地协议,与佛冈县政府签订建设框架协议,协议规定土地增值收益分成为时代:佛冈=9:1,出让指标,佛冈县每年出让指标为800亩/年,协议保证本项目每年600亩的
5、额度,征地成本,取地费用总约6万元/亩,征地补偿每亩4万元,总体规划,佛冈县总体规划正在修编,本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划,土地性质,项目用地需要转性,转变为国有土地,项目概况6,8,佛冈时代对项目研究的需求和要求,1、实现公司的战略布局 2、区别于郊区别墅盘,实现较高强度的开发 3、项目开发周期在1015年 4、项目首期启动资金基本无限制,1、在经营性土地指标被严格控制的情况下,顺利完成明年征得6000亩土地的计划 2、如何控制土地的问题,1、说服合作伙伴、股东和海外基金 2、如何规避和降低政策对项目的影响,9,根据项目的难点和需求,将本报告分为两部分,我们要解决的问题 城市大盘发
6、展研究 “新城”模式研究 发展战略与整体定位,发展战略与整体定位,我们要解决的问题 风险分析 案例借鉴 策略建议,取地风险分析与策略建议,说明:本项目的研究,是以符合当前国家政策的前提下进行的,10,2006.10.18,2006.11.30,佛冈项目 启动区物业发展建议,本项目顾问工作分三阶段完成,本报告是第一阶段:项目发展战略与整体定位的研究,工作内容,佛冈项目 发展战略与整体定位,模块1 发展战略与整体定位研究,模块2 启动模式研究,第一阶段工作,项目属性界定 类似国内外案例研究 发展模式研究 城市发展研究 项目优劣势分析和竞争分析 项目发展模式选择 项目发展战略与整体定位 项目规划建议
7、,类似案例启动模式研究分析 项目启动区选择 项目启动产品和配套建议,主要工作,最终成果,项目发展战略与整体定位 项目规划建议,项目启动模式研究,佛冈项目 营销,11,在项目过程中,我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目,对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究,实地调研与踏勘,深度访谈,国内外案例分析,专题研究,调研内容: 城市发展现状 城市总体规划 广州房地产市场状况 自然人文资源分布与利用 城市旅游景点调研 项目地块勘查 调研区域: 佛冈石角镇 佛冈汤塘镇 广州花都区 广州从化 广州广园东板块 华南板块 南沙板块 ,政府官员: 佛冈县规划局
8、吴主任 佛冈县国土局宋局长 佛冈县旅游局杨局长 专业人士与消费者: 南航碧花园李经理 雅宝新城旷经理 东方夏湾拿陈总 世联广州公司陈总 世联广州公司陶经理 ,参考性案例: 天津京津新城 北京万年花城 上海绿地21城 北京孔雀城 碧桂园假日半岛 祈福新村 雅居乐 凤凰城 金碧御水山庄 东方夏湾拿 万科东丽湖 斯蒂文乃奇(英国) 密尔顿凯恩斯 (英国) 尔湾(美国) 筑波科学城(日本) 里斯顿新城(美国) 哥伦比亚新城(美国) ,现状研究: 佛冈房地产市场 项目本体条件分析 广州房地产市场 广州客户市场 城市规划研究 针对性问题研究: 拿地、控地方面的研究 郊区大盘启动模式的研究 城市发展研究 类
9、似项目开发模式研究 新城发展模式的研究 TOD专项研究 ,12,第一部分,取地风险分析与策略建议,13,在进行风险分析之前,首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序,项目可行性研究报告,立项、规划、环保许可手续,项目用地正式申请,农用地转用 补充耕地 征地/供地方案,补偿安置协议,办理征地手续,建设用地批准书,签订国有土地有偿使用合同,取得土地使用权,开发建设,转让,选定用地范围,土地利用总体规划编制审批规定,编制建设项目可行性论证提交用地申请,选址意见书,国土局,建设项目用地预审报告书,建设 规划 环保,规划局 建设局 国土局,建设局,补偿完成,国土局,国土局,规划,用地单位执行,政府部门执
10、行,农用地转为建设用地程序:,土地利用总体规划 城市建设总体规划 土地利用年度计划,国务院批准 基本农田 耕地35公顷 其他70公顷,14,时代目前辅助政府征收本项目用地,前期投入用于冲抵地价,拟定土地征收方案,审查报批和公告,制定补偿和安置方案,支付征地补偿费,土地储备中心,政府征地,时代支付征地资金,政府出让,招标、拍卖和挂牌,15,我们认为本项目在取地过程中,风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节,规划 与土地控制,用地指标,土地增值 收益流转,16,项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划,城市总体规划基本确定,但因为本项目需要对城市总规进行修编 项目规划尚未纳入到土地总体规划范围内
11、,土地性质为集体土地 征地刚刚开始,规划与土地控制,17,项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内,时代无法取得用地指标,农用地转用必须符合以下条件,纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件 土地出让指标必须纳入土地年度出让计划,18,纳入总体规划之后,经营性用地必须招拍挂,后期土地控制存在风险,地价评估,集体会审,拟定土地供应方案,报批和公告,接受咨询和报名,招标,拍卖,挂牌,同一平台竞争,存在后期土地控制的风险,经营性国有土地出让程序,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 :第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,19,世联关于后期土地成功
12、控制的案例,案例一:组织保证,项目位置:河北省县 规模:平方公里 概况:发展商参与土地的一级开发,赚取土地增值利润,控制部分土地用于二级开发 操作手法:与县政府成立管理委员会,县长为主任,发展商一管理层为副主任,主要管理实权比如:资金、审批和招商等归副主任所有,案例二:公建换土地,项目位置:江西省南昌市 规模:平方公里 概况:发展商进行本区域的市政建设 操作手法:公建成本冲抵地价或控制后期土地,案例三:设置障碍,项目位置:江苏省市 规模:平方公里 概况:发展商代政府建设体育馆 操作手法:将土地和体育馆打包出让,设置出让障碍,20,建议1:参照以往成功的模式,以建设“佛冈新城”的名义,成立建设管
13、理委员会,主任,副主任,委员,佛冈县县长,时 代,佛 冈 县 国土局 规划局 建设局 土地储备中心,佛冈新城建设管理委员会,管理本项目用地的一切事宜,政府与时代捆绑,对本项目进行管理和开发,屏蔽,21,建议2:在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建,促进当地的经济发展,政 府,开发商,地区经济发展 财政收益 社会效益 政治成就,经济回报 品牌增值,区域开发 土地增值 土地控制,建设区域配套成本,冲抵后期土地地价,成功的案例表明:开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设,比如污水处理厂、学校、图书馆等,可以承担部分城市功能并获得政府信任,并换取后期土地的优先使用权。,区域配套建设成本土地优惠
14、的价格,22,建议:在项目用地范围内建设公建,与后期土地捆绑出让,设置障碍,图书馆,污水处理厂,公建,捆绑,后期土地,23,与县政签订建设框架协议,保证项目每年600亩的土地出让指标,不能满足项目要求,土地出让指标,征用土地,获取指标,转为国有,取得土地,开发建设,物业销售,政策规定,2007年征地指标不能超过上年指标,按今年指标800亩作为2007年能获得的征地指标; 以后按能获得广东省审批上限800亩的征地权限,严格按照协议和国家政策取地,每年600亩,至2015年才取地5400亩,与项目开发计划不符,取地周期长,项目存在较大的风险,24,从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头,大大增
15、加土地征用的不确定性,结构性控制,加大对征地(土地利用源头)的控制,25,随着征地政策限制和要求越来越严,征地成本越来越高,按照指标取地项目成本与风险增加,位于 市豫龙镇、总投资40亿元计划占地5000亩的中原国际小商品城一期工程,曾被业界誉为中国最大的小商品城的项目,由浙商投资和经营。但是,据消息人士透露,目前,就连其开工建设奠基仪式占用的120余亩土地,也尚未获得相关政府部门的批准(网上消息)。 “中原小商品城涉及到基本农田的土地一点都没有征” 市市国土局, 市中原小商品城的用地困境,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳入征地补偿安置费用,不足部分由
16、当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。 新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍 2 006年11月20日财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知,26,在未取得足够的土地使用权之前,加快征地进度,则前期投入资金多,风险大,征地,获得指标,获得土地,由于将集体土地征为国有土地,其土地价值会发生提升,根据所获得的征地指标,或根据预期所能获得的土地指标,判断其市值,然后投入不大于该值的资金,进行征地,这样将能保障投入资金的安全性。,征地成本为5万元/亩,由获得的征地指标和土地市值可推算出来,能够保证投资安全的征地规模为400
17、0亩。,预期能够获得1000亩征地指标,估计其市值为20万1000亩=2亿元。,严格按指标取得1000亩土地。,征地资金投入取得土地的市场价值,举 例,27,建议:尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发,时代, 公司,28,与县政府签订协议,规定土地增值收益比为时代:佛冈县政府=9:1,土地增值收益流转,协议对土地出让金分成不合法,不受法律保护 以世联经验,到目前为止,还没有一个与政府土地增值收益分成的成功案例,农用地,生地,熟地,征地、拆迁,基础设施,出让,一级开发费用 合法主体:政府授权一级开发公司或土地储备中心 所有费用全部采取财政拨款,土地出让金 土地市场国家垄断,
18、土地出让金纳入国库,收支两条线,直接分成渠道不畅,29,世联关于发展商与政府签订协议,保障失败的案例,案例一:签订补充协议,补交地价万元,项目位置:江西省南昌市 规模:平方公里 概况:与政府签订建设框架协议,低价取地 结果:待土地开发时,区域升值,政府强硬签订补充协议,补交地价万元,案例二:政府协议取地万亩,后仅取得亩,项目位置:山东省青岛市 规模:万亩 概况:发展商与政府签订建设框架协议,保证万亩用地 结果:发展商前期投入巨资进行区域运营,待区域成熟,政府以防止国有资产流失为由,拍卖后期土地,该发展商仅取得亩的土地使用权,30,在与政府分成土地收益之前,首先明确国家关于土地出让金的政策,土地
19、出让金收支管理办法,收支两条线:资金收缴与支出使用分渠道运作,其收支活动处于财政部门直接,全面的监督之下,土地出让金全额上交国库,费用按预算核拨,国库或财政专户,土地出让金,相关费用,征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等,财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知:从二00七年一月一日起,地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库,通知对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。,31,建议1:在“收”线,设置公司保证的土地增值收益,佛冈新城开发有限公司,股东A,股东B,股东C,大股东,时代控股90%,股东D
20、,股东,A、B、C、D等时代背景的股东所占的股份都不超过政府所占的股份,保证公司的国有控股性质,但他们的股份之和超过政府股份。,关于股份公司中政府股份来源的设想,政府可能没有资金入股,可以考虑让政府通过土地入股。 如,政府可以以旧城改造项目、新区开发项目土地入股。,董事长,董事A,董事B,董事C,董事D,董事会,总经理,时代地产担任,90% 流转到时代,10% 流转到政府,政府控股10%,保证时代对佛冈新城开发股份公司的控制权 保证该公司的政府背景和进行一级开发的权利,32,建议2:在“支”线,签订配套协议保证90的土地增值收益,与政府签订一系列的配套协议,比如协议规定公建或基础设施配套建设利
21、润等,国库或财政专户,土地出让金,相关费用,征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等,33,第二部分,发展战略与整体定位,34,研究思路,定位之前的思考 1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦,1、定位之前的 思考,2、发展方向研判,4、发展战略与整体定位,3、发展模式研究,5、分区与启动,发展战略与整体定位 4.1 发展战略 4.2 整体定位 4.3 形象定位,分区与启动 5.1 项目规划设计原则 5.2资源利用与再造 5.3项目分区 5.4项目开发模式 5.5启动策略,发展方向研判 2.1 区域价值研究 2.2 发展模式反思,发展模式研究 3.1 国外城市发展规律研究 3.2
22、案例分析与研究 3.3 成功关键因素 3.4 发展模式分析,35,定位之前的思考,1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦,第一部分,36,广州为珠三角城市群中心城市,城市经济实力强,辐射范围广,广州城市地位 珠三角为中国三大都市群之一,广州为珠三角区域中心 广州辐射力 珠三角的辐射中心,连接珠三角腹地 广州经济发展 广州城市发展迅猛,经济发展极具潜力 2005年城市GDP5000多亿 大事件 亚运会,广州在2010年亚运会之前,城市基础设施投入2000亿 一年两届的广交会,中国第一展,37,广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段,中心城,单中心大都市区,多中心大都市圈,大都市连绵带,城
23、市化发展过程,广州 所处阶段,城市病开始出现,城市存在郊区化趋势,38,项目所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内,与广州通过京珠高速相连,环境优美,旅游资源丰富,从化市,广州,半小时半径,1小时半径,北部现状 珠三角的边缘地区,经济比较落后 具有旅游资源特色优势 目前,温泉已经形成板块 较多香港和广州消费者到汤塘温泉度假区休闲度假 北部发展趋势 广州总体规划,北部发展采取“北优”发展战略 北部为珠三角的森林水源涵养地,环境重点保护区域,限制污染型企业的发展,优先发展旅游业与房地产业,39,初步考虑案例 万科城 香港愉景湾 凤凰城 孔雀城 佛罗里达州滨海镇 加州西拉古纳市 万科东丽湖 京津新城
24、21新城 斯蒂文乃奇(英国,伦敦) 密尔顿凯恩斯 (英国,伦敦) 尔湾(美国,加州) 筑波科学城(日本,筑波) 里斯顿新城(美国,华盛顿) 哥伦比亚新城(美国,马里兰州) ,项目依托大城市辐射的 项目所在区域类似的 项目规模有借鉴意义的 发展模式可参考的,重点参考案例: 斯蒂文乃奇(英国,伦敦) 密尔顿凯恩斯 (英国,伦敦) 尔湾(美国,加州) 筑波科学城(日本,筑波) 里斯顿新城(美国,华盛顿) 哥伦比亚新城(美国,马里兰州),我们研究了与本项目具有类似特征的多个案例,40,根据国内外成功的案例,对项目进行属性界定,确定项目的研究重心和研究范围,项目属性界定,依附城市处于向郊区化过渡的发展阶
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